Hamburg. Exklusive Rechnung zeigt, wer sich Eigentum leisten kann. Trotz der gesunkenen Preise sind Immobilien in der Stadt teuer.

  • Exklusive Rechnung zeigt, wie viel Geld zum Hauskauf in Hamburg benötigt wird
  • Preise lassen sich im Augenblick noch drücken
  • So viel Eigenkapital und Einkommen braucht man

Mit dem Frühjahr steigt das Interesse an Immobilien. Viele Banken in Hamburg berichten von einer steigenden Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen. Die Preise sind gefallen und die Zinsen haben sich stabilisiert. Wer kann sich jetzt ein Einfamilienhaus in Hamburg leisten? Das Abendblatt hat nachgerechnet.

Natürlich ist der Preis lageabhängig, doch für die Beispielrechnung geht die Redaktion von einem durchschnittlichen Angebotspreis für die gesamte Stadt aus, wie er vom Immobiliendienstleister Empirica AG für das erste Quartal ermittelt wurde. Im Schnitt verlangen die Käufer 5146 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Gegenüber dem 4. Quartal 2023 haben die Preise noch einmal um 1,1 Prozent nachgegeben. Im Vergleich zum Hoch der Immobilienpreise im zweiten Quartal 2022 ist das Einfamilienhaus in Hamburg sogar um 16 Prozent günstiger geworden.

Immobilien Hamburg: Verhandlungsspielraum für Preisnachlässe nutzen

Da es im Moment mehr Verkäufer als zahlungskräftige Käufer am Hamburger Immobilienmarkt gibt, wird noch von einem Verhandlungsspielraum beim Preis von zehn Prozent ausgegangen. So lässt sich der Quadratmeterpreis wegen einiger Mängel auf 4631 Euro drücken. Bei einer angenommenen Wohnfläche von 120 Quadratmetern ist das ein Verkaufspreis von 555.720 Euro.

Doch dazu kommen noch die Erwerbsnebenkosten, ein beträchtlicher Posten beim Immobilienkauf, der häufig schon das gesamte Eigenkapital aufzehrt. Denn Maklercourtage, Grunderwerbsteuer in Hamburg in Höhe von 5,5 Prozent sowie Notar- und Gerichtskosten summieren sich in diesem Fall auf 60.129 Euro. Das sind knapp elf Prozent des Kaufpreises. Allein Hamburgs Stadtkasse profitiert mit rund 30.600 Euro von dem Immobilienkauf. An den Makler müssen knapp 20.000 Euro überwiesen werden.

60.000 Euro allein für die Erwerbsnebenkosten – Hamburg profitiert

Die Käuferfamilie mit zwei Kindern ist gut mit Eigenkapital aufgestellt. Sie kann von den angesparten und geerbten 175.000 Euro nicht nur die Nebenkosten von rund 60.000 Euro bezahlen, sondern bringt darüber hinaus in die Finanzierung rund 115.000 Euro Eigenkapital ein, was rund 20 Prozent des Kaufpreises entspricht. Aus Sicht der Bank eine Idealfinanzierung, die nur wenige Immobilienkäufer aufbringen können. Finanziert werden müssen über einen Immobilienkredit rund 441.000 Euro.

„Aber Käufer sollten nicht den letzten Euro in das Eigenkapital stecken, denn eine Immobilie bedeutet meist, auch unvorhergesehene Ausgaben, die noch gemeistert werden müssen und an einer Bestandsimmobilie ist meist auch noch etwas zu modernisieren oder zu sanieren“, sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Da jetzt die Finanzierung schwieriger geworden sei, müsse man überlegen, was noch vor Einzug gemacht werden muss und was aufgeschoben werden kann.

Immobilien: 15-jährige Zinsbindung bringt Sicherheit und Flexibilität

Über die FHM-Finanzberatung wird nach den günstigsten Konditionen gesucht. Die Familie entscheidet sich für eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent und eine 15-jährige Zinsbindung, weil sie erst einmal für längere Zeit eine kalkulierbare Rate wünscht. Nach zehn Jahren kann das Paar die Zinsfestschreibung auch kündigen, sollten dann die Zinsen deutlich günstiger sein als aktuell. „Die 15-jährige Zinsbindung bietet Sicherheit und Flexibilität“, sagt Scobel.

Der Durchschnittszins für eine 15-jährige Zinsbindung liegt laut der FMH-Finanzberatung aktuell bei 3,78 Prozent. Aber viel Eigenkapital verschafft günstigere Konditionen, die in diesem Beispielfall die Haspa bietet: 3,34 Prozent Sollzins. Selbst die Baugeldvermittler Dr. Klein (3,46 Prozent) und Interhyp (3,51 Prozent) können da nicht mithalten. „Wir vergleichen wie auch die Baugeldvermittler die Baufinanzierungskonditionen von über 300 Banken in Deutschland, um den Kunden das beste Angebot machen zu können“, sagt ein Haspa-Sprecher.

Das Nettoeinkommen muss zwischen 7000 und 8000 liegen

Unterm Strich bedeutet das für die Familie eine monatliche Rate von knapp 2000 Euro für Zins und Tilgung (genau 1962 Euro). Wer kann sich das leisten? „Die Banken gehen bei der monatlichen Rate bis maximal 30 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens mit“, sagt Scobel. Das sind mindestens rund 6700 Euro monatliches Nettoeinkommen. Würde die Bank nur 25 Prozent Belastung akzeptieren, müsste das Nettoeinkommen schon bei 8000 Euro liegen. Wer sich also ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Hamburg leisten möchte, sollte ein monatliches Nettoeinkommen zwischen knapp 7000 Euro und 8000 Euro haben.

Schon bei 7000 Euro netto im Monat erfordert das für einen Alleinverdiener unter Berücksichtigung von zwei Kinderfreibeträgen und gesetzlicher Krankenversicherung ein Jahresbruttogehalt in Höhe von 125.000 Euro, dann hat er 84.000 Euro netto. Arbeiten beide Elternteile sind verschiedene Konstellationen denkbar, aber zwei gleichrangige Jobs bei kleinen Kindern eher unwahrscheinlich. Wenn ein Partner 45.000 Euro brutto verdient, müsste der andere 85.000 Euro brutto haben. Dann werden mit späterer Steuer-Rückerstattung wieder 84.000 Euro erreicht.

Immobilie Hamburg: Erst nach 30 Jahren schuldenfrei

Wer sich jetzt wundert, dass das zusammen mehr als 125.000 Euro sind: Wenn beide arbeiten, muss der gemeinsame Verdienst etwas höher sein, weil zum Beispiel die beitragsfreie Krankenversicherung des Partners entfällt und Steuern auf das zweite Einkommen fällig werden. Mit Blick auf die Abgabenbelastung ist die Variante des Alleinverdieners am ökonomischsten.

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Zur monatlichen Finanzierungsrate kommen noch weitere monatliche Kosten für Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Müllabfuhr, Strom und Heizung. „Zusammen mit der Finanzierungsrate sollten diese Kosten nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen“, sagt Scobel. Bei einem Budget von monatlich 7000 Euro sind das 2800 Euro. Bleiben also noch 4200 Euro für alle weiteren Ausgaben der Familie.

Nach 15 Jahren hat die Familie noch eine Restschuld von knapp 270.000 Euro. Geht man von einem unveränderten Zinssatz aus, würde es ohne Sondertilgungen weitere 15 Jahre dauern, bis die Immobilie schuldenfrei ist.