Hamburg. Exklusiv: Auf die Zahlen des Gutachterausschusses warten viele. Die Ergebnisse im Detail – für Häuser, Wohnungen, nach Stadtteilen.

Die vielen Preisdaten zum Immobilienmarkt mögen verwirrend wirken und mancher Immobilienbesitzer will sie auch gar nicht mehr so recht zur Kenntnis nehmen. Eine kleine Preisdelle, die bald wieder vergessen ist, denken noch manche. Doch der jüngste Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses Hamburg, der dem Abendblatt exklusiv vorliegt, spricht eine andere Sprache und die hat Gewicht, weil dahinter ausgewertete Kaufverträge stehen, keine Angebotspreise und keine Prognosen. Das vergangene Jahr hat Hamburgs Immobilienbesitzern einen kräftigen Wertverlust gebracht.

Fast alle Wohnimmobilien aus dem Bestand mussten im vergangenen Jahr im Schnitt deutliche Preisabschläge hinnehmen und auch die Grundstückspreise sind gefallen. Einen Haustyp hat es besonders getroffen. Der Durchschnittspreis für Endreihenhäuser fiel um 34 Prozent auf 524.000 Euro. Als die freistehenden Einfamilienhäuser im Zuge des Anstiegs der Immobilienpreise im Schnitt auf 1,2 Millionen Euro gestiegen waren, erschien das Endreihenhaus, meist auch mit einem größeren Grundstück, als Alternative. In der Folge stiegen die Preise für diesen Haustyp, befeuert durch Zinsen für Immobilienkredite von rund einem Prozent, im Jahr 2021 um 12 Prozent und im Jahr darauf noch einmal um 26 Prozent. Das war kein nachhaltiger Wertgewinn, wie sich jetzt zeigt.

Häuser sind 13 Prozent günstiger als 2022

Möglicherweise ist der jüngste Preisabschlag für diesen Haustyp aber auch etwas übertrieben, denn jetzt sind die Mittelreihenhäuser rund 50.000 Euro teurer als Endreihenhäuser. Das Mittelreihenhaus war 2023 der einzige Haustyp, der in einem fallenden Markt, einen Wertzuwachs von sechs Prozent erfuhr.

Einfamilienhäuser in Hamburg, die in dieser Kategorie auch Reihen- und Doppelhäuser einschließen, wurden im Schnitt im Jahr 2023 für 818.000 Euro verkauft. Das ist ein Preisrückgang von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auch die Anzahl der Verkäufe ging um rund 17 Prozent auf rund 2000 Einheiten zurück.

Freistehendes Einfamilienhaus kostet wieder weniger als eine Million Euro

„Angebot und Nachfrage von Immobilien liegen noch immer weit auseinander, sodass wir einen ausgesprochenen Käufermarkt haben“, sagt Marco Wagner, Immobilienexperte der Commerzbank. „Zu den fallenden Preisen haben bisher vor allem wohl Eigentümer verkauft, die aus persönlichen Gründen wie Scheidung oder Ortswechsel dazu gezwungen waren. Andere versuchen, die Preisdelle auszusitzen.“ Denn nach einer Umfrage der Bundesbank unter Privatpersonen glauben 40 Prozent, dass die Immobilienpreise in den nächsten zwölf Monaten steigen werden.

Das freistehende Einfamilienhaus in Hamburg kostet erstmals seit 2021 wieder durchschnittlich weniger als eine Million Euro. Im Schnitt sank der Preis um elf Prozent auf 967.000 Euro. Doppelhaushälften verbilligten sich um 15 Prozent auf 601.000 Euro. Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen wurden um 22 Prozent günstiger und kosteten 2023 im Schnitt noch 1.025.000 Euro.

In neun Stadtteilen kostet ein Haus weniger als 500.000 Euro

Nach der Übersicht des Gutachterausschusses gibt es inzwischen neun Stadtteile in Hamburg, in denen der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus, zu denen in der Auswertung aber auch Reihen- und Doppelhäuser gezählt werden, unter 500.000 Euro liegt. Dazu zählen Bramfeld (488.000 Euro) und Billstedt (478.000 Euro). In den Stadtteilen Altengamme, Rönneburg, Sinstorf und Wilstorf liegen die Durchschnittspreise sogar unter 400.000 Euro. Die teuersten Objekte mit Kaufpreisen von rund sechs Millionen Euro wurden in Winterhude und Eppendorf veräußert.

Mit den Immobilienpreisen sinken auch die Grundstückspreise. „Die Bodenpreise in Hamburg sind das zweite Jahr in Folge gesunken. Das ist die logische Konsequenz aus gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten und eine gute Entwicklung für Hamburg“, sagt Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen. Nachdem die Bodenrichtwerte der Bauplätze für Mehrfamilienhäuser bereits in 2022 erstmalig um 15 Prozent gesunken sind, sind es in 2023 weitere 25 Prozent. Das nährt die Hoffnung, dass im Geschosswohnungsbau wieder mehr neue Wohnungen gebaut werden können. Nur 5400 Baugenehmigungen für neue Wohnungen gab es im vergangenen Jahr, dabei liegt das Ziel des Senats bei 10.000 Einheiten.

In welchen Stadtteilen die Grundstücke weniger als 400 Euro pro Quadratmeter kosten

Der Bauplatz für ein freistehendes Einfamilienhaus ist um neun Prozent im Vergleich zum Vorjahr günstiger geworden, liegt aber immer noch bei 863 Euro pro Quadratmeter, wobei es große Unterschiede innerhalb Hamburgs gibt. Die teuersten Grundstücke für ein 600 Quadratmeter großes Grundstück für ein Einfamilienhaus liegen in Harvestehude (5537 Euro pro Quadratmeter), Hoheluft-Ost (2008 Euro) und Blankenese (1954 Euro). Relativ günstiges Bauland gibt es zum Beispiel in Allermöhe, Billbrook, Cranz, Finkenwerder, Wilhelmsburg und Hausbruch zu Quadratmeterpreisen zwischen rund 350 und 400 Euro.

Auch bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist der Verkauf ins Stocken geraten und die Preise sind gesunken. Die Zahl der Verkäufe sank um 21,8 Prozent auf 3774 Objekte. Das Referenzobjekt, eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im 1. Obergeschoss mit 80 Quadratmeter Wohnfläche in mittlerer Wohnlage verbilligte sich um rund 16 Prozent auf 420.000 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis, der alle Lagen, also auch deutlich bessere, einschließt, gab um knapp 13 Prozent auf 6141 Euro nach.

Die günstigsten Stadteile für Eigentumswohnungen in Hamburg

Wie auch bei den Häusern gibt es eine große Spannweite der Preise innerhalb Hamburgs. Die teuersten Stadtteile sind wenig überraschend Harvestehude mit 12.178 pro Quadratmeter Wohnfläche, HafenCity (10.252 Euro), Rotherbaum (9866 Euro), Hoheluft-Ost (9643 Euro) gefolgt von Uhlenhorst mit 8307 Euro und Eppendorf mit 7759 Euro.

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In 18 Stadtteilen bleiben die Quadratmeterpreise der Eigentumswohnungen für Bestandsobjekte unter 4000 Euro. Wenn man von den üblichen günstigen Lagen südlich der Elbe wie bei den Häusern absieht, so fallen darunter Bergedorf (3986 Euro), Billstedt (3448 Euro), Groß Borstel (3773 Euro), Harburg (3899 Euro), Heimfeld (3699), Horn (3584 Euro), Jenfeld (3586 Euro), Lohbrügge (3370 Euro), Rahlstedt (3767 Euro), Sasel (3847 Euro), Steilshoop (3364 Euro) und Tonndorf (3821 Euro).