Hamburg. Der Immobilienmarkt schwächelt. Makler mit sehr günstigen Angeboten wittern ihr Geschäft. Wie man sie findet, was sie kosten.

Schon in der Hochphase des Hamburger Immobilienmarktes waren für Käufer die Erwerbsnebenkosten eine schwere Hypothek. Auch wenn jetzt die Immobilienpreise gesunken sind, hat sich daran wegen der gestiegenen Zinsen nichts geändert. Die Hoffnung, dass mit der Teilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer seit Ende 2020 das Honorar der Vermittler sinkt, hat sich nicht erfüllt. Die ersten Anbieter der Branche ziehen von sich aus Konsequenzen und bieten günstigere Modelle an. Die Billigmakler kommen – mit besonders günstigen Konditionen.

Tatsächlich ist die Maklerprovision nach der Reform noch gestiegen, wie eine Untersuchung des Hamburger Unternehmens Immoverkauf24 zeigt. „Die Befürchtungen, die verordnete Aufteilung der Gebühren könnte finanzielle Nachteile für Makler mit sich bringen, hat sich nicht bestätigt“, sagt Cinja Kinnemann, Geschäftsführerin von Immoverkauf24. „In fünf Bundesländern trat sogar das Gegenteil ein, wie unsere Analyse zeigt.“

Immobilien Hamburg: Billigmakler – die neue Konkurrenz für Etablierte?

Dazu gehört auch Hamburg. Lag die durchschnittliche Gesamtprovision in den Jahren 2019 und 2020, also vor dem Provisionssplit noch bei 6,31 Prozent, so stieg sie in den Jahren 2021 und 2022 auf 7,14 Prozent. Durch die Teilung zahlen Käufer und Verkäufer je 3,57 Prozent. Auch in Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und in Baden-Württemberg stieg die Provision um bis zu 1,2 Prozentpunkte.

Rund 3,60 Prozent auf den Immobilienpreis sind für Käufer in Zeiten steigender Baufinanzierungszinsen eine Herausforderung. Auch die Verkäufer schauen immer kritischer auf das Honorar der Makler, weil sie zunehmend Preiszugeständnisse machen müssen. Außerdem hatte Hamburg zu Beginn des Jahres noch die Grunderwerbsteuer von 4,5 Prozent auf 5,5 Prozent erhöht.

Immobilienkauf: 66 Prozent bevorzugen Angebote ohne Makler

Zwar sind die Immobilienpreise gesunken, doch das gleicht die finanzielle Belastung durch die höheren Zinsen nicht aus. In Hamburg muss bei Erwerb und Finanzierung einer Immobilie über eine Grundschuld mit Nebenkosten von knapp elf Prozent gerechnet werden, wenn ein Makler involviert ist.

Das Interesse an Immobilien ohne Makler ist groß. 66 Prozent bevorzugen bei ihrer Immobiliensuche direkte Angebote von Eigentümern, ergab eine repräsentative Umfrage des Hamburger Portals ohne-makler.net. Aber nur 47 Prozent der Verkäufer trauen sich eine Veräußerung ohne Makler zu.

Festpreis für Immobilienvermarktung: nur 3000 Euro

Deshalb hat jetzt Hendrik Richter sein Angebot erweitert. Der Geschäftsführer des Immobilienportals ohne-makler.net, der bisher für wenige Hundert Euro eigentlich nur Hilfestellung bei der Selbstvermarktung gegeben hat, bietet jetzt den Immobilienverkauf zu einem Festpreis von 3000 Euro an, unabhängig vom Immobilienwert. „Das gilt für das Reihenhaus ebenso wie für ein großes Einfamilienhaus“, sagt Richter.

Nur bei einem Immobilienwert von weniger als 300.000 Euro würde dann der umgerechnete Provisionssatz bei mehr als einem Prozent liegen. Es dürfte das bisher günstigste Angebot der sogenannten Billigmakler sein. Aber die 3000 Euro sind nicht als Courtage zu verstehen. Dann müsste der Betrag zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. „Es ist der Preis für eine Dienstleistung bei der Vermarktung, die auch unabhängig vom Verkaufserfolg fällig wird“, sagt Richter. Die Courtage dagegen ist nur fällig bei Verkaufsabschluss.

Billigmakler kooperieren mit Vermittlern vor Ort

Billigmakler sind Unternehmen wie Homeday, McMakler oder Neho, die vor allem auf die Digitalisierung der Immobilienvermarktung setzen. So werden Immobilienbewertung, Exposéerstellung, Anzeigenschaltung und Verwaltungsprozesse stark rationalisiert. Die Unternehmen arbeiten zum Teil mit selbstständigen Maklern vor Ort zusammen, die dann die Aufgabe haben, potenziellen Käufern die Objekte zu zeigen. Die Hybridmakler haben sich vorgenommen, den Immobilienmarkt zu revolutionieren und großflächig zu besetzen. Noch wird die Branche weitgehend von kleinen Unternehmen bestimmt, die meist nur in einem engen Umkreis agieren.

„Der Wunsch, die eigene Immobilie ohne Makler zu verkaufen, ist zwar groß, aber wenn es konkret wird, wünschen sich viele doch einen Ansprechpartner, auch weil jetzt der Verkaufsprozess schwieriger geworden ist“, sagt Richter. Für den Festpreis erstellt das Unternehmen ein Verkaufskonzept und auch das Exposé für die Immobilie. Professionelle Objektfotos werden von einem Fotografen gemacht. „Wir helfen bei der Beschaffung von Unterlagen und arbeiten auch mit Banken und Baugeldvermittlern zusammen, denn die Finanzierung ist deutlich schwieriger geworden“, sagt Richter. Die Immobilie präsentiert der Kunde seinen Interessenten selbst. Ein Makler kommt nicht persönlich vorbei. „Aber wir beraten die Käufer online oder am Telefon“, so Richter.

Neuer Billigmakler Neho baut Angebot in Hamburg aus

Auch der Schweizer Billigmakler Neho hat bereits in Hamburg Fuß gefasst. „Wir haben die ersten Immobilien in Hamburg in der Vermarktung und glauben, dass wir in diesem Markt im zweiten Halbjahr stark wachsen werden“, sagt Sebastian Eraghi, Geschäftsführer von Neho. „Wir wollen in Deutschland mittelfristig in allen Großstädten und Metropolregionen vertreten sein“, so der Neho-Chef. Langfristig sollen in Hamburg auch eigene Ladengeschäfte eröffnet werden. Zunächst setzt Neho aber auf reine Onlinepräsenz.

Die Kunden werden dabei von einem Makler vor Ort betreut, der eine detaillierte Bewertung vor Ort kostenlos und unverbindlich durchführt. Die Besichtigungstermine werden dann aber zumeist von den Verkäufern selbst wahrgenommen. „Mit 1,75 Prozent pro Partei liegen wir 50 Prozent unter dem Durchschnitt der deutschen Maklerprovisionen“, sagt Eraghi. Das sei für die Kunden ein ganz wichtiges Argument. „Denn wenn der Verkauf ohnehin schwierig und langwierig ist und vielleicht sogar beim Preis Abstriche gemacht werden müssen, dann will man nicht auch noch für eine überteuerte Maklerdienstleistung bezahlen“, sagt Eraghi.

Längere Vermarktungsdauer bereitet ersten Maklern Probleme

Doch ob die Konzepte in der schwierigen Phase, in der sich der Immobilienmarkt befindet, aufgehen, ist nicht sicher. Die schon länger agierenden Hybridmakler Homeday und McMakler, die mit jeweils einer Zentrale und Maklern vor Ort arbeiten, mussten in den vergangenen Monaten massiv Personal abbauen. Die Nachfrage nach Immobilien hat sich um rund 50 Prozent reduziert, die Vermarktung dauert wesentlich länger, begründete Homeday die Entlassung von rund 100 Mitarbeitern. Bei McMakler ging es um einige Hundert Beschäftigte in mehreren Entlassungswellen.

Bei Homeday kostet der komplette Maklerservice von der Immobilienbewertung bis zum Vertragsabschluss inklusive individueller Betreuung durch einen Homeday-Makler vor Ort 2,94 Prozent – jeweils für Immobilienverkäufer und Käufer. Dieser Wert fiel allerdings in der Vergangenheit mit je 1,94 Prozent schon niedriger aus.

Grossmann & Berger will an hoher Courtage festhalten

Die etablierten Makler in Hamburg halten weitgehend an ihren Konzepten fest. Zumindest bei Bestandsimmobilien. „Für alle unsere Kaufobjekte aus dem Bestand verlangen wir eine Courtage von je 3,57 Prozent von Käufer und Verkäufer“, sagt Andreas Gnielka, Geschäftsführer Wohnen von Grossmann & Berger. „In der aktuellen Marktlage ist eine qualitativ hochwertige Vermarktung von Immobilien besonders wichtig. Diese hat berechtigterweise natürlich ihren Preis. Dafür erhalten unsere Kunden bei uns auch einen anhaltend hohen Dienstleistungsgrad.“

Immobilien Hamburg: Erste Traditionsmakler schwenken um: provisionsfrei für den Käufer

Eine Belebung des Immobilienmarktes lasse sich nicht mit einer Senkung der Courtage erreichen. „Vielmehr sind die Faktoren, die das Marktgeschehen hemmen, die rezessive Wirtschaftsphase, die gestiegenen Zinsen, hohe Baukosten und die hohen Energiekosten“, sagt Gnielka.

Doch so fest ist die Front der etablierten Makler bei der Courtageregelung längst nicht mehr. Der Hamburger Makler Wentzel Dr. bietet bereits seit 2018 zahlreiche Immobilien mit der Ankündigung: „Provisionsfrei für den Käufer“.