Hamburg. Entwicklung von Wohnkosten und Immobilienpreisen klafft in Metropolen weit auseinander. In Wahrheit nähern sich beide aber an. Die Gründe.

Die Überschrift klingt auf den ersten Blick unglaublich: „Mieten in den Metropolen steigen zehnmal so stark wie die Kaufpreise“, teilte das Immobilienportal Immoscout am Mittwoch mit. Es untermauerte diese Aussage jedoch mit Fakten: Seit 2021 seien die Mieten im Neubau in den Top-fünf-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt im Schnitt um 32,3 Prozent angestiegen, die Kaufpreise für diese Immobilien aber nur um 3,2 Prozent.

In Hamburg verlief die Entwicklung etwas moderater, wie das Portal auf Abendblatt-Nachfrage erläuterte: Während die Neubaumieten von 13,51 Euro im Jahr 2021 um knapp 27 Prozent auf 17,51 Euro in diesem Jahr gestiegen seien, gingen die Kaufpreise im gleichen Zeitraum „nur“ um 4,7 Prozent hoch, von 6147 auf 6437 Euro pro Quadratmeter – die Neubaumieten an der Elbe stiegen also knapp sechsmal so stark wie die Immobilienpreise.

Hamburg: Neubaumieten steigen sechsmal so stark wie Kaufpreise

Etwas extremer war die Entwicklung bei Hamburger Bestandsimmobilien: Hier stiegen die Mieten laut Immoscout von 10,92 Euro im Jahr 2021 auf 13,72 Euro im Jahr 2024 – ein Plus von knapp 26 Prozent. Die Kaufpreise für gebrauchte Immobilien gaben im gleichen Zeitraum dagegen sogar leicht nach: von 5193 Euro auf 5118 Euro pro Quadratmeter – ein Minus von rund 1,4 Prozent.

Was auf den ersten Blick nach schlechten Nachrichten für Mieter aussieht, ist jedoch auch ein Stück weit Normalisierung. Denn die Immobilienpreise waren in den Jahren zuvor geradezu explodiert, während die Mieten deutlich moderater angestiegen waren. Das gleicht sich nun wieder an.

Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten nähert sich an

Das verdeutlichen die Zahlen mit 2016 als Ausgangsjahr: Bis 2021 hätten die Kaufpreise für Bestandswohnungen in den fünf größten Städten Deutschlands um 65,5 Prozent zugelegt, die Mieten aber nur um 21,6 Prozent, so Immoscout. Da die Preise für Eigentumswohnungen seitdem um 2,1 Prozent nachgegeben hätten, während die Mieten um 28,9 Prozent weiter gestiegen seien, liege der Index für Mieten heute bei 157 Prozent und der für Kaufpreise bei 162 Prozent.

Ein ganz ähnliche Entwicklung sei im Neubau zu beobachten gewesen: Während bis zum Jahr 2021 der Anstieg bei Kaufpreisen (163 Prozent) und Mieten (126 Prozent) weit auseinanderklaffte, lägen die Werte heute mit 166 Prozent (Miete) zu 168 Prozent (Kauf) dicht beieinander.

In Hamburg sind Kaufpreise seit 2016 stärker gestiegen als Mieten

In Hamburg verlief die Annäherung den Angaben zufolge noch nicht ganz so deutlich: Hier erreichen die Mieten in Bestandsimmobilien heute 143 Prozent des Jahres 2016 (13,72 zu 9,62 Euro pro Quadratmeter), während die Kaufpreise bei 155 Prozent liegen (5118 zu 3293 Euro). Noch etwas weiter klafft die Schere im Neubau auseinander: In diesem Segment haben die Mieten auf 153 Prozent zugelegt (17,15 zu 11,21 Euro), während die Kaufpreise auf 174 Prozent des Jahres 2016 gestiegen sind: von 3702 auf 6437 Euro pro Quadratmeter.

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Zu beachten ist, dass es sich jeweils um Angebotsmieten und -preise handelt. Bestehende Mietverträge fließen in diese Betrachtung nicht ein. Würde man sie auch berücksichtigen, läge die durchschnittliche Bestandsmiete in Hamburg bei 9 bis 10 Euro pro Quadratmeter (kalt).

Aus Sicht von Immoscout-Geschäftsführerin Gesa Crockford macht der starke Anstieg der Mieten den Immobilienkauf als Investment oder Eigenheim attraktiver: „In den Metropolen lohnt sich seit zwei Jahren der Kauf immer mehr. Dort hat sich die Differenz zwischen Kauf- und Mietpreisen von 30 Prozent und mehr auf einen niedrigen einstelligen Prozentbereich eingependelt.“