Hamburg. Außerhalb der Metropole sind Immobilien erheblich günstiger. So lange dauert es, bis die Fahrtkosten den Vorteil aufgezehrt haben.

Seit dem vorigen Jahr sind die Immobilienpreise in vielen Lagen gesunken, aber eines hat sich nicht verändert: Eine Wohnung in Hamburg ist noch immer deutlich teurer als eine in den Umlandgemeinden. So zahlte man für eine Eigentumswohnung in der Hansestadt im Jahr 2022 im Schnitt 6685 Euro pro Quadratmeter, mindestens 2800 Euro mehr als in den meisten umliegenden Städten und Gemeinden.

Damit kann es sich weiterhin lohnen, vom Wohnort außerhalb zur Arbeitsstelle in der Hamburger Innenstadt zu pendeln – auch wenn für den verlängerten Arbeitsweg zusätzliche Kosten für Benzin oder Zugticket anfallen und mehr Zeit eingeplant werden muss. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen.

Der Postbank Wohnatlas 2023 zeigt, für wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil beim Kauf durch die erhöhten Pendelkosten aufgezehrt ist. In der Annahme pendelt je Haushalt eine Person.

Immobilien im Hamburger Umland: Pendelkosten sollten 25 Jahre lang durch Kaufpreisvorteil gedeckt sein

Ausgehend vom Kaufpreis für eine 70-Quadratmeter-Wohnung profitieren Pendlerinnen und Pendler aus dem 24 Kilometer entfernten Seevetal im Landkreis Harburg am längsten vom günstigeren Wohnungskauf im Umland: Wer den Arbeitsweg jeden Tag mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegt, hat den Kaufpreisvorteil gegenüber der Metropole erst nach 47,8 Jahren aufgebraucht. Bei täglicher Fahrt mit dem Auto schrumpft diese Zeitspanne jedoch auf 19,7 Jahre.

Im mit 39 Kilometern etwas weiter entfernten Schwarzenbek (Herzogtum Lauenburg) hält der Kaufpreisvorteil 45,7 Jahre mit öffentlichen Verkehrsmitteln, aber nur 14,6 Jahre für Autopendler. Wie die Studienautorin Dörte Nitt-Drießelmann vom HWWI erklärt, sollten die erhöhten Pendelkosten allerdings mindestens 25 Jahre lang durch die Kaufpreisersparnisse gedeckt werden. Denn dies entspricht in der Regel der restlichen Lebensarbeitszeit eines Immobilienkäufers, der im Durchschnitt 40 Jahre alt ist. Unter diesen Vorgaben lohnt sich das Pendeln für Autofahrer in keiner der 24 untersuchten Kommunen.

Neben Seevetal und Schwarzenbek sei vor allem Pinneberg einen Blick wert, heißt es in der Studie: Mit der Bahn dauere die Fahrt von dort bis zum Hamburger Hauptbahnhof nur 18 Minuten, eine Eigentumswohnung koste in Pinneberg aber pro Quadratmeter durchschnittlich 2300 Euro weniger als in der Metropole. Bis dieser Preisvorteil aufgezehrt sei, vergingen 41,6 Jahre.

Auch in Winsen, Ahrensburg, Buchholz, Buxtehude, Elmshorn, Bad Oldesloe, Reinbek, Geesthacht sowie Neu Wulmstorf bleibe der Immobilienkauf nach 25 Jahren täglichen Pendelns laut Modellrechnung noch günstiger als im Hamburger Stadtgebiet – zumindest bei Nutzung von Bus und Bahn.

„In Hamburg gilt: Nur wenn der tägliche Arbeitsweg mit dem ÖPNV zurückgelegt wird, lohnt sich der Umzug in eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Umland für Pendlerinnen und Pendler ohne Homeofficemöglichkeit“, sagt Stephan Hellmann, Regionalbereichsleiter der Postbank Immobilien GmbH.

Immobilien Hamburg: Seevetal und Schwarzenbek rechnen sich für Pendler mühelos

Nur in Glinde kommen Autofahrer günstiger weg als ÖPNV-Nutzer. Der Grund: Vom Glinder Markt bis zum Hamburger Hauptbahnhof dauert es auf der Straße nur 22 Minuten, die ungünstigere Verbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln schlägt mit 50 Minuten zu Buche. Dennoch ist der Kaufpreisvorteil des Umlands für Autopendler aus Glinde schon nach rechnerisch 20,1 Jahren aufgebraucht – er reicht also nicht die empfohlenen 25 Jahre –, für ÖPNV-Nutzer sind es sogar nur 15 Jahre. Der zusätzliche Zeitaufwand durch das Pendeln vom Umland in die Metropole wurde mit dem durchschnittlich in Hamburg erzielten Bruttolohn (26,12 Euro je Stunde) bewertet.

Noch wesentlich günstiger für das Umland fallen die Rechnungen aus, wenn man sie für eine Wohnung von 120 Quadratmetern anstellt. Spitzenreiter unter den Pendler-Wohnorten ist erneut Seevetal: Hier braucht man der Studie zufolge rechnerisch nicht weniger als 82 Jahre, um den günstigeren Immobilienpreis mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu verfahren. In Schwarzenbek sind es 78,3 Jahre.

Bei zwei Tagen Homeoffice pro Woche macht sich das Umland noch stärker bezahlt

„In einigen Regionen hält der Kaufpreisvorteil für größere Eigentumswohnungen so lange an, dass ein Kauf auch für jüngere Familien und Paare im Speckgürtel vorteilhaft ist, auch wenn diese ihr ganzes Arbeitsleben noch in die Großstadt pendeln“, sagt Hellmann. Was man allerdings beachten sollte: Aus Orten wie etwa Oldendorf-Himmelpforten, Ratzeburg und Harsefeld dauert die einfache Fahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln nach Hamburg mindestens eine Stunde. Je nach Entfernung von Tür zur Tür fällt gegebenenfalls weitere Zeit an, die mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, zum Beispiel für eine längere Kinderbetreuung.

Nachdem die Corona-Pandemie die Entstehung flexibler Arbeitsmodelle mit Homeoffice enorm vorangebracht hat, muss auch dieser Aspekt im Vergleich berücksichtigt werden. Die Expertinnen und Experten des HWWI haben daher berechnet, wie lange man vom günstigeren Immobilienpreis im Umland profitiert, wenn man zwei Tage pro Woche zu Hause arbeiten kann. Das Ergebnis: Der Kauf einer 120-Quadratmeter-Eigentumswohnung in allen untersuchten 24 Umland-Regionen lohnt sich mehr als 25 Jahre lang gegenüber der Metropole.

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Spitzenreiter mit einer Zeitspanne von mehr als 100 Jahren, bis bei dreimaligem Pendeln pro Woche der Kaufpreisvorteil aufgebraucht ist, sind erneut Seevetal, Schwarzenbek, Pinneberg und Winsen.

Auch Singles oder Paare, die auf nur 70 Quadratmetern im Umland noch das Arbeitszimmer unterbringen können, sind rein rechnerisch bei zwei Tagen Homeoffice in allen untersuchten Wohnorten über den Zeitraum von mindestens 25 Jahren im Vorteil. Für 17 Orte gilt dies jedoch ausschließlich bei Nutzung des ÖPNV, für Glinde nur für autofahrende Pendler. Ab Seevetal, Pinneberg, Geesthacht, Reinbek, Norderstedt und Wedel können hingegen beide Verkehrsmittel genutzt werden, wobei der ÖPNV gegenüber dem Auto sehr deutliche Vorzüge von bis zu 40 Jahren bietet.