Berlin. Wie viel Geld sollte man fürs Wohnen ausgeben, wo ist Eigentum günstiger als Miete? Kauf- und Mietpreise im Vergleich – eine Übersicht.

Mieten oder kaufen? Die Frage stellen sich viele, die ein Haus oder eine Wohnung suchen. Sie sollten laut einer Faustformel nicht mehr als 25 bis 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufwenden.

Laut dem aktuellen Wohnatlas der Postbank mussten die Deutschen 2023 weniger als im Vorjahr fürs Wohnen ausgeben. In einer Vielzahl von Regionen würden Käufer günstiger als Mieter wegkommen, heißt es da – allerdings nicht in den Metropolen.

Immobilienmarkt: Preise gesunken, Löhne gestiegen

Weiterhin hoch ist die Einkommensbelastung in München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Beispiel Berlin: In der Hauptstadt geben die Bürger im Durchschnitt 26,4 Prozent ihres Einkommens für die Miete aus, beziehungsweise 46,4 Prozent für Zins und Tilgung. In Hamburg liegen diese Werte bei 20,6 (Miete) und 41,5 Prozent (Kauf).

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Ermittelt wurden die Daten vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI). Gegenüber dem Vorjahr sank der durchschnittliche Einkommensanteil für die Nettomiete 2023 bundesweit leicht von 14,4 auf 14,1 Prozent. Wesentlich stärker fiel die Entlastung für Immobilienkäuferinnen oder Käufer aus: von 24,5 Prozent auf 19,4 Prozent. Die Rückgänge haben zwei Gründe:

  • Gesunkene Kaufpreise;
  • gestiegene Einkommen.

Ob es 2024 dabei bleibt, hängt von der Entwicklung der Preise, Löhne und Zinsen ab. Dass der Wohnungskauf generell erschwinglicher geworden ist, hatte die Postbank bereits ermittelt. Jetzt rechnete das HWWI vor, wie viel vom Einkommen für das Wohnen draufgeht und wo sich im Vergleich ein Kauf im Zweifel sogar eher rechnet, als zur Miete zu wohnen.

Immobilie günstig kaufen: Eigentum im Osten

So ging das HWWI vor: Für 400 Regionen hat es das durchschnittlich verfügbare Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für den Fall eines Immobilienkaufs ging es von einer Kreditaufnahme von 80 Prozent des Preises (inklusive Grunderwerbsteuern und zwei Prozent Notargebühren) zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent aus. Die Wohnnebenkosten klammerte man aus.

  • In 37 Landkreisen und Städten würden Käufer einen geringeren Anteil ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung ausgeben als für Miete.
  • Davon liegen drei Viertel in Sachsen-Anhalt, Sachsen und vor allem in Thüringen.

Mieten oder Kaufen? Das Leben in der Metropole ist teuer

Die Postbank hält es sogar für vertretbar, dass die Kosten für Kredite mehr Einkommen binden als die Miete. Es gehe schließlich um Vermögensaufbau. „Das rechtfertigt in der Regel einen Aufpreis“, meint Postbank-Experte Manuel Beermann. „Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung für das Alter und macht unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen.“

55 Prozent der deutschen Haushalte lebten 2023 laut Postbank Wohnatlas in einer der 260 Regionen, in denen durchschnittlich weniger als 20 Prozent des Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung ausgegeben werden mussten. In 331 Regionen liegt die anteilige Einkommensbelastung durch den Kauf unter 25 Prozent.

27 Prozent lebten in den 69 Landkreisen und kreisfreien Städten, in denen der Durchschnittshaushalt für die Finanzierung einer 70-Quadratmeterwohnung mehr als ein Viertel des verfügbaren regionalen Haushaltseinkommens ausgeben musste – in 33 dieser Regionen liegt die durchschnittliche Belastung sogar bei mehr als 30 Prozent des Einkommens.

Wohnen in Berlin: Mieten steigen rasant

In acht dieser Regionen waren es sogar mehr als 40-Prozent. Spitzenreiter ist allerdings nicht München, sondern der Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt, der fast die 60 Prozent erreicht. Die Feriengebiete mit den Landkreisen Aurich, Vorpommern, Rügen, Garmisch-Partenkirchen sowie Miesbach zählen ebenfalls zu den teuersten Regionen

„Wer eine Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt besitzt, muss oftmals einen sehr hohen Anteil seines Einkommens dafür aufwenden – vor allem in den Metropolen“, sagt Beermann. Berlin verzeichnete mit 18,4 Prozent nominal den größten Anstieg der Nettokaltmieten aller 400 deutschen Regionen, das Einkommen erhöhte sich dort durchschnittlich um 8,6 Prozent. Damit stieg der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung in der Hauptstadt gegenüber dem Vorjahr um 2,2 Prozentpunkte auf 26,4 Prozent.

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