Hamburg. Exklusive Daten für Hamburg und neun beliebte Umlandkreise. Wo die Preise wieder steigen und welcher Kauf sich jetzt lohnen kann.

  • Der Immobilienmarkt in Hamburg erholt sich, die Nachfrage nach Häusern steigt wieder.
  • Seit Sommer 2022 sind die Preise am Immobilienmarkt eingebrochen.
  • Ein Einfamilienhaus in Hamburg ist jetzt 124.000 Euro günstiger.

Allmählich erholt sich der Immobilienmarkt in Hamburg und dem Umland nach zwei Jahren mit fallenden Preisen. Der Zinsschock ist überwunden und die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden kehrt zurück. Nach vielen Jahren mit stetig steigenden Immobilienpreisen hatte im Sommer 2022 der große Preiseinbruch am Immobilienmarkt begonnen.

Das Abendblatt hat auf Basis der Daten der Empirica AG analysiert, wie stark die Preise seit Mitte 2022 bereits gefallen sind und was für die nächsten Monate zu erwarten ist.

Haus kaufen in Hamburg: Einfamilienhäuser verlieren 124.000 Euro an Wert

Die Wende am Immobilienmarkt zeichnete sich bereits Anfang 2022 ab. Innerhalb eines halben Jahres stiegen die Zinsen für Immobilienkredite von rund einem Prozent auf mehr als drei Prozent.

Der Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine führte zu einem starken Anstieg der Öl-, Gas- und Rohstoffpreise. Die Inflationsrate in Deutschland stieg im Jahr 2022 auf bis zu 8,8 Prozent. Im Sommer 2022 begann die Europäische Zentralbank (EZB) mit massiven Zinserhöhungen gegenzusteuern. Das Ende des Immobilienbooms.

Immobilien: Größter Preisschock seit 60 Jahren

Weil die steigenden Zinsen zunächst viele noch zu einem schnellen Kauf ermunterten, wurde im zweiten Quartal 2022 in vielen Regionen das bisherige Hoch der Immobilienpreise verzeichnet. Die Quadratmeterpreise für Häuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand lagen in Hamburg im Schnitt bei rund 6000 Euro. Angesichts der gestiegenen Zinsen konnten sich viele einen Immobilienkauf nicht mehr leisten, die Transaktionen kamen zum Erliegen, die Preise sanken.

„Die Preise für Wohnimmobilien sind 2023 so stark gefallen wie noch nie seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor rund 60 Jahren“, stellte das Institut für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) in einer Analyse fest. „Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland sind historisch einmalig“, sagt Jonas Zdrzalek vom IfW.

Ein Einfamilienhaus in Hamburg ist jetzt 124.000 Euro günstiger

Für Hamburg bedeutet das, dass die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand vom zweiten Quartal 2022 bis zum zweiten Quartal 2024 um 17 Prozent auf aktuell 5074 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sanken, wie aus den Daten des Immobiliendienstleisters Empirica AG hervorgeht. Dabei handelt es sich um Angebotspreise. Je nach Zustand der Immobilie ist noch Verhandlungsspielraum zwischen Käufer und Verkäufer.

Bezogen auf ein Haus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche ist der Kauf jetzt um rund 124.000 Euro günstiger als vor zwei Jahren. Bei einem Quadratmeterpreis von 5074 Euro kostet es jetzt rund 609.000 Euro. Vor zwei Jahren mussten Kunden noch rund 733.000 Euro bezahlen.

Preisrückgänge von mehr als 20 Prozent für Einfamilienhäuser im Umland

Eigentumswohnungen aus dem Bestand verbilligten sich in Hamburg in zwei Jahren um rund 15 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5105 Euro. Damit hat sich gegenüber dem ersten Quartal 2024 schon wieder ein leichtes Preisplus von 1,4 Prozent eingestellt, während bei den Einfamilienhäusern aus dem Bestand der Preisrückgang noch nicht gestoppt scheint. Sie verbilligten sich zum Vorquartal um weitere 1,4 Prozent.

Bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Hamburger Umland gab es in den vergangenen zwei Jahren die größten Preisrückgänge mit mehr als 20 Prozent in den Kreisen Steinburg (26,3 Prozent) und Harburg (23,8 Prozent) sowie in Pinneberg (20,7 Prozent). In Stormarn sanken die Quadratmeterpreise um 17,3 Prozent und in Segeberg um 18,6 Prozent.

Wo Einfamilienhäuser jetzt wieder günstig sind

Durch die Preiskorrektur liegen die Quadratmeterpreise für ein Einfamilienhaus aus dem Bestand in sechs Kreisen wieder unter 4000 Euro, zum Beispiel im Kreis Herzogtum-Lauenburg mit 3077 Euro. Die Kreise Steinburg und Stade sowie der Heidekreis bleiben unter 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Hamburger Umland lagen die Preisrückgänge zwischen 24,4 Prozent im Kreis Steinburg und nur 4,4 Prozent im Landkreis Stade. In den Kreisen Pinneberg und Stormarn wurden diese Immobilien um rund 18 Prozent günstiger. Quadratmeterpreise von unter 3000 Euro für Wohnungen aus dem Bestand gibt es jetzt in den Kreisen Herzogtum-Lauenburg, Segeberg, Steinburg, Harburg und Stade. Im Heidekreis kostet der Quadratmeter Wohnfläche weniger als 2000 Euro.

Preise für Wohnungen erholen sich schneller als für Häuser

„Die Kaufpreise scheinen einen Boden gefunden zu haben, zumindest aber fallen sie langsamer als bisher. Ein einheitlicher Trend ist jedoch nicht zu erkennen“, sagt Reiner Braun von Empirica. Dazu hat das Abendblatt noch die Preisentwicklung vom ersten Quartal 2024 bis zum zweiten Quartal 2024 analysiert.

Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand zeichnet sich ein deutlicherer Trend bei den Preisen nach oben ab als bei Einfamilienhäusern. „Bei Eigentumswohnungen konkurrieren zwei Gruppen miteinander: Selbstnutzer und Kapitalanleger“, sagt Braun. Das Einfamilienhaus bleibt in der Regel auf Selbstnutzer beschränkt.

Der energetische Zustand von Häusern ist schlechter als von Wohnungen

So sind in fünf Kreisen und Hamburg die Preise für Eigentumswohnungen wieder gestiegen, am stärksten im Heidekreis (4,1 Prozent), und in den Landkreisen Stade (2,2 Prozent) und Harburg (1,9 Prozent). Nur in den Kreisen Herzogtum-Lauenburg, Pinneberg und Steinburg fallen die Preise für Wohnungen noch.

Dagegen haben Einfamilienhäuser bei der Preisentwicklung im zweiten Quartal in den meisten untersuchten Regionen noch nicht ihren Boden gefunden. Das liegt auch daran, dass der energetische Zustand von Häusern in ihrer Gesamtheit schlechter ist als der von Eigentumswohnungen.

Fast jedes zweite Einfamilienhaus in Hamburg ist ein Sanierungsfall

Denn gemessen an der Energieeffizienzklasse ist fast jedes zweite Haus in Hamburg ein Sanierungsfall. Es fällt in die drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H, wie aus Daten von Immowelt hervorgeht. Wesentlich besser schneiden in Hamburg Eigentumswohnungen bei der Energieeffizienz ab. Hier liegt der Anteil der Wohnungen mit den drei schlechtesten Energieeffizienzklassen bei 19,1 Prozent.

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In den meisten Kreisen einschließlich Hamburg fallen bei Einfamilienhäusern die Angebotspreise noch zwischen 1,1 Prozent (Landkreis Harburg) und 1,6 Prozent (Kreise Segeberg und Stormarn) im zweiten Quartal, verglichen mit dem Vorquartal. Steigende Immobilienpreise von bis zu zwei Prozent für Häuser werden nur in den Kreisen Herzogtum-Lauenburg, Lüneburg und Stade verzeichnet.

Wertgewinne der Jahre 2019 bis 2022 sind nur zum kleinen Teil korrigiert

Auch wenn die Immobilienpreise jetzt bald einen Boden finden werden, wird sich die sogenannte Ausdifferenzierung bei den Preisen weiter fortsetzen. Von steigenden Preisen werden zuerst relativ neue Immobilien mit guter Energieeffizienz profitieren. „Gefragt sind jetzt vor allem Objekte ab dem Baujahr 2000“, sagt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des Immobilienverbandes IVD der Region Nord.

Manchen Immobilienbesitzern mag der Preisrückgang hoch erscheinen. Doch für Eigentümer gibt es keinen Grund zum Klagen. Die Korrekturen von Sommer 2022 bis zum Sommer 2024 haben lediglich einen kleinen Teil der Preiszuwächse zwischen 2019 und 2022 korrigiert. Von dieser Entwicklung hat vor allem das Hamburger Umland profitiert, während das Plus von 38 Prozent bei Eigentumswohnungen und 40 Prozent bei Einfamilienhäusern in Hamburg mit am niedrigsten ausfiel.

Bausubstanz der Häuser entscheidet über die weitere Preisentwicklung

Vom zweiten Quartal 2019 bis zum zweiten Quartal 2022 verteuerten sich Eigentumswohnungen in vielen Kreisen des Umlandes um rund 40 Prozent (Kreise Segeberg, Stormarn, Herzogtum-Lauenburg) bis 60 Prozent (Kreise Steinburg und Lüneburg). Ähnlich sieht es bei Einfamilienhäusern aus. Ein Preisplus von knapp 50 Prozent gibt es für die Kreise Stormarn, Harburg, Segeberg und Pinneberg. Um 58  Prozent verteuerten sich Einfamilienhäuser im Kreis Herzogtum-Lauenburg.

Ob von diesen Gewinnen noch größere Teile abgegeben werden müssen, hängt vor allem von der Bausubstanz ab.