Hamburg. Es ist nicht immer ein Glücksfall, eine Immobilie vermacht zu bekommen. Wie man vorplanen kann – und warum die Salamitaktik hilft.

Es klingt zunächst wie ein Lottogewinn. Ein Freund hat ein Haus geerbt. Mitten in Hamburg, im schönen Niendorf. Ein Einfamilienhaus aus den 70ern, 150 Quadratmeter groß, natürlich durchaus sanierungsbedürftig – aber mit einem Wert von rund 850.000 Euro. Sechs Richtige plus Superzahl.

Vermacht hat ihm die Immobilie die Großmutter, die (das sei an dieser Stelle betont) darin ein langes und glückliches Leben geführt hat. Nun könnte der Erbe mit seiner Familie dort einziehen. Hätte er nicht vor zweieinhalb Jahren, als die Preise zwar hoch, die Zinsen mit 0,8 Prozent aber historisch niedrig waren, sodass die Raten monatlich gut zu stemmen sind, ein Reihenhaus gekauft. Und zwar an der anderen Ecke der Stadt, wo er, seine Frau und Kinder komplett heimisch sind. Also möchte er das Haus der Oma vermieten.

Immobilien Hamburg: Wenn plötzlich 123.500 Euro Erbschaftssteuer fällig werden

Doch vorher wird er erst mal zahlen müssen. Denn im Gegensatz zu einem Lottogewinn werden bei einem Erbe Steuern fällig. Und das in diesem Fall nicht zu knapp. Denn für Enkel gilt, solange die Eltern noch leben, nur ein Freibetrag von 200.000 Euro. Angesichts des sogenannten Verkehrswerts der Immobilie von 850.000 Euro müssen also noch 650.000 Euro versteuert werden. Zwar gilt hier die Steuerklasse I, doch bei einem Wert von mehr als 600.000 Euro liegt der Steuersatz bei 19 Prozent. Macht 123.500 Euro Erbschaftssteuer. Die zu zahlen sind, auch wenn man vom Wert des Hauses zunächst gar nichts hat. Von dem Geld, das in die nötige Sanierung fließen muss, ganz abgesehen. Da sollte man direkt anfangen, Lotto zu spielen.

Erben, ein heikles Thema. Und wer möchte sich schon zu Lebzeiten mit dem Tod auseinandersetzen? Dabei kann es sinnvoll sein, eine Immobilie schon vorher weiterzugeben. Zum Beispiel als Schenkung.

Wer ein Haus verschenkt, sollte auf den Freibetrag achten – und die Salamitaktik kennen

Man muss nur versuchen, die Rechnung ohne das Finanzamt zu machen – mit der sogenannten Salamitaktik. Heißt: Die Immobilie wird Schicht für Schicht weitergegeben. Sollen beispielsweise die zwei Kinder einmal das Haus übernehmen, wird zunächst auf der Ebene der Eltern gesplittet. Falls nur einer von beiden der Besitzer ist, erhält erst einmal der Ehepartner die Hälfte der selbst bewohnten Immobilie. Das geht steuerfrei. Und hat den Vorteil, dass nun beide Elternteile ihren Teil des Hauses weitergeben können – wobei jeweils der Freibetrag von in diesem Fall 400.000 Euro gilt.

Mit anderen Worten: Ein Elternteil kann einem Kind einen Anteil von 400.000 Euro vom Haus schenken, das andere Elternteil macht dasselbe beim zweiten Kind. Die restlichen Anteile verbleiben bei den Eltern. Nach zehn Jahren gilt der Freibetrag erneut, dann kann das Prozedere – je nach Wert der Immobilie – wiederholt werden. So geht das Haus steuerfrei an die Kinder.

Haus in Hamburg erben: Eltern sollten sich schon zu Lebzeiten Gedanken machen

Kleiner Exkurs am Rande: Da dies aber noch zu Lebzeiten der Eltern passiert, ist es wichtig, dass sich diese absichern. Zum Beispiel mit einem lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchrecht. Letzteres ermöglicht es den Eltern nicht nur, lebenslang in dem Haus wohnen zu bleiben, sondern auch, dieses zu vermieten, falls es zu einem Umzug in eine kleinere Wohnung oder in ein Pflegeheim kommt.

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Es gibt aber noch eine dritte Möglichkeit, ein Haus weiterzugeben – die laut der Experten von Immobilienscout24 einige Vorteile bieten soll: die Immobilie innerhalb der Familie zu verkaufen. Das gilt natürlich vor allem, wenn der Freibetrag für eine Schenkung nicht ausreicht und die Salamitaktik zu lange dauert. Entscheidend bei einem solchen Verkauf: Verwandte in gerader Linie zahlen keine Steuern, auch keine Grunderwerbssteuer.

Ein weiterer wichtiger Vorteil: Während eine Schenkung noch bis zu zehn Jahre später von Geschwistern angefochten werden kann, gibt es diese Möglichkeit bei einem Verkauf nicht. Das vermeidet Erbschaftsstreitigkeiten.

Immobilie in Hamburg: Beim Verkauf innerhalb der Familie auf den Preis achten

Allerdings gibt es da noch einen kleinen Haken: Es muss ein Kaufpreis gezahlt werden. Und auch wenn die Immobilie günstiger sein kann als bei einem normalen Verkauf, sollte der Wert nicht zu weit unterschritten werden. Denn sonst können hier schnell eine getarnte Schenkung oder ein Scheinverkauf unterstellt werden – und es fallen doch wieder Steuern an.

Der beste Weg bleibt also so oder so: sechs Richtige im Lotto.