Essen. Die Preise für gebrauchte Immobilien sind im Ruhrgebiet zuletzt gesunken. Die Bausparkasse LBS gibt nun eine Prognose für die Zukunft ab.
Während die Preise für neu gebaute Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wegen der hohen Inflation im Laufe des Jahres weiter gestiegen sind, sanken die Angebotspreise für gebrauchte Immobilien im Ruhrgebiet um durchschnittlich sechs Prozent. Das hat die LBS Nordwest ermittelt. Inzwischen beobachtet die Landesbausparkasse aber einen neuen Trend.
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Die Talfahrt bei den Preisen scheint gestoppt. „Bei den gebrauchten Immobilien sehen wir eine Bodenbildung. Die Preise werden nicht weiter sinken“, sagt Christian Schröder von der LBS Nordwest. Das gelte insbesondere auch für das Ruhrgebiet, wo die Nachfrage nach Wohneigentum „besonders hoch“ sei. Im ersten Halbjahr waren die Preise nach Zahlen von LBS und Sparkassen im Einzugsgebiet des Regionalverbands Ruhr zwischen Wesel und Hamm im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um durchschnittlich sechs Prozent gefallen.
Besonders hart traf es frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Wert durchschnittlich um zehn Prozent auf 450.000 Euro absackte. Reihenhäuser und Doppelhaushälften verloren neun Prozent und kosteten im Schnitt 340.000 Euro. Moderat verlief die Entwicklung bei gebrauchten Eigentumswohnungen: minus vier Prozent auf 2052 Euro pro Quadratmeter.
Bei allem Optimismus, dass das Tal der Tränen für Verkäuferinnen und Verkäufer durchschritten sei, macht LBS-Experte Schröder eine entscheidende Einschränkung: „Je älter das Haus ist und energetisch sanierungsbedürftig, desto höher wird der Verhandlungsspielraum beim Verkauf. Die Eigentümer dieser Immobilien kommen immer mehr zu der Erkenntnis, dass sie keine Mondpreise mehr verlangen können.“
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Nicht zuletzt durch das „Heizungsgesetz“ des Bundes, das im Januar in Kraft treten wird, rücken CO-arme Heizungen, gut gedämmte Fassaden und Dächer sowie moderne Fenster immer mehr in den Fokus. „Der Leitspruch der Branche lautet nicht mehr ,Lage, Lage, Lage‘, sondern ,Lage, Lage, Energie‘“, meint Schröder. Mit anderen Worten: Bei Häusern mit schlechter Energieeffizienzklasse können die tatsächlichen Verkaufspreise noch deutlich unter den ohnehin gesunkenen Angebotspreisen liegen.
LBS: „Immobilienfinanzierungen derzeit kaum noch zu stemmen“
Höhere energetische Anforderungen, steigende Baukosten und Zinsen machen dagegen Neubauprojekte immer teurer. In ihrem bundesweiten Immobilien-Preisspiegel, den die LBS am Mittwoch veröffentlichte, ist allerdings abzulesen, dass die erwarteten Aufschläge in laufenden Jahr nicht mehr so hoch ausfallen wie 2022. So betrage das Preisplus bei neuen Reihenhäusern im Schnitt 3,6 Prozent (2022: + 7,78 Prozent) und bei neuen Eigentumswohnungen 2,53 Prozent (2022: 10,26 Prozent).
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Die gestiegenen Preise zeigen laut LBS Wirkung. „Für private Haushalte sind Immobilienfinanzierungen derzeit kaum noch zu stemmen. Dies betrifft aber nicht nur den Neubau, sondern auch die Wohneigentumsbildung im Bestand leidet“, heißt es aktuellen Bericht. Immobilienvermittler der LBS und der Sparkassen erwarteten erstmals seit der Finanzkrise 2009 einen „kräftigen Einbruch“ bei der Immobilien-Nachfrage.
Häuslebauer erbringen mehr Eigenleistung
Obwohl die hohen Zinsen nicht durch fallende Preise kompensiert werden, gehen die Experten der Bausparkasse davon aus, dass die eigenen vier Wände nicht unbedingt ein Traum bleiben müssten. So sei zu beobachten, dass viele Häuslebauer mehr Eigenleistung erbringen und „Kompromisse bei Objekt und Standort“ eingingen. „Wer kann, mobilisiert zudem weitere Kapitalquellen. Nur verzichten – das ist für die meisten keine Option“, berichtet die LBS.
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Auch Christian Schröder, der für die LBS Nordwest vor allem auch Nordrhein-Westfalen blickt, zeigt sich entspannt. „Einfach war es noch nie, eine Immobilien-Finanzierung zu stemmen. Der aktuelle Bauzinssatz von 4,5 Prozent liegt immer noch weit unter dem langjährigen Mittel. Wir müssen uns erst noch umgewöhnen“, meint der Experte. Die LBS empfehle „im Normalfall“ eine Eigenkapitalquote ab 20 Prozent. „Die Käufer sollten aber auch berücksichtigen, dass die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten inzwischen bei 15 Prozent liegen.“