Hamburg. Quadratmeterpreise zwischen 2700 und 4500 Euro sind wieder möglich. Das Abendblatt zeigt wo – und gibt wichtige Tipps für Käufer.

Der Immobilienkauf in Hamburg und Umgebung ist schwieriger geworden. Grund sind die gestiegenen Zinsen für Baufinanzierungen. Doch da es bei den Preisen deutlich abwärts gegangen ist, lohnt immer wieder ein Blick in die Immobilienportale. Auf Basis der Daten von ImmoScout24 hat das Abendblatt untersucht, wo es in Hamburg und dem Umland noch Häuser zu erschwinglichen Preisen gibt.

In 25 Hamburger Stadtteilen von Steilshoop bis Neuenfelde überschreiten die Preise für ein Haus, wobei auch Doppel- und Reihenhäuser in die Daten eingehen, nicht mehr die Marke von 4500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Marke liegt zwölf Prozent unter dem Durchschnittswert für ganz Hamburg in Höhe von 5100 Euro und galt bei dieser Untersuchung als Auswahlkriterium.

Immobilienkauf: Hauspreise unter 500.000 Euro in 19 Hamburger Stadtteilen

Wer nicht mehr als 500.000 Euro für ein Haus ausgeben will oder kann, der wird noch in 19 Hamburger Stadtteilen fündig sowie in 23 Orten des Umlandes. Als Faustregel für die Berechnung wurde eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern angenommen. Wenn der Quadratmeterpreis 4166 Euro nicht übersteigt, bleibt der Kaufpreis unter 500.000 Euro.

Das ist in den Hamburger Stadtteilen Horn, Dulsberg, Billstedt, Billbrook, Allermöhe, Finkenwerder, Wilhelmsburg, Marmstorf, Ochsenwerder und Francop der Fall. Hier liegen die Kaufpreise in einer Spanne von 4131 Euro (Horn) bis 3778 Euro (Francop). Bezogen auf 120 Quadratmeter Wohnfläche ergeben sich Preise zwischen rund 450.000 und 500.000 Euro.

Immobilienkauf: Käufer haben großen Verhandlungsspielraum

In Steilshoop, Eidelstedt, Tonndorf, Lohbrügge, Langenhorn und Jenfeld müssen aber noch mehr als 500.000 Euro für ein Haus ausgegeben werden. In Steilshoop und Eidelstedt kostet es im Schnitt rund 540.000 Euro.

Aber für die Käufer gibt es einen großen Verhandlungsspielraum. Rund 1800 Angebote an Häusern listet ImmoScout24 für Hamburg auf. Das sind noch einmal 300 mehr als vor einem halben Jahr. Viele Angebote, aber nur wenige Käufer bestimmen gegenwärtig den Immobilienmarkt.

Immobilienkauf: Überteuerte Angebote von schlecht gedämmten Häusern

Von den Kaufpreisforderungen sollte sich niemand abschrecken lassen. Vor allem bei Bestandsobjekten gibt es viel Verhandlungsspielraum. Das gilt vor allem bei einer schlechten Energieeffizienzklasse und veralteten Heizungen. „Wenn überhaupt, werden diese Gebäude nur mit deutlichen Preisabschlägen verkauft. Wer jetzt kauft, zieht die absehbaren energetischen Sanierungskosten eins zu eins vom Angebotspreis ab“, sagt die Deutschlandchefin des Maklernetzwerkes Remax, Samina Julevic.

5800 Euro pro Quadratmeter, also weit über dem Hamburger Durchschnittswert, soll ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1968 mit Ölheizung und Energieeffizienzklasse F in Horn zum Beispiel noch kosten. Der Preis wurde bereits von 725.000 auf 670.000 Euro gesenkt. Auch 6400 Euro pro Quadratmeter für ein Einfamilienhaus in Steilshoop aus dem Jahr 1978 mit Ölheizung und Energieeffizienzklasse F sind rund 2000 Euro mehr als im Stadtteil üblich. Denn mit Traumlage am Bramfelder See lässt sich jetzt auch nicht mehr so punkten wie in früheren Zeiten. „Energieeffizienz ist die neue Lage“, sagt Julevic.

Immobilienkauf: Günstige Stadtteile sind 23 Prozent preiswerter als Hamburger Durchschnittswert

Gemessen an den durchschnittlichen Angebotspreisen, die sicherlich noch Verhandlungsspielraum bieten, lässt sich in den Stadtteilen Harburg, Neugraben-Fischbek, Sinstorf, Kirchwerder, Langenbek, Rönneburg, Wilstorf und Cranz ein Haus für weniger als 450.000 Euro erstehen. In Neuenfelde mit einem Quadratmeterpreis von 3017 Euro bleibt der Kaufpreis bei einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern sogar unter 400.000 Euro. In 16 Stadtteilen beträgt der Kaufpreis zwischen 3000 und 4000 Euro pro Quadratmeter.

Im Schnitt liegt der durchschnittliche Kaufpreis auf der Basis von Angebotspreisen, also den Preisvorstellungen der Verkäufer, in Hamburg in den als günstig eingestuften 25 Stadtteilen bei 3900 Euro. Das sind 23,5 Prozent weniger als der gesamte Hamburger Durchschnittswert.

Immobilienpreise sind innerhalb eines Jahres um elf Prozent gefallen

Auf Basis der Daten von ImmoScout24 sind die Preise in den 25 Stadtteilen vom vierten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2023 um rund elf Prozent gefallen, liegen aber noch deutlich über den Preisen des vierten Quartals 2019. Je nach Stadtteil müssten die Quadratmeterpreise noch einmal um 500 bis 700 Euro fallen, um das Preisniveau von Ende 2019 zu erreichen. Ob der Preisverfall noch so weit geht, ist nicht sicher.

Erst die Corona-Pandemie sorgte noch einmal in Verbindung mit fallenden Zinsen für einen deutlichen Preissprung bei den Immobilien. Denn die Zinsen für Immobilienkredite lagen während der Corona-Pandemie bei zehnjähriger Zinsbindung deutlich unter einem Prozent.

Immobilienkauf: Wo ein Haus weniger als 400.000 Euro kostet

Zum Teil noch günstiger wird es hinter den Stadtgrenzen Hamburgs. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis von ebenfalls 25 untersuchten Orten bei 3440 Euro. Das ist rund ein Drittel Ersparnis gegenüber dem Hamburger Durchschnittswert von 5100 Euro.

Relativ teuer mit Quadratmeterpreisen von mehr als 4000 Euro sind im Umland Halstenbek, Norderstedt und Tangstedt. Am unteren Ende der Preisskala liegen Geetshacht, Bad Oldesloe, Apensen, Elmshorn, Kaltenkirchen, Uetersen, Stade, Welle, Hollern-Twielenfleth, Dollern, Bad Bramstedt, Ratzeburg und Fredenbeck mit Quadratmeterpreisen zwischen rund 2700 und 3300 Euro. In allen diesen Orten wäre der Kauf eines Hauses für weniger als 400.000 Euro möglich.

Rahmenbedingungen für Immobilienkauf haben sich verbessert

Gleichzeitig haben sich die Rahmenbedingungen für den Immobilienkauf im Vergleich zum Frühjahr verbessert. Das Heizungsgesetz wurde entschärft. Für eine Wärmepumpe gibt es mit Beginn des neuen Jahres bis zu 55 Prozent Förderung, für Geringverdiener noch etwas mehr. Gut die Hälfte des Kaufpreises einer Wärmepumpe (bis 30.000 Euro) wird also vom Staat gesponsert. Auch eine Pelletheizung wird in gleicher Größenordnung gefördert und wer will, kann auch noch eine neue Gasheizung einbauen, solange die Kommune noch keine Wärmeplanung vorgelegt hat.

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Die Forderung der EU, Gebäude mit einer schlechten Energieeffizienzklasse bis zu einem bestimmten Stichtag zu sanieren ist so gut wie vom Tisch. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) will die EU-Pläne für strikte Sanierungsvorgaben für Häuser stoppen. Sie sagte, eine Sanierung sei „ein Riesenakt, den wir gesetzlich nicht erzwingen dürfen“. Deshalb sage sie Nein zu Mindeststandard-Pflichten für jedes Haus, ohne zu schauen, wer darin lebe, wem es gehöre und wie lange es noch genutzt werden könnte. Damit stehen Immobilieneigentümer nicht mehr unter Druck.

Hamburg unterstützt Immobilienkäufer mit günstigem Kredit

Nur bei den Zinsen zeichnet sich keine Entspannung ab. Für eine 15-jährige Zinsbindung liegt der Zinssatz im Schnitt bei 4,31 Prozent. Aber staatliche Förderkredite können die Finanzierung erleichtern. Mit einem Eigenheimdarlehen der Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) können maximal 150.000 Euro für den Ersterwerb einer selbst genutzten Immobilie beantragt werden. Der Zinssatz liegt bei zwei Prozent, also halb so hoch wie am Markt. Wer die Immobilie energetisch auf Vordermann bringen möchte, kann von der KfW 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,65 Prozent bekommen.

Bei der Besichtigung von Bestandsobjekten ist wichtig, einen Fachmann an der Seite zu haben. „Eine Immobilie sollte man systematisch vom Keller bis zum Dach besichtigen und möglichst seine Emotionen, dass die Immobilie sehr stark den eigenen Vorstellungen entspricht, beiseitelassen“, sagt Karl Heinz Schneider Architekt und Sachverständiger für Hochbauplanung und Bauüberwachung vom Verband der Privaten Bauherren (VPB) in Hamburg.

Immobilienkauf: Bestandsobjekte immer mit einem Fachmann besichtigen

Denn in der Euphorie werden viele Mängel übersehen. Auch von bereits erfolgten Sanierungen dürfen sich potenzielle Käufer nicht blenden lassen. „Denn es ist besonders schwer zu erkennen, ob bauliche Mängel nur mit einem neuen Anstrich, Fliesen oder Bodenbelag übertüncht wurden“, sagt Schneider.

Mit den gesunkenen Preisen und mehr Verhandlungsspielraum ist zwar die Immobiliensuche etwas einfacher geworden. Eine große Herausforderung bleibt sie dennoch.