Hamburg. Die Hypothekenzinsen sind wieder gefallen. Aber wie geht es nun weiter, auch bei den Preisen? Experten geben überraschende Antworten.

Für Immobilienkäufer zeichnet sich eine deutliche Entspannung bei der Finanzierung ab. Innerhalb weniger Wochen sind die Zinssätze für Hypothekendarlehen massiv gefallen. Bei allen Laufzeiten steht jetzt wieder eine Drei, statt einer Vier vor dem Komma.

Ein leichtes Auf und Ab der Konditionen gehört typischerweise zur Entwicklung der Baugeldzinsen. Im bisherigen Jahresverlauf zeichnete sich aber – unter Schwankungen – ein Anstieg der Zinsen ab, und der erreichte im Oktober den höchsten Stand seit zwölf Jahren. Doch seit Mitte Oktober geht es nur noch abwärts. Ob 5, 10, 15 oder gar 20 Jahre Zinsbindung: Im Durchschnitt liegen alle Zinssätze aktuell unter vier Prozent.

Zinsen, Preise: Was Immobilienkäufer in Hamburg 2024 erwartet

Jetzt ist wieder das Zinsniveau vom Jahresanfang 2023 erreicht. Bei zehnjähriger Zinsbindung kosten Hypothekendarlehen 3,58 Prozent. Ende Oktober waren das noch 4,20 Prozent. Bei rund 400.000 Euro Kredit, die die Hamburger im Schnitt für den Einzug in die eigenen vier Wände aufnehmen, und zwei Prozent Tilgung führt das zu einer Kostenersparnis bei der monatlichen Finanzierungsrate in Höhe von rund 200 Euro.

Immobilienkäufer profitieren von der sinkenden Inflation. Denn bei einer hohen Preissteigerung, wollen Anleger höhere Zinsen, wenn sie ihr Geld anlegen. So sank die Inflation im Euro-Raum im November auf 2,4 Prozent, in Deutschland auf 3,2 Prozent.

Sinkende Inflation spricht für Zinssenkungen beim Baugeld

Auch die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen fiel von 2,7 Prozent Mitte November auf jetzt nur noch rund zwei Prozent. Zusammen mit der Rendite für Pfandbriefe, die ebenfalls sank, ist das die Richtschnur für die Entwicklung der Baugeldzinsen. „Wir haben zuletzt sowohl in Deutschland als auch im Euro-Raum Rückgänge der Inflationsraten gesehen, die über der Markterwartung lagen“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers Dr. Klein.

Wahrscheinlich ist der Zinsgipfel schon erreicht. „Von Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank (EZB) im kommenden Jahr gehe ich aktuell nicht mehr aus“, sagt Neumann. Denn die Inflation ist auf dem Rückzug. Im Januar 2023 lag die Inflationsrate in Deutschland noch bei 8,7 Prozent, im nächsten Jahr dürfte sie nach einer Prognose der Bundesbank im Schnitt auf 2,7 Prozent sinken. Auch die wirtschaftliche Situation spricht für Zinssenkungen. „Die Konjunktur trübt sich in Deutschland und im gesamten Euro-Raum zunehmend ein“, sagt Neumann.

Bauzinsen können bis auf drei Prozent sinken – oder doch mehr?

Dennoch ist er mit seiner Prognose für die Entwicklung der Bauzinsen vorsichtig. „Ich gehe davon aus, dass wir im ersten Halbjahr 2024 eine Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen haben werden. Auch wenn Ausschläge vorkommen, werden wir diese um maximal einen halben Prozentpunkt nach oben und nach unten um die derzeitigen 3,50 Prozent für eine zehnjährige Zinsfestschreibung sehen“, sagt Neumann. „Wir bewegen uns vermutlich in einer Spanne zwischen drei und vier Prozent in den nächsten sechs Monaten.“

Deutlicher verändern werden sich nach seiner Einschätzung die Zinsen für eine fünfjährige Zinsbindung. Sie sind jetzt im Schnitt mit 3,76 Prozent noch höher als für eine zehnjährige Zinsbindung. Üblicherweise gilt: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zins. Neumann erwartet: Kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren können mit Zinssenkungen der EZB dann wieder deutlich günstiger werden.

Experte überrascht: Zinsen fallen stärker und schneller als viele erwarten

Auch Max Herbst von der FMH-Finanzberatung macht Immobilienkäufern keine großen Hoffnungen auf drastische Zinssenkungen beim Baugeld. „Ich sehe die Entwicklung beim Baugeld so: Wir sind früher wieder bei vier als bei drei Prozent“, sagt Herbst. Das wären keine guten Aussichten für Immobilienkäufer. Bei einem Zinssatz von vier Prozent (400.000 Euro Kredit, zwei Prozent Tilgung) würde die monatliche Belastung auf 2000 Euro steigen. Es herrsche jetzt eine gewisse Euphorie bei Zinssenkungen, die ich angesichts des Finanzbedarfs des Staates nicht nachvollziehen kann, so Herbst.

Die meisten Experten bewegen sich bei ihrer Prognose im Konsens der Erwartungen, nur einer schert aus der Reihe: der Finanzexperte Thorsten Polleit, Honorarprofessor an der Uni Bayreuth: „Es wird viel schneller gehen mit der Senkung der Kreditkosten“, sagt er gegenüber dem Börsenportal „Wallstreet-online“. „Die Zinsen werden noch viel stärker und schneller gesenkt werden, als man das heute erwartet.“ Das gelte nicht nur für die USA, sondern auch für den Euro-Raum.

Noch ist die monatliche Belastung beim Immobilienkauf für viele zu hoch

Zwar hat sich die EZB noch nicht zu Zinssenkungen geäußert, aber viele Experten rechnen damit spätestens im zweiten Halbjahr 2024. Polleit begründet seine Prognose mit dem starken Schrumpfen der Geldmenge. „In der Folge sei die Inflationsrate im Sinkflug. Wir bekommen im nächsten Jahr auch im Euro-Raum negative Inflationsraten. Dann muss die Zentralbank handeln.“

Für Immobilienkäufer wäre das eine sehr günstige Entwicklung. Denn bei einem Kredit über 400.000 Euro führen beim Zinssatz schon Veränderungen hinter dem Komma zu einer deutlichen Einsparung bei der Finanzierung. Aktuell kosten 400.000 Euro Kredit 1860 Euro im Monat. Für viele eine noch zu hohe Summe, weil zu der Finanzierungsrate auch die Nebenkosten der Immobilie mit gestiegenen Energiepreisen bezahlt werden müssen.

Verbraucherschützer: Zinskonditionen vergleichen, spart viel Geld

Fällt der Zinssatz auf drei Prozent (Monatsrate 1667 Euro), sparen die Käufer im Monat rund 200 Euro, die dann für die Nebenkosten genutzt werden können. Bei einem noch niedrigeren Bauzins in Höhe von 2,50 Prozent liegt die monatliche Finanzierungsrate nur noch bei 1500 Euro.

Weitere Wirtschaftsthemen

Viel Geld lässt sich aber auch durch einen Vergleich der Zinskonditionen sparen. „Es ist ratsam, mehrere Angebote von Banken einzuholen“, sagt Alexander Krolzik, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Während der aktuelle Durchschnittszins für eine zehnjährige Zinsbindung bei 3,58 Prozent liegt, lockt die PSD Bank mit 3,24 Prozent im Vergleich der FMH-Finanzberatung. Bei Haspa und Commerzbank liegt der Zins bei 3,32 Prozent.

Nicht nur die Zinsen, auch die Preise sollen 2024 noch sinken

Noch günstiger kann man bei Baugeldvermittlern an den Immobilienkredit kommen. Beim Vermittler MKIB betragen die Zinsen aktuell nur 3,15 Prozent.

Doch Immobilienkäufer können im nächsten Jahr nicht nur auf sinkende Zinsen hoffen, weitere Entlastungen gibt es bei den Immobilienpreisen. Energieeffiziente Immobilien werden aber nur noch leicht nachgeben im Preis – um bis zu drei Prozent, erwartet Hamburgs Makler Grossmann & Berger. „Bei unsanierten Objekten ist 2024 verglichen mit sanierten Objekten im Schnitt mit Abschlägen von rund 25 Prozent zu rechnen“, sagt Andreas Gnielka, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.

Immobilienkäufer können 2024 auf Schnäppchen hoffen

Andere Experten sehen das ähnlich. Kam es früher vor allem darauf an, wo sich die Immobilie befindet, wird nun ihr Zustand immer relevanter. „Immobilien aus den Energieeffizienzklassen G und H verlieren überproportional an Wert“, sagt Neumann. Diese Entwicklung werde sich in den ersten Monaten 2024 fortsetzen. Natürlich ist auch die Lage der Immobilie weiter wichtig: So werden die Preise in strukturschwächeren Regionen nach Einschätzung von Dr. Klein eher überdurchschnittlich nachgeben, die in gefragten Stadtteilen von Metropolen nicht.

2024 wird also ein Interessantes Jahr für Immobilienkäufer werden. Wer die Zins- und Preisentwicklung im Blick behält, der kann bei älteren Immobilien auf Schnäppchen hoffen.