Oberhausen. Die Oberhausener Rathaus-Führung hat sich entschieden, keine Vorentscheidung zu treffen: Der Politik werden zwei Grundsteuer-Modelle vorgelegt.

Die Immobilien-Eigentümer in Oberhausen warten schon geduldig seit Monaten auf die Entscheidung: Wie berechnet die Stadt Oberhausen künftig die Grundsteuer?

Nach Modellrechnungen mit dem neuen in NRW verwirklichten Bundesmodell zeigt sich: Viele Eigentümer von Wohnungsgebäuden, ob Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser, werden ab 1. Januar 2025 mehr Geld für die Grundsteuer an die Stadt ausgeben müssen. Denn die nun praktizierte Ausgestaltung der Grundsteuer-Reform, vom Bundesverfassungsgericht verlangt, führt zu der kuriosen Entwicklung: Die Steuerlast besonders für Ein- und Zweifamilienhäuser wird in der Regel höher, die Steuerlast für Gewerbegrundstücke wird meistens deutlich billiger.

Der aktuelle Hebesatz für die Grundsteuer in Oberhausen liegt bei 670 Prozent

Dabei will der Oberhausener Kämmerer Apostolos Tsalastras mit der Grundsteuer-Reform noch nicht einmal mehr Geld einnehmen: Er hat versprochen, die Reform nicht für eine heimliche Erhöhung der Einnahmen zu nutzen - trotz aller finanziellen Nöte.

Dennoch zeigt sich, dass der aktuelle Grundsteuer-Hebesatz der Stadt Oberhausen, seit vielen Jahren stabil, deutlich angehoben werden muss, wenn die Stadt keine Einnahmen verlieren will: von 670 Prozent auf 890 Prozent, wie jetzt aktuelle städtische Kalkulationen auf Basis der Landesbescheide zu den neuen Grundsteuerwerten der Immobilien (früher Einheitswerte) zeigen. Der Grundsteuer-Hebesatz steigt also um ein Drittel.

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Bisher weiß der Oberhausener Stadtkämmerer Apostolos Tsalastras nur, dass die Grundsteuer-Reform ab 2025 dazu führt, dass Ein- und Zweifamilienhausbesitzer mehr Geld an die Stadt zahlen müssen. Doch wie viel mehr, ist bisher noch unklar.
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Es wird also wahrscheinlich je nach neuem Grundsteuerwert und Grundsteuermesszahl sehr teuer für die privaten Hauseigentümer - und deren Mieter. Damit es ausgerechnet beim Start ins Kommunalwahljahr nicht ganz so teuer wird, hat das Land NRW den Kommunen erlaubt, gesplittete Steuersätze für die Grundsteuer zu erheben: Der eine Wert soll für Wohngebäude gelten, der andere Wert für Geschäfts- und Gewerbeimmobilien.

Erwartet man die gleichen Einnahmen aus der Grundsteuer für die Stadt Oberhausen wie bisher, würden diese differenzierten Sätze folgende Höhen erreichen: 725 Prozent für Wohngebäude und 1360 Prozent für Gewerbegrundstücke. Der Hebesatz für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhausbesitzer würde also nur um acht Prozent klettern, der für die Gewerbeimmobilien würde sich verdoppeln.

Müssen Gewerbeimmobilien-Inhaber künftig 1360 Prozent Grundsteuer-Hebesatz zahlen?

Die Rathaus-Fachleute wollten die Auswirkungen eines differenzierten Hebesatzes aber genau wissen - und rechneten für Gewerbeimmobilien-Inhaber die Folgen in elf Stadtgebieten durch. Das Ergebnis: Trotz des enormen Hebesteuer-Satzes von 1360 Prozent kommen die meisten immer noch billiger als bisher weg. So zahlen etwa in Sterkrade die Immobilieneigentümer im Schnitt statt bisher 6800 Euro nur noch 6000 Euro im Jahr. Bei einem Einheits-Steuersatz für alle wären es allerdings nur 3900 Euro. Durchgerechnet wurden 320 Gewerbegrundstücke.

In Osterfeld müssten die Gewerbe-Eigentümer mehr zahlen als bisher, aber nur ein wenig mehr: Statt 3240 Euro im Jahr wie bisher wären es künftig 3900 Euro. Mit einem Einheitssatz würden es allerdings nur 2560 Euro. Kalkuliert wurden 150 Gewerbegrundstücke.

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Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern wird sich die Grundsteuer-Belastung nicht nur in Oberhausen im Jahre 2025 erhöhen. Das liegt vor allem an der Neuberechnung der Werte von Immobilien durch die Grundsteuerreform, aber auch an der Verschiebung der Kostenlast von Gewerbegrundstücken hin zu Einfamilienhäusern.
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Die Führungsspitze im Rathaus ist sich nicht einig, welcher Weg der richtige ist: einheitlicher Hebesatz wie bisher für alle oder zwei Hebesätze. Denn die zwei Hebesätze haben ein Rechtsrisiko, weil sie für die Kommunen komplett neu sind. Klagen sind zu erwarten - und segnen da die Gerichte die gesplitterten Hebesätze ab, wenn sie den Gleichheitsgrundsatz betrachten?

Sollten die Städte mit zwei Hebesätzen verlieren, dann droht die Rückzahlung der zu viel berechneten Grundsteuern an die Gewerbeimmobilien-Besitzer - eine zweistellige Millionensumme. Dieses Risiko geht man nicht gerne ein, andererseits würde man sehr viele Bürger mit einem einheitlichen Grundsteuersatz stark belasten. Deshalb arbeitet die Rathaus-Führung zwei Vorschläge für die Politiker im Stadtrat aus - und die müssen entscheiden: Ja oder Nein zu zwei Hebesätzen?

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