Hamburg. Immobilien sind wieder erschwinglich – auch im Umland. Die Übersicht. Kaufinteressenten haben gute Karten bei Preisverhandlungen.

Rund zwei Jahre nach dem Preishoch am Hamburger Immobilienmarkt werden Einfamilienhäuser wieder erschwinglicher. An rund 40 Orten in Hamburg und dem Umland ist der Kauf eines Einfamilienhauses aus dem Bestand im Durchschnitt zu einem Preis von weniger als 500.000 Euro wieder möglich, inklusive der Erwerbsnebenkosten. Das ergibt sich aus der Auswertung der Daten des Immobilienmarktatlas der LBS Landesbausparkasse Nordost (früher LBS Schleswig-Holstein-Hamburg). Von den insgesamt 42 Standorten mit wieder finanzierbaren Häusern entfallen 15 auf Hamburger Stadtteile.

Wie stark sich der Immobilienmarkt innerhalb von zwei Jahren gewandelt hat, zeigt sich vor allem in Hamburg. Vor einem Jahr gab es lediglich in Kirchwerder Häuser für weniger als 500.000 Euro, inzwischen sind weitere 14 Stadtteile hinzugekommen. Grund sind zum Teil Preisrückgänge von mehr als 20 Prozent innerhalb eines Jahres, nämlich von Januar 2023 auf Januar 2024 in Stadtteilen wie Neuenfelde, Tonndorf oder Curslack.

Immobilien Hamburg: Erwerbsnebenkosten beim Gesamtbudget mit berücksichtigt

Die hohen Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland sind ein großes Hindernis für den Einzug in die eigenen vier Wände. Deshalb hat das Abendblatt bei der Ermittlung der Preisobergrenzen pro Quadratmeter Wohnfläche die Erwerbsnebenkosten mitberücksichtigt. In Hamburg betragen sie 11,07 Prozent, darunter allein 5,50 Prozent für die Grunderwerbsteuer. Auch eine Maklercourtage in Höhe von 3,57 Prozent ist in diesen Kosten eingeschlossen.

Für Hamburg wurde so gerechnet: Bei einer angenommenen Wohnfläche von 120 Quadratmetern liegt die Preisobergrenze bei 3750 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt einen Kaufpreis von 450.000 Euro. Dazu kommen noch knapp 50.000 Euro Erwerbsnebenkosten, sodass der Gesamtpreis knapp unter 500.000 Euro bleibt.

Immobilien Hamburg: 15 günstige Stadtteile mit Quadratmeterpreisen bis zu 3750 Euro

Im Schnitt der 15 günstigen Stadtteile liegt der Durchschnittspreis der Bestandsobjekte bei 3148 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und ist damit knapp 40 Prozent günstiger als im Hamburg-Schnitt. Zum Vergleich: Der Durchschnittspreis für ganz Hamburg liegt bei 5117 Euro pro Quadratmeter und ist um zehn Prozent innerhalb eines Jahres gesunken. Unter 3000 Euro bleibt der Preis nur in Neuenfelde (2797 Euro). Allermöhe ist mit 3650 Euro der teuerste Stadtteil unter den günstigen. Auch in Harburg (3609 Euro) und Tonndorf (3623 Euro) ist es schon relativ teuer. Im Mittelfeld liegen Stadtteile wie Finkenwerder (3308 Euro) und Sinstorf (3389 Euro).

Die Preise beruhen auf der Auswertung von Immobilienanzeigen, wobei die Experten der LBS noch einen Preisabschlag von zehn Prozent von den Angebotspreisen vorgenommen haben, weil es sich um einen Käufermarkt handelt. Die Käufer haben jetzt die Macht, Kaufangebote unter der Kaufpreisforderung des Verkäufers abzugeben.

Immobilien Hamburg: Wer eine sichere Finanzierung hat, kann gut Preise verhandeln

Abweichend vom Durchschnittswert gibt es in den einzelnen Stadtteilen eine große Spanne bei den Preisen der ausgewerteten Immobilienangebote. Zum Beispiel Neugraben-Fischbek mit einem Durchschnittspreis von 3586 Euro. Die Spanne der ausgewerteten Angebote reicht dabei von 1085 Euro bis zu 6968 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Da es sich zum Teil um sehr kleine Stadtteile handelt, muss auch nicht zu jeder Zeit ein Angebot verfügbar sein, das in etwa dem Durchschnittswert entspricht. Diese Werte dienen lediglich der Orientierung und sind unabhängig von der Wohnfläche, während sich die Preisobergrenze von 3750 Euro auf ein Haus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche bezieht.

Haben die Käufer bei den Verhandlungen eine sichere Finanzierung des Immobilienkaufs im Hintergrund, sind sie in einer besonders starken Verhandlungsposition. Denn oft scheitert wegen der gestiegenen Zinsen der Immobilienkauf an der Finanzierung. „Die Finanzierungen dauern immer länger, und vor allem die Hausbanken der potenziellen Käufer tun sich dabei schwer“, sagt Philip Oelkers, Gründer und Mitinhaber des Bergedorfer Maklers Springfield & Oelkers.

Immobilien bis 500.000 Euro lassen sich gut verkaufen

Inzwischen kommt der Immobilienmarkt wieder in Schwung, ist von Hamburger Maklern zu hören. „Wir haben eine Verdreifachung der Abschlüsse im Vergleich zum Vorjahr“, sagt Felix Weiss von Weiss Immobilien. Denn die Makler „kaufen“ jetzt die Objekte auch günstiger ein, akzeptieren überzogene Preisvorstellungen aus der Vergangenheit nicht mehr. „Wir haben Altverträge zur Vermittlung auch gekündigt, denn es macht keinen Sinn, diese Altlasten mit den zu hohen Preisvorstellungen weiter mitzuschleppen“, sagt Stefan Springfield, Gründer und Mitinhaber von Springfield & Oelkers.

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Mit der neuen Einpreisung der Immobilien ist dann auch der Verhandlungsspielraum der Käufer beschränkt. Auf solche Preisabschläge wie im Vorjahr sollte kein Käufer mehr hoffen. „Wer jetzt verkaufen will, hat verstanden, welche Preise realistisch sind“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführende Gesellschafterin von Frank Hoffmann Immobilien. Gleichzeitig kommen viele Immobilien auf den Markt. „Bis zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro läuft es gut“, sagt Claudia Witthöft von Witthöft Wohnimmobilien.

Im Umland von Hamburg sind Einfamilienhäuser deutlich günstiger als in Hamburg

Im Umland von Hamburg gibt es nur wenige Orte, die über der Preisobergrenze von 3750 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen. Dazu gehören mit Quadratmeterpreisen zwischen 4000 und 4500 Euro Orte wie Ahrensburg, Jesteburg oder Wentorf/Aumühle. Aber an allen anderen Orten werden Käufer fündig und können ein Einfamilienhaus für weniger als 500.000 Euro inklusive der Erwerbsnebenkosten finden.

Doch bei den gestiegenen Zinsen und selbst bei 20 Prozent Eigenkapital kostet eine solche Investition bei einer zehnjährigen Zinsbindung (3,50 Prozent Zinsen) und 1,50 Prozent anfänglicher Tilgung knapp 1700 Euro im Monat an Zins und Tilgung, wenn die Preisobergrenze ausgereizt wird. Da es sich um Bestandsobjekte handelt, muss auch noch Spielraum für erste Renovierungen sein, und die Nebenkosten der Immobilie wie Heizung, Versicherung und Grundsteuer kommen noch hinzu.

Einfamilienhaus unter 350.000 Euro in acht Orten im Hamburger Umland

Da das für viele Haushalte schon zu viel Geld ist, hat diese Zeitung für das Umland andere Prämissen gesetzt. Kann man dort Einfamilienhäuser inklusive der Erwerbsnebenkosten für unter 350.000 Euro erwerben? Ja, das ist zumindest an acht Orten in Schleswig-Holstein und Niedersachsen möglich. Dort wird die Preisobergrenze von 2600 Euro – bis auf das Umland von Kaltenkirchen – nicht überschritten. Berücksichtigt wurden für Schleswig-Holstein Erwerbsnebenkosten in Höhe von 12,07 Prozent, wobei 6,50 Prozent auf die Grunderwerbsteuer entfallen.

Die günstigsten Orte für die Einfamilienhaus-Suche im Speckgürtel von Hamburg sind Stade und sein Umland, Lauenburg und sein Umland, das Umland von Bad Oldesloe, Winsen und Lüneburg und das Umland von Kaltenkirchen, also vor allem sehr ländlich geprägte Gebiete. Die Quadratmeterpreise bewegen sich in einer Spanne von 2152 Euro im Umland von Stade bis zu 2625 Euro im Umland von Kaltenkirchen. Im Umland von Kaltenkirchen wird das Budget mit Mehrausgaben von rund 3000 Euro leicht gesprengt, dennoch wurde es mit aufgenommen.

500 Euro pro Quadratmeter günstiger als in Hamburg: 19 Orte im Umland stehen zur Auswahl

Bei einer Finanzierung der Gesamtinvestition von 350.000 Euro mit 20 Prozent Eigenkapital liegt die monatliche Finanzierungsrate unter den schon genannten Prämissen (Zinsen und Tilgung) bei knapp 1200 Euro, wenn die Preisobergrenze ausgeschöpft wird. Das ist ein Kostenvorteil von monatlich 500 Euro gegenüber Hamburg. Allerdings ist eben auch die Auswahl der Orte beschränkt.

Weitere 19 Orte im Umland liegen mindestens 500 Euro unter der Preisobergrenze von Hamburg. Die Preisobergrenze pro Quadratmeter Wohnfläche wurde auf 3200 Euro festgesetzt. Insgesamt 19 Orte in Schleswig-Holstein und Niedersachsen aus dem LBS Immobilienmarktatlas erfüllen dieses Kriterium. Unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten ergibt sich deshalb ein „krummes“ Gesamtbudget in Höhe von 430.350 Euro.

In Niedersachsen gibt es die niedrigsten Erwerbsnebenkosten

Anders als bei den günstigsten Standorten im Umland sind in dieser Kategorie auch viele Städte vertreten. Dazu zählen Tostedt, Barmstedt, Geesthacht, Uetersen und Winsen mit Preisen von weniger als 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Zu den teuersten Städten in dieser Gruppe gehören Tornesch, Hanstedt und Neu Wulmstorf.

Die Gemeinde liegt zwar mit einem Quadratmeterpreis von 3221 Euro leicht über der Preisobergrenze. Das Budget wird dadurch aber nicht gesprengt, da die Erwerbsnebenkosten in Niedersachsen mit 10,57 Prozent niedriger als in Schleswig-Holstein sind. Wird das Budget von rund 430.000 Euro ausgereizt, liegt die monatliche Finanzierungsrate mit einem Eigenkapital von 20 Prozent bei 1435 Euro. Bei der Immobiliensuche ist jetzt also wieder für jeden Geldbeutel etwas dabei.