Denn ein intaktes Einfamilienhaus ohne Investitionsstau kostet nach seiner Einschätzung zwischen 600.000 Euro und 700.000 Euro. Das Budget vieler Familien reicht aber oft nur bis 500.000 Euro. „Die hohen Preise liegen daran, dass die Grundstückspreise in Neugraben-Fischbek schon sehr hoch sind, sie liegen im Schnitt bei 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter, und dazu kommen die großen Grundstücke mit nicht selten 800 bis 1000 Quadratmetern“, weiß Wiechern aus jüngsten Verkaufsabschlüssen.

Viele Objekte kosten mehr als 600.000 Euro, was zum Teil an Wohnflächen von mehr als 200 Quadratmetern auf entsprechend großen Grundstücken liegt. Objekte, die deutlich günstiger sind, stehen meist auf Erbpachtgrundstücken. Etwa ein Bungalow mit 132 Quadratmeter Wohnfläche, der für knapp 300.000 Euro angeboten wird.

Günstige Häuser stehen zum Verkauf, doch die müssen meist saniert werden

Zwar gibt es Häuser, die noch in das Budget vieler Familien passen. Wie zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche, aber der schlechtesten Energieeffizienzklasse H. Es soll 400.000 Euro kosten. Das Grundstück ist rund 700 Quadratmeter groß. Bei einem angenommenen Bodenrichtwert von 500 Euro pro Quadratmeter entfällt damit ein Großteil des Preises schon auf den Grundstückswert.

Das Kennzeichen vieler solcher Häuser: Holzvertäfelte Decken, die die Räume dunkel machen, total veraltete Küchen (nicht selten in dunklem Farbton) und Bäder, die den Charme und die Kacheldekors der 1980er-Jahre haben. „Dann sind noch weitere Investitionen notwendig, da ist man schnell bei 1500 bis 2000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche“, sagt Makler Wiechern. „Vielfach werden ältere Häuser abgerissen, weil eine Sanierung nicht lohnt.“ Wer nicht modernisieren will, muss nach Häusern mit jungen Baujahren Ausschau halten. Im Stadtteil werden meist Reihenhäuser angeboten, wie ein Mittelreihenhaus mit 130 Quadratmeter Wohnfläche aus dem Jahr 2015 für 549.000 Euro.

Eigentumswohnung kostet 3500 bis 6000 Euro pro Quadratmeter

Eine 81 Quadratmeter große Wohnung im neuen Wohnquartier Vogelkamp, Baujahr 2016, soll 379.000 Euro kosten. „Neubauten kommen nur vereinzelt auf den Markt, weil sie in den Neubaugebieten erst in den letzten Jahren entstanden sind und ein Umzug der Bewohner aus Altersgründen noch längst nicht ansteht“, sagt Wiechern. Größere Neubauprojekte sind in Neugraben-Fischbek derzeit nicht ausgewiesen. „Besonders gefragt sind altersgerechte Wohnungen, an denen es fehlt. Bei Neubauprojekten liegen die Quadratmeterpreise zwischen 5000 und 6000 Euro“, sagt Wiechern.

Doch das Angebot an Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist noch geringer als bei Einfamilienhäusern. Der Durchschnittspreis bewegt sich laut ImmoScout24 bei 3500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind rund zehn Prozent weniger als vor zwei Jahren.

Neugraben-Fischbek verbindet Stadtnähe mit Natur

Dennoch kann sich die Suche nach Haus oder Eigentumswohnung lohnen. Neugraben-Fischbek (34.500 Einwohner) verbindet Stadtnähe und Natur. „Der Stadtteil wird von Familien geschätzt“, sagt Makler Wiechern. „Gemessen am Hamburger Durchschnitt sind die Preise geringer, und Neugraben-Fischbek kann mit einer guten Anbindung durch die S3 und die S5 an den ÖPNV, vielen Erholungsmöglichkeiten und Sportvereinen in unmittelbarer Nähe punkten.“

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Aus den Wohnvierteln mit Einfamilienhäusern sind es meist nur wenige Schritte bis zur Fischbeker Heide, mit 773 Hektar das zweitgrößte Heidegebiet Deutschlands nach der Lüneburger Heide. Ganz im südlichen Zipfel des Stadtteils liegt der Hasselbrack, mit 116 Metern die höchste Erhebung Hamburgs. Wer es bei seinen Ausflügen dörflicher mag: Auch das Alte Land ist schnell erreicht. Und für Anhänger eines ungewöhnlichen Hobbys steht ein Segelflugplatz bereit.

In Neubaugebieten mangelt es an Einzelhandelsgeschäften

Auch die in den letzten Jahren entstandenen Wohngebiete Fischbeker Heidbrook auf einem ehemaligen Kasernengelände und Vogelkamp direkt am S-Bahnhof grenzen an viel Grün. Im Vogelkamp werden noch einige Einfamilienhäuser gebaut. Insgesamt ist die Bebauung aber bereits seit 2022 weitgehend abgeschlossen.

Im Gegensatz zum Fischbeker Heidbrook konnte bisher im Vogelkamp kaum Einzelhandel etabliert werden. Lediglich einen Telekommunikationsladen gibt es bisher. Die übrigen Einzelhandelsflächen am Fuß der beiden Hochhäuser sind noch verwaist. Aber auch der Einzelhandel im Fischbeker Heidbrook ist ausbaufähig.

Immobilien Hamburg: Neubaugebiet mit 2300 Wohnungen, Reihen- und Einzelhäusern

In den nächsten Jahren wird Neugraben-Fischbek noch weiterwachsen. Auf einer ehemaligen Landwirtschaftsfläche zwischen der Cuxhavener Straße und der Bahntrasse soll das Neubauquartier Fischbeker Reethen mit insgesamt 2300 Wohnungen entstehen. Sie werden eingebettet in ein komplett neues Stadtquartier mit viel Grün, Einzelhandel sowie sozialen Einrichtungen wie Kitas, eine Stadtteilschule mit gymnasialer Oberstufe, Sportflächen. Überwiegend sind mehrgeschossige Gebäude geplant, aber auch Reihen- und einige wenige Einfamilienhäuser.

Auch im wenig attraktiven Zentrum von Neugraben-Fischbek soll sich etwas tun. Am Neugrabener Markt wird der Bereich zwischen der Neugrabener Bahnhofstraße und der Bücherhalle bis hin zum Scheideholzweg baulich neu aufgestellt. Neue Wohnungen sind auf dem ehemaligen Postgelände am Scheideholzweg geplant.

Im Stadtteil gibt es mehrere Neubauprojekte

Die bislang zweigeschossigen Gebäude mit Geschäften und Cafes an der Bahnhofstraße könnten nach dem Bebauungsplan-Entwurf viergeschossig werden. Die Nachverdichtung mit Wohnungsbau soll das Neugrabener Zentrum beleben. Neugraben-Fischbek bleibt ein wachsender Immobilienstandort.