Hamburg. Wer jetzt eine Wohnung oder Haus kaufen will, trifft auf ein großes Angebot. Doch Vorsicht! Es lauern versteckte und teure Fallen.

Zu Beginn des Jahres 2022, als Käufer in Hamburg und im Umland nahezu jeden Preis für eine Wohnung oder ein Haus zahlten, machten sich Verkäufer und zwischengeschaltete Makler eher wenig Mühe, ihre Immobilien zu vermarkten. „Wer zuerst zuschlägt, bekommt das begehrte Objekt“, lautete damals häufig das Motto. Das Engagement auf Verkäuferseite hielt sich in Grenzen. Rückrufe bei Kaufinteressenten waren die Ausnahme. Preise wurden oft nach oben, nicht nach unten verhandelt. Es waren goldene Zeiten für Verkäufer und Makler. Doch diese sind vorbei.

Deutlich gestiegene Baukreditzinsen und politische Vorgaben zur Energieeffizienz von Immobilien haben dazu geführt, dass sich der Markt gedreht hat. Aus einem Verkäufer- ist ein Käufermarkt geworden. Die Preise sind bereits ins Rutschen geraten, vor allem ältere Immobilien sind deutlich schwieriger zu verkaufen. Makler schauen nun sogar ihre angestaubten Kundenkarteien durch, fragen nach, ob noch Interesse an einer Immobilie besteht. Und auf den einschlägigen Onlineportalen wird mit allerlei Kniffen und kleinen Tricks gearbeitet, um Häuser und Wohnungen für potenzielle Käufer besonders interessant aussehen zu lassen.

Immobilie kaufen? Trick 1: Vermeintliche Rabattaktionen

Zumeist in roter Schrift wird bei immer mehr Angeboten der Immobilienportale angegeben, um wie viel Prozent das jeweilige Objekt angeblich schon im Preis reduziert wurde. So gibt es die „klassische Villa mit traumhaftem Grundstück“ im Süden der Hansestadt nun für 799.000 Euro. Das seien „minus 5 Prozent“, heißt es.

Nachprüfen kann dies selbstverständlich niemand. Rabattschilder, wie man sie bisher vor allem aus dem Lebensmitteleinzelhandel und vom Autoverkäufer kannte, kleben nun auch auf Immobilien. Experten warnen: Nicht von vermeintlichen Rabatten blenden lassen! Eine Ersteinschätzung des realistischen Kaufpreises können Interessenten kostenlos im Internet bekommen, zum Beispiel unter baufi24.de. Zudem sollte man nach Möglichkeit immer einen qualifizierten Gutachter vor dem Kauf zurate ziehen.

Immobilien in Hamburg: Verschweigen der Energieeffizienz ist Trick 2

Bei der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf spielt die Energieeffizienz eine immer größere Rolle. Effizienzklassen jenseits der Stufe C gelten mittlerweile als problematisch, signalisieren die Notwendigkeit teurer Sanierungsmaßnahmen. Doch häufig wird die Effizienzklasse in den Anzeigen auf den Immobilienportalen gar nicht mehr genannt. Dort heißt es entweder „Energieausweis ist in Bearbeitung“ oder „Energieausweis liegt zur Besichtigung vor“. Diese Angaben sind oft ein Indiz dafür, dass man Interessenten nicht mit der schlechten Effizienzstufe verschrecken möchte.

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Zudem sollte man beim späteren Lesen des Energieausweises ganz genau hinschauen. Nicht selten handelt es sich um einen Verbrauchsausweis. Und der ist nicht immer aussagekräftig. Stand die Immobilie zum Beispiel längere Zeit leer und wurde deshalb nicht beheizt, fällt der offizielle Energieverbrauch zwar niedrig aus. Doch nach dem Kauf und der ersten eigenen Abrechnung folgt oft ein böses Erwachen. Deshalb auch bei energetischen Fragen stets einen Fachmann mit zur Besichtigung nehmen – und vor allem die im Energieausweis vorgeschlagenen Effizienzmaßnahmen (Dämmung, Solaranlage, neue Fenster usw.) genau lesen. Denn sie können teuer werden.

Trick 3: Marketing statt Wahrheiten

Mit einer Reihe blumiger und zum Teil ausschweifender Formulierungen versuchen viele Verkäufer und Makler ihre Immobilie schönzuschreiben. Ein aktuelles Beispiel aus einem Onlineportal, das hohe Zusatzkosten verspricht: „Klein, aber fein. Reihenhaus für kreative Modernisierer.“ Auch Begriffe wie „charmantes“ Haus, „gemütliche“ Wohnung oder „mit Potenzial“ stehen oft für einen kostspieligen Renovierungsbedarf. Das Gleiche gilt, sobald zuerst auf das „traumhafte Grundstück“ hingewiesen wird und das darauf stehende Haus nur eine Nebenrolle in der Anzeige spielt. Und wenn „viel Liebe und zupackende Hände“ vom zukünftigen Besitzer verlangt werden, sollte man möglichst viel Geld geerbt, einen kurzen Draht zu Handwerksbetrieben oder am besten gleich zu Abbruchunternehmen haben.

Trick 4: Immobilien kaufen ohne Courtage – wirklich?

Mittlerweile findet man auf den Portalen auch viele Verkaufsangebote von Maklern, die ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine Courtage für Käufer nicht anfällt. Auf den ersten Blick eine hohe Ersparnis. Denn bei der gängigen Höhe von 3,57 Prozent müsste der Käufer zum Beispiel bei einem Preis von 600.000 Euro rund 21.000 Euro an den Makler überweisen. Doch Vorsicht! Oft ist der Kaufpreis in diesen Fällen zu hoch angesetzt. Der Verkäufer überweist dann zwar die Maklergebühr komplett an den Makler, doch der Käufer muss beim Preis draufzahlen.

Trick 5: Verwirrende Angaben beim Baujahr der Immobilie

Nicht wenige Kaufinteressenten wollen wegen der hohen Sanierungskosten bei älteren Immobilien nur Häuser oder Wohnungen neueren Datums erwerben. Bei den Onlineportalen lässt sich deshalb in den Suchaufträgen eine Vorauswahl treffen. So können potenzielle Käufer zum Beispiel angeben, dass sie nur an Immobilien interessiert sind, die nach dem Jahr 2000 gebaut wurden. Doch immer häufiger erleben Kaufinteressenten in diesen Fällen Seltsames.

Die aufgrund der Vorauswahl angebotene Immobilie ist in der detaillierten Online-Anzeige mit gar keinem Baujahr mehr versehen, sieht aber auf den Bildern alles andere als modern aus. Beim genaueren Lesen stellt der Interessent fest, dass die Immobilie deutlich vor dem Jahr 2000 gebaut wurde. Lediglich die Heizung hat der Verkäufer nach 1999 eingebaut und als Baujahr ausgewiesen. Das Kalkül des Anbieters: Interesse wecken und Kaufwillige mit einer neuen Heizungsanlage sowie weiteren durchgeführten Renovierungen überzeugen.