Mülheim. Die Lage auf dem Markt für Gewerbe- und Büroimmobilien in Mülheim ist seit Jahren äußerst angespannt. Nun gibt es aber endlich Land in Sicht.
Wer in Mülheim ein Gewerbe betreiben oder wachsen will, hat viele Jahre kaum einen passenden Ort dafür in der Stadt finden können. Auch wenn die Lage aktuell weiter schwierig bleibt, so sehen Immobilienexperten Land in Sicht.
Die Nachfrage nach Gewerbehallen in Mülheim sei nach wie vor konstant, allerdings sei die Nachfrage weiterhin höher als das Angebot, stellt der Verein Immopromeo Grundstücksbörse Ruhr aktuell zur Lage fest. Insbesondere kleinere Hallen bis zu einer Größe von 800 Quadratmetern seien gefragt, geeignete Gewerbeflächen seien aber weiterhin Mangelware in der Stadt. Auch weil wenig Fluktuation am Markt sei, wenig Hallen freigezogen würden.
Viele Gewerbeimmobilien in Mülheim in nicht zeitgemäßem Zustand
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Vorhandene Angebote passten oft nicht zum Nachgefragten, heißt es noch dazu. Entweder seien bestimmte Gewerbe auf angebotenen Flächen nicht genehmigungsfähig oder hätten die Angebote gravierende Mängel, etwa eine unzureichende Ausstattung, einen nicht zeitgemäßen Zustand. Auch passe bei Bestandsgebäuden häufig das Verhältnis von Hallen-, Büro- und Freifläche nicht. „Gefühlt bei jeder zweiten Gewerbehalle entspricht die Ausstattung nicht dem Standard, der Brandschutz ist dabei ein ganz großes Thema“, sagt der Mülheimer Immobilienmakler Jan Hendrik Zerres.
Alte Gewerbebauten, die längst aus der Zeit gefallen sind und lange schon leer stehen, blockieren bekanntermaßen die wirtschaftliche Entwicklung in der Stadt. „Neubau haben wir ganz wenig“, beklagt Zerres, nennt aber ein Positivbeispiel, das seiner Meinung nach gerne Schule machen dürfte: An der Ruhrorter Straße hatte die örtliche Schafstall Immobilien GmbH als Eigentümerin ein rund 15.000 Quadratmeter großes Areal von Altbauten räumen lassen, um dort, wo bis 2004 die bekannte Westdeutsche Schweißwerk- und Rohrleitungsbau GmbH produzierte, einen neuen Gewerbepark zu bauen.
Viele Eigentümer lassen ihre abgeschriebenen Objekte in Mülheim leer stehen
Genau solche Investitionen benötige der Wirtschaftsstandort, so Zerres, der aber einschränkt, dass ein solches Invest nicht für jeden Eigentümer wirtschaftlich erscheine, weil Neubauten doch relativ teuer seien und eine Amortisierung der Investitionen durch die später erzielbaren Mieten kaum abzubilden sei. Da ließen viele Eigentümer ihre abgeschriebenen Objekte einfach laufen, statt zu investieren. Viele dieser Immobilien, auch im Bürosektor, seien derart veraltet, dass er selbst sie wegen mangelnder Vermietungsaussichten als Makler gar nicht erst in Auftrag nehmen würde, sagt Zerres.
Doch es gibt sie, die Positivbeispiele, etwa in Mellinghofen, wo der international tätige Investor Frasers Property den ehemaligen Siemens Techno Park (später Geneba) auf Vordermann bringen will. Geplant ist in großem Stil Abriss und Neubau. Ein Baubeginn war noch für dieses Jahr angepeilt. Im Sommer 2025 will Frasers drei neue, flexibel aufzuteilende Multifunktionshallen stehen haben.
Makler: Mülheims Vallourec-Areal bietet „extrem viel Potenzial“
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„Extrem viel Potenzial“ biete natürlich das riesige Vallourec-Areal, das der niederländische Investor CTP gewerblich-industriell entwickeln will. „Das wird mit Sicherheit eine ordentliche Entlastung bringen“, sagt Zerres mit Blick auf den Gewerbeflächenmangel in der Stadt. Zwar sei die Lage im Norden der Stadt nicht für alle Ansiedlungswilligen interessant, da sich zahlreiche Unternehmen wegen ihrer Kundschaft und auch Mitarbeiten im Süden umschauten. „Doch ich mache mir keine Sorgen, die Vallourec-Fläche wird gut vermarktet werden können“, so Zerres.
Die Mietkonditionen im Gewerbebereich sind laut Immopromeo zuletzt „weitgehend konstant“ geblieben. Für Altbestand seien 2,80 Euro pro Quadratmeter zu erzielen. Für moderne Objekte seien bis zu 5,40 Euro/m2 möglich; wenn die Aufteilung stimme, auch ein bisschen mehr. Für kleine Einheiten (bis zu 120 Quadratmeter) sei ein Aufschlag von bis zu 20 Prozent erreichbar. Kleinere Lagerflächen zwischen 80 und 150 Quadratmetern seien in Mülheim „unglaublich gefragt“, sagt Zerres und verweist darauf, dass sich der Neubau eben solcher Einheiten auch für Eigentümer rechnen lasse, weil sie sich schneller abschreiben ließen und mit ihnen höhere Mieten zu erzielen seien.
Flughafen Essen-Mülheim: Makler plädiert für Zukunft der Fliegerei
Die Büro-Neubauten am Flughafen hebt Zerres positiv hervor, sagt aber auch: „Mülheim ist und bleibt keine klassische Bürostadt.“ Nachgefragt werden laut Immopromeo überwiegend kleinere Büroflächen bis rund 500 Quadratmeter. Die Nachfrage verharre auf mäßigem Niveau, wobei der Mietzins von vier Euro pro Quadratmeter für einfache Büros bis zu 9,80 Euro/m2 für moderne Flächen reiche. In Neubauten oder besonderen Objekten könnten Vermieter auch 30 Prozent Zuschlag realisieren.
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Noch mal zurück zum Flughafen: Hier soll bekanntlich zeitnah die politische Entscheidung fallen, in welcher Größenordnung es dort neue Gewerbeflächen neben oder ohne weiteren Flughafen-Betrieb geben soll. Makler Zerres plädiert für eine gewerbliche Entwicklung, die noch Platz lässt für den Flughafen. „Für mich muss der Flughafen bleiben, er ist ein Highlight für die Städte Mülheim und Essen und darüber hinaus“, sagt er. Am Flughafen, ist er sich sicher, könne sich „was Tolles entwickeln“ - und das habe es sich ja auch schon, blickt Zerres insbesondere auf die neue Luftschiffhalle, die seit Kurzem mit dem Zeppelin NT einen neuen Star der Lüfte beherbergt.
Eine größer gedachte gewerbliche Ausdehnung am Flughafen auf 27 zusätzliche Hektar sieht Zerres skeptisch. Das gebe die Infrastruktur auf den Raadter Höhen nicht her, allein schon nicht die ÖPNV-Anbindung.
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