Hamburg. Die Zinsen sind leicht gesunken, die Preise stark gefallen. Lohnt sich jetzt der Kauf? Oder besser abwarten? Das raten die Experten.
- Zuletzt sind die Zinsen gesunken und die Preise gefallen
- Aktuelle Daten deuten auf leicht steigende Immobilienpreise hin
- Wann sich der Hauskauf laut Experten lohnt
Zwei Jahre nach Beginn der Immobilienkrise, einbrechender Nachfrage und sinkender Preise dreht der Wind allmählich. „Wir sind mit Abschlüssen sehr zufrieden, stellen sogar neue Mitarbeiter ein“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführerin von Frank Hoffmann Immobilien. Erste Daten deuten sogar wieder auf leicht steigende Immobilienpreise hin. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?
Die Einschätzung zu den Immobilienpreisen ergibt zwar kein einheitliches Bild, aber der Preisrückgang dürfte gestoppt sein. „Wenn die Immobilien richtig eingepreist sind und die Verkäufer die Zeichen der Zeit erkannt haben, gibt es keinen Verhandlungsspielraum mehr, weil sich inzwischen auch wieder mehrere Kaufinteressenten um eine Immobilie bemühen“, sagt Reise.
Immobilien in Hamburg: Leichtes Preisplus bei Häusern und Wohnungen
Auf der Basis von ausgewerteten Kaufverträgen durch den Baugeldvermittler Dr. Klein ergibt sich für die Metropolregion Hamburg im zweiten Quartal 2024 ein leichtes Plus. Nach den tatsächlichen Verkaufspreisen verteuerten sich Einfamilienhäuser um 1,15 Prozent und Eigentumswohnungen um 1,07 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2024.
Das Immobilienportal Immowelt berichtet auf der Basis von Angebotspreisen, dass sich in jeder zweiten Großstadt Eigentumswohnungen seit Jahresbeginn wieder verteuert haben. Allerdings betrifft das nur Objekte ab Baujahr 1990. Danach sind diese Wohnungen in Hamburg im ersten Halbjahr um 2,7 Prozent teurer geworden und kosten im Schnitt 5900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Makler sehen für den Gesamtmarkt noch keinen Preisanstieg
„Einen Preisanstieg für den Gesamtmarkt sehe ich nicht, denn bei Objekten mit schlechter Energieeffizienz ist der Preisrückgang noch nicht beendet“, sagt Reise. Auch Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des Immobilienverbands der Region Nord, kann den Preisoptimismus der Vergleichsportale nicht bestätigen. „Dass die Preise anziehen, sehe ich nicht, aber es gibt wieder mehr Notartermine als vor einem Jahr. Es ist ein bisschen Licht am Horizont.“ Gefragt seien vor allem Immobilien ab Baujahr 2000.
„Die Preissenkungen am Hamburger Immobilienmarkt sind noch nicht am Ende, auch weil viele Verkäufer noch veraltete Preisvorstellungen haben“, sagt dagegen der Wirtschaftswissenschaftler und frühere Vizepräsident der Uni Hamburg, Karl-Werner Hansmann. Er rät potenziellen Käufern, eher noch abzuwarten. Das sehen Makler naturgemäß etwas optimistischer.
Gestiegene Nachfrage konzentriert sich auf Immobilien bis 600.000 Euro
Zwar ist die Nachfrage nach Immobilien in Hamburg und dem Umland gestiegen, sie konzentriert sich aber in der Regel auf bestimmte Preissegmente. „In Hamburg läuft alles gut bis zum Preis von 600.000 Euro“, sagte Reise. Dafür bekommt man ein neuwertiges Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte. Auch ein schon älteres Einfamilienhaus mit zusätzlichem Investitionsbedarf ist für diese Summe drin.
Wer nur ein geringeres Budget hat, muss auf Schleswig-Holstein ausweichen. „Hier läuft alles bis zu einer Preisgrenze von 400.000 Euro“, sagt Reise. Die Vermarktungszeiten dieser Objekte, die gewisse Preisgrenzen nicht überschreiten, haben sich auf zwei bis vier Monate halbiert. Auch das spricht für die Belebung am Immobilienmarkt.
Zinsen für Immobilienkredite sind gesunken
Flankiert wird die Entwicklung von den Zinsen für Immobilienkredite, die etwas gefallen sind. Zumindest müssen die Bauherren nicht mehr Zinsen von mehr als vier Prozent bezahlen. Alle gängigen Laufzeiten für die Zinsbindung liegen wieder unter vier Prozent.
Damit sind die Kosten für einen Kredit über 400.000 Euro, die die Hamburger im Schnitt für ihren Einzug in die eigenen vier Wände aufnehmen, mit einer Monatsrate von 1873 Euro für Zins und Tilgung wieder etwas günstiger als vor einem Jahr, aber immer noch teurer als im Sommer 2021 oder 2022 (siehe Grafik). Wer nach Anbietern mit den niedrigsten Zinsen sucht, kann seine Monatsbelastung noch um rund 100 Euro reduzieren.
Prognose: Zinsen für Immobilienkredite bis Jahresende kaum günstiger
Die Hoffnungen auf weitere Zinssenkungen sind begrenzt. „Von den Löhnen und den Preisen für Dienstleistungen gibt es weiter Druck auf die Inflationsrate“, sagt Hansmann. Auch die Finanzierung der Klimaziele der Bundesregierung und die Leistungen für die Ukraine sprechen gegen deutlich sinkende Langfristzinsen, die für die Immobilienkredite entscheidend sind.
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So geht auch die Deutsche Bank in einer neuen Studie zum deutschen Wohnungsmarkt davon aus, „dass die fünf- bis zehnjährigen Hypothekenzinsen am Jahresende 2024 bei 3,80 Prozent liegen“ werden. Also kaum eine Veränderung zum aktuellen Stand. „Auch im Anschluss dürfte das Zinsniveau relativ stabil auf diesem Niveau verharren“, heißt es in der Studie.
Zuwanderung sorgt für weitere Anspannung auf dem Wohnungsmarkt
Zwar kommt die Deutsche Bank auf der Basis eines Bewertungsmodells zu dem Ergebnis, dass für faire Immobilienpreise noch eine weitere Preiskorrektur nötig sein könnte, führt aber gleichzeitig viele Gründe an, warum es nicht so kommen muss. Andere Faktoren sprechen dafür, dass die Preiskorrektur abgeschlossen ist. Wahrscheinlicher sei, dass die Bodenbildung bei den Preisen spätestens im dritten Quartal erfolge, heißt es in der Studie. Auch die Verunsicherung von Investoren durch das Heizungsgesetz sei gewichen.
„Der wohl wichtigste Grund, der für wieder anziehende Preise spricht, ist die weiterhin hohe fundamentale Angebotsknappheit“, sagt Studienautor Jochen Möbert von der Deutschen Bank. Vor allem in Metropolen wie Hamburg ist Wohnraum knapp. Ein entscheidender Grund dafür sei die Zuwanderung.
Mieten stiegen innerhalb von zwei Jahren um 13 Prozent
Die sich daraus ergebenden steigenden Mieten erhöhen die Bereitschaft, in die eigenen vier Wände zu investieren. So stiegen die Neuvertragsmieten vom ersten Quartal 2022 bis zum ersten Quartal 2024 in den Metropolen um rund 13 Prozent. Auch die Bestandsmieten würden weiter zulegen, erwartet Möbert. Andere erhoffen sich dadurch ein gutes Geschäft. „Die Bereitschaft, in vermietete Eigentumswohnungen zu investieren, ist deutlich gestiegen“, sagt Maklerin Schönfeldt-Schulz. „Das war bis vor einigen Monaten noch ein Segment, das überhaupt nicht lief.“
Es gibt also viele Gründe, sich jetzt wieder stärker mit der Investition in die eigenen vier Wände zu beschäftigen. Vor allem für Käufer, die Häuser oder Wohnungen mit relativ jungen Baujahren erwerben wollen, gibt es in der Regel keinen Verhandlungsspielraum bei den Preisen mehr. Wenn man ein geeignetes Objekt gefunden hat und die Finanzierung steht, macht es keinen Sinn, noch länger zu zögern.