Hamburg. Bad, Dach, Fassade und Heizung: Wie teuer die einzelnen Renovierungen werden, kann man über einen Sanierungsrechner online ermitteln.

Das Interesse am Kauf einer Immobilie wächst wieder. Vor allem bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand gibt es inzwischen – je nach Lage – Preisnachlässe von bis zu 23 Prozent im Vergleich zum Sommer 2022. Das geht aus dem Vergleich der Angebotspreise durch den Immobiliendienstleister Empirica AG hervor. Doch nach dem Kauf der Immobilie stehen weitere Ausgaben für Sanierung und Modernisierung an. Viele Käufer wissen gar nicht, was auf sie zukommt. Am Beispiel eines Einfamilienhauses aus dem Jahr 1980 hat das Abendblatt nachgerechnet.

In der Regel sorgen Eigentümer für den Erhalt ihrer Immobilie. Es ist deshalb unwahrscheinlich, dass alle Bauteile eines Hauses noch aus dem Entstehungsjahr sind. In unserem Beispiel wird von einem Einfamilienhaus aus dem Jahr 1980 ausgegangen. Neben dem Erdgeschoss gibt es noch ein ausgebautes Dachgeschoss, die gesamte Wohnfläche beträgt 140 Quadratmeter. Die Gasheizung wurde bereits 2009 erneuert, neue Fenster wurden 2015 installiert und auch das Badezimmer und das Gäste-WC wurden 2016 umfassend saniert.

Immobilien Hamburg: Sanierungsrechner gibt schnellen Überblick zu Kosten und Förderung

Doch das Haus hat die Energieeffizienzklasse F, und die jährlichen Heizungskosten liegen bei 2800 Euro. Die Umwelt wird mit einem Ausstoß von 9800 Kilogramm CO₂ im Jahr belastet. Die Daten wurden mithilfe des Sanierungsrechners des Baugeldvermittlers Interhyp ermittelt.

Mit nur wenigen Eingaben zum Gebäude können sich potenzielle Käufer einen Überblick über mögliche Sanierungskosten verschaffen. Sicher kann das nur eine erste Orientierung sein und ersetzt keine Kostenvoranschläge von Fachbetrieben. Aber durch die wenigen Angaben zum Gebäude kommt man vor allem Kaufwilligen entgegen, die in der Regel noch nicht über detaillierte Angaben zum Haus verfügen. „So lässt sich auch der Energieverbrauch der Immobilie abschätzen, und auch mögliche Förderungen können sofort in die Kalkulation miteinbezogen werden“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp-Gruppe.

Preisrückgänge von bis zu 23 Prozent bei Bestandshäusern

Auch die Preiskorrektur bei Immobilien seit Sommer 2022 eröffnet Spielraum für Sanierungen. In Hamburg haben nach den Zahlen von Empirica die Preise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand um 15,8 Prozent nachgegeben. Im Landkreis Harburg sind es sogar 23 Prozent. Im Kreis Pinneberg beträgt der Preisnachlass 20 Prozent, und noch immer gibt es die Möglichkeit zu weiteren Preisverhandlungen – abhängig vom Zustand der Immobilie. „Der Immobilienmarkt hat sich 2023 von einem Verkäufer- hin zu einem Käufermarkt entwickelt. Es gibt ein großes Angebot an attraktiven Immobilien und Kaufpreise können verhandelt werden“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp-Gruppe.

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Im Schnitt haben die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand in Hamburg und dem Umland um 1000 bis 1500 Euro nachgegeben. Bei einer angenommenen Wohnfläche von 140 Quadratmetern sind das bis zu 210.000 Euro. „Wir haben im ersten Quartal 2024 gesehen, dass die Nachfrage nach Bestandsimmobilien besonders groß war. Das zeigt, dass Käuferinnen und Käufer attraktive Chancen abseits der Immobilien mit Top-Energieeffizienzklasse erkennen und wahrnehmen“, sagt Mohr.

Immobilien: Energieeffizienzklasse verbessert sich um drei Klassen

Wenn das schon teilweise modernisierte Einfamilienhaus aus dem Jahr 1980 mit einer Fassadendämmung und einer neuen Dachdämmung versehen wird, kann die Energieeffizienzklasse C statt F erreicht werden. Die jährlichen Heizungskosten würden sich um rund 1400 Euro verringern und der CO₂-Ausstoß wäre fast halbiert. Zwar ist das Dachgeschoss bereits gedämmt, aber eine solche Dachdämmung verliert seine Wirkung nach rund vier Jahrzehnten. Außerdem sind solche Arbeiten im bewohnten Zustand sehr schwierig.

Als Faustregel gilt: „Liegt der jährliche Energieverbrauch über 150 Kilowattstunden pro Quadratmeter, lohnt sich eine energetische Sanierung auf jeden Fall“, sagt Modernisierungsberater Thomas Billmann von Schwäbisch Hall. Allerdings muss der Hausbesitzer lange warten, bis sich das finanziell auszahlt. Nimmt man nur die Kosten für die Dämmung nach Förderung (52.440 Euro), so dauert es bei unveränderten Energiepreisen rund 37 Jahre.

Fassadendämmung kostet fast 50.000 Euro – 15 Prozent werden gefördert

Da mit der Fassadendämmung auch ein neuer Anstrich fällig wird, belaufen sich die Gesamtkosten nach dem Sanierungsrechner von Interhyp auf knapp 80.000 Euro. Allein die Fassadendämmung kostet rund 47.600 Euro. Für die Dämmung von Fassade und Dach gibt es eine staatliche Förderung von 15 Prozent durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Der Fördersatz erhöht sich um fünf Prozentpunkte, wenn die Maßnahmen im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans erfolgen. Abzüglich der staatlichen Förderung müssen bei einer Förderung von 15 Prozent noch knapp 70.000 Euro investiert werden.

Neben der BAFA-Förderung können in Hamburg für Einzelmaßnahmen noch weitere Zuschüsse von der Investitions- und Förderbank (IFB) in Anspruch genommen werden. Die Dämmung der Außenwände wird mit 41 Euro pro Quadratmeter unterstützt und die Fenstererneuerung mit 158 Euro pro Quadratmeter.

Umfassende Sanierung einer Immobilie in Hamburg kostet 157.000 Euro

Wenn in dem Einfamilienhaus von 1980 bisher nur die Heizung erneuert wurde, werden deutlich höhere Investitionen fällig. Zu den bisherigen Ausgaben für die Dämmung kommen dann noch neue Fenster (31.200 Euro), ein neues Badezimmer (35.800 Euro) und ein neues Gäste-WC (11.400 Euro) hinzu. Die Gesamtinvestitionen belaufen sich auf rund 157.000 Euro. Nach der Förderung sind es noch rund 143.000 Euro. Doch besser als Energieeffizienzklasse C wird das Haus dadurch nicht. Die jährlichen Heizkosten liegen nach der Sanierung bei noch 1300 Euro.

Von der KfW gibt es einen Ergänzungskredit über maximal 120.000 Euro für solche Sanierungsmaßnahmen. Interessant ist er aber nur bis zu einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 90.000 Euro, weil es dann einen verbilligten Zinssatz von 1,74 Prozent gibt. Mit einem so niedrigen Einkommen kann man sich aber zumindest in Hamburg kein Einfamilienhaus leisten, wie das Abendblatt vorgerechnet hat. Bei höherem Einkommen liegt der aktuelle Zinssatz bei 3,83 Prozent, ist also nicht günstiger als am Markt.