Hamburg. Welche Preise Verkäufer nun verlangen können, wie die Entwicklung in Hamburg und im Umland ist. Warum es wohl noch weiter bergab geht.

Obwohl sich der Immobilienmarkt in Hamburg im ersten Quartal 2024 wieder belebt hat, ist der Preisrückgang noch nicht gestoppt. Das legen die neuesten Daten zu Kaufverträgen und zu Angebotspreisen nahe. Neben Hamburg ist auch das Umland von dieser Entwicklung betroffen.

Nach den Daten des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) setzte sich der Preisrückgang bei den Immobilienpreisen in Deutschland fort. Da macht Hamburg keine Ausnahmen. Gemessen an tatsächlichen Kaufverträgen wurden Wohnimmobilien in der Hansestadt im ersten Quartal verglichen mit dem vierten Quartal 2023 noch einmal um 0,6 Prozent günstiger. Einfamilienhäuser verbilligten sich um 0,2 Prozent und Eigentumswohnungen um 0,7 Prozent. Im Vergleich mit den anderen großen Metropolen verzeichnet Hamburg zusammen mit Düsseldorf (minus 0,7 Prozent) und Stuttgart (minus 0,6 Prozent) bei den Wohnimmobilienpreisen den stärksten Rückgang.

Immobilienmarkt in Hamburg wird von fallenden Preisen bestimmt

Die Daten werden quartalsweise erhoben und beruhen auf der Auswertung von Immobilienkaufverträgen von mehr als 700 Kreditinstituten. Damit ist dieser Preisindex aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Zum Verband gehören Geldinstitute wie die Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen.

Damit wird der Markt in Hamburg weiterhin von fallenden Preisen bestimmt, das gilt auch für den Jahresvergleich. Unter diesem Blickwinkel gibt es weiterhin einen stärkeren Preisrückgang. Verglichen mit dem ersten Quartal 2023 wurden Eigentumswohnungen in Hamburg um 4,4 Prozent günstiger und Einfamilienhäuser um 2,7 Prozent. „Die Preisentwicklung bestätigt unsere Prognose, dass die Preise weiter fallen, bei Gewerbeobjekten kräftiger als bei Wohnimmobilien“, sagt vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Beim Blick auf den Quartalsvergleich deute sich bei Wohnimmobilien bereits eine allmähliche Preisstabilisierung an.

Für Erschwinglichkeit müssen Immobilienpreise noch fallen

Wann die Immobilienpreise wieder steigen werden, ist noch nicht ausgemacht. Während manche Experten diesen Zeitpunkt jetzt schon für gekommen halten, sind andere skeptischer. „Die Preise für Wohnimmobilien müssen noch etwas fallen, um wieder im Einklang mit ihren langfristigen Bestimmungsfaktoren wie Zinsen und Einkommen zu stehen“, sagt Marco Wagner, Immobilienexperte der Commerzbank im Gespräch mit dem Abendbkatt. Diese Entwicklung sei auch nach dem ersten Quartal 2024 noch nicht abgeschlossen, auch wenn einige Marktbeobachter zu anderen Einschätzungen kämen.

Den weiteren Rückgang beziffert der Experte auf fünf bis zehn Prozent für dieses Jahr. Große Unterschiede zwischen dem bundesweiten Trend und Metropolen wie Hamburg sieht er dabei nicht. „Ich rechne damit, dass der Rückgang zum Jahresende ausläuft und sich dann wieder ein tragfähiger Boden bei den Immobilienpreisen ausgebildet hat.“

In sechs Kreisen sind Eigentumswohnungen besonders günstig

Basis für diese Prognose ist der Erschwinglichkeitsindex des Commerzbank, der die Belastungen aus einer Immobilie, also Zins und Tilgung, in Relation zum Einkommen setzt. „Nehmen die Einkommen weiter ordentlich zu und bleiben die Zinsen für zehnjährige Hypothekenkredite etwa auf dem aktuellen Niveau von rund 3,5 Prozent, würde ein weiterer Rückgang der Häuserpreise um fünf Prozent ausreichen, um zum Jahresende den Erschwinglichkeitsindex auf ein ähnliches Niveau wie 2010 zu drücken, als der Immobilienboom begann“, sagt Wagner. Dann könnten sich wieder mehr Hamburger eine Immobilie leisten.

Auch bei dem Blick auf die Angebotspreise des ersten Quartals zeigt sich, dass die Verkäufer zu weiteren Preiszugeständnissen bereit sind. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand gab es in und um Hamburg die stärksten Preisrückgänge innerhalb eines Quartals im Kreis Stormarn (minus 3,9 Prozent), im Landkreis Stade (minus 2,3 Prozent) und in Hamburg (minus 1,9 Prozent). Während in Hamburg der Quadratmeterpreis noch knapp über 5000 Euro liegt, gibt es inzwischen sechs Kreise mit Quadratmeterpreisen von weniger als 3000 Euro, darunter die Kreise Segeberg, Harburg und Herzogtum Lauenburg. Bei einem Preis von maximal 3000 Euro kostet eine 80 Quadratmeter große Wohnung im Hamburger Umland 240.000. In sechs von zehn Regionen werden Interessenten fündig.

Im Umland ist ein Einfamilienhaus ein Drittel günstiger als in Hamburg

Allerdings verläuft die Preisentwicklung bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand nicht einheitlich. In drei Kreisen ziehen die Preise schon wieder an, darunter am stärksten im Landkreis Lüneburg (plus 3 Prozent) und im Heidekreis (plus 1,5 Prozent).

Bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand gibt es mit Steinburg, Heidekreis und Stade bereits drei Kreise, in denen die Quadratmeterpreise bei den Angebotspreisen unter 3000 Euro liegen. Nimmt man einen durchschnittlichen maximalen Quadratmeterpreis von 3500 Euro an, der 32 Prozent unter dem Hamburger Wert von 5146 Euro liegt, so werden Interessenten bereits in sieben von neun Regionen außerhalb Hamburgs fündig, darunter im Kreis Segeberg (3296 Euro pro Quadratmeter), im Kreis Herzogtum-Lauenburg (3013 Euro) und im Landkreis Harburg (3172 Euro). Ein Einfamilienhaus aus dem Bestand würde dann maximal 420.000 Euro kosten.

Einfamilienhäuser im Umland wurden um bis 3,4 Prozent günstiger

In fast allen Kreisen und Hamburg gab es im ersten Quartal noch Preisrückgänge bei den Angebotspreisen mit Ausnahme vom Kreis Pinneberg mit einem leichten Anstieg von 0,7 Prozent. Die stärksten Preisrückgänge von bis zu 3,4 Prozent im ersten Quartal 2024, verglichen mit dem Vorquartal, wurden noch in den Kreisen Harburg, Heidekreis und Segeberg registriert.

Mehr zum Thema

Die unterschiedlichen Preisrückgänge aus den ausgewerteten Kaufverträgen und den Angebotspreisen können darauf zurückzuführen sein, dass jetzt vor allem Immobilien verkauft werden, wo die Preisabschläge gering sind. Wenn Verkäufer mit hohen Preisnachlässen konfrontiert werden und nicht unbedingt verkaufen müssen, schieben sie den Verkauf eher auf. „Viele versuchen die Preisdelle auszusitzen“, sagt Commerzbank-Experte Wagner. „So liegt die Zahl der neu abgeschlossenen Hypothekenverträge immer noch ein Drittel unter ihrem Niveau vor der Zinswende, und zuletzt ist allenfalls eine leichte Zunahme zu verzeichnen. Offensichtlich liegen die Preisvorstellungen von potenziellen Verkäufern und Käufern in vielen Fällen immer noch weit auseinander.“