Hamburg. Forscher des HWWI berechnen jährliche reale Zuwachsrate für 400 deutsche Regionen. Eine Stadt im Norden gehört zu den „Aufsteigern“.

Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise in Hamburg deutlich gesunken. Wohnungen waren beispielsweise 13 Prozent günstiger als 2022, ergab eine Auswertung des Gutachterausschusses. Dieser bezieht sich auf die tatsächlich gezahlten Kaufpreise und gibt damit einen besseren Überblick über die Lage als die Auswertung von Immobilienportalen, die sich auf Angebotspreise beziehen.

Aber wie entwickeln sich die Preise langfristig? Das hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) für den Postbank-Wohnatlas ausgerechnet. Für Deutschland ergeben sich dabei starke regionale Unterschiede.

Immobilienstudie: Preise für Wohnungen in Hamburg sollen bis 2035 real steigen

In den nächsten elf Jahren werden demnach in 47 Prozent aller 400 Landkreise und kreisfreien Städte in der Bundesrepublik die Kaufpreise real (also nach Abzug der Inflationsrate) um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr steigen. Zu den Regionen mit steigenden Preisen gehören nach den Berechnungen der HWWI-Forscher die größten deutschen Städte – Hamburg ist dabei das Schlusslicht in dieser Rangliste.

An Alster und Elbe sollen die Wohnungspreise bis 2035 im Schnitt real um 0,43 Prozent pro Jahr steigen. Mit einem Quadratmeterpreis von 6230,33 Euro ist die Hansestadt derzeit allerdings auch die zweitteuerste Großstadt in Deutschland. München liegt mit 8909,30 Euro wie üblich vorn – und wird den Vorsprung weiter ausbauen.

Was Metropolen wie Hamburg so attraktiv macht

Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt sollen sich bis 2035 jährlich real um 1,84 Prozent verteuern, so die Studie. Das ist der stärkste Zuwachs unter den „Big 7“. Es folgen Frankfurt mit 1,67 Prozent und Köln mit 1,43 vor Berlin mit 1,31 Prozent. Das größte reale Preisplus deutschlandweit soll es in Leipzig mit 2,2 Prozent geben – der achtgrößten Stadt in der Bundesrepublik.

Die Metropolen und ihr Umland blieben für Anleger und Selbstnutzer interessant, heißt es. „In Städten und Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen bleiben Eigentumswohnungen begehrt, und die Preise ziehen künftig an“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank. In Hamburg solle die Bevölkerung bis 2035 um gut 3,3 Prozent zulegen, auch die Haushaltseinkommen sollen steigen.

Immobilienstudie: Zu den „Aufsteigern im Ranking“ gehört norddeutsche Stadt

Noch stärkere Preiszuwächse werden aber im Einzugsgebiet der Großstädte erwartet. „Hohe Preise im Stadtgebiet in Kombination mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten haben die Attraktivität des Umlands nochmals erhöht“, so Beermann. Potsdam wird im Berliner Raum mit 2,0 Prozent die zweitbeste Entwicklung vorhergesagt, noch vor der Stadt Landshut und dem Landkreis Dachau nahe München mit jeweils 1,9 Prozent.

Zu den „Aufsteigern im Ranking“ gehört auch ein Landkreis in der Hamburger Metropolregion: Lüneburg. Der Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt dort mit 3554,30 Euro noch deutlich niedriger als in der Hansestadt. Jährlich soll er bis 2035 real um 1,8 Prozent steigen.

Auch in Schleswig-Holstein sollen die Preise real bis 2035 zulegen

„Der Landkreis Lüneburg mit seiner attraktiven Mittelstadt und Verkehrsanbindung an eine Metropole ist ein Beispiel für potenzielle Investitionschancen: Vergleichsweise moderate Preise mit Aussicht auf Wertsteigerungen in den kommenden Jahren“, sagt Beermann.

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In Schleswig-Holstein sollen die Preise von der Tendenz her steigen. In der Landeshauptstadt Kiel sollen es sogar mehr als ein Prozent real pro Jahr sein, im Hamburger Speckgürtel mindestens 0,5 Prozent. Einwohner von Neumünster müssten hingegen mit stagnierenden Preisen rechnen.

In rund 40 Prozent der deutschen Regionen sollen Wohnungen bis 2035 günstiger werden

Allerdings ist das auch noch eine bessere Entwicklung als in vielen anderen Regionen: In rund 40 Prozent der Landkreise und Städte sollen Wohnungen bis 2035 günstiger werden. Das betreffe vor allem den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte und des Großraums Berlin sowie einige Städte im Ruhrgebiet.