Berlin. Tausende Euro bei der Steuer sparen – und das jedes Jahr? Die Ehegattenschaukel macht es möglich. Unser Experte sagt, wie das funktioniert.

Wohnen ist teuer; egal ob zur Miete oder im gekauften Eigenheim. Aber es gibt einen Trick, wie Ehepaare jedes Jahr Tausende Euro sparen können – völlig legal. Bei der sogenannten Ehegattenschaukel verkauft ein Ehepartner seine bereits mehr als zehn Jahre vermietete Immobilie an seinen Ehepartner. Dies kann mehrfach in einer Ehe gemacht werden.

Immobilie an Ehepartner verkaufen und Steuern sparen – so funktioniert‘s

Aber warum werden die Immobilien zwischen den Ehegatten hin- und her verkauft? Nach Ablauf von zehn Jahren können vermietete Immobilien steuerfrei verkauft werden. Die Zehn-Jahres-Frist ist wichtig, weil ansonsten eine Spekulationssteuer fällig werden kann. Beim Käufer der Immobilie fällt zwar grundsätzlich eine Grunderwerbsteuer an. Ehegatten können aber grunderwerbsteuerfrei untereinander verkaufen.

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Der Ehepartner, der die Immobilie nun kauft, schreibt diese während der vom Baujahr abhängigen Nutzungsdauer erneut regulär ab. Dadurch entsteht nun ein höherer Kaufpreis – und es kommt auch ein höherer Abschreibungsbetrag zustande. Und diese höhere Abschreibung des Gebäudes führt dann auch dazu, dass die Einkünfte aus der Vermietung kleiner werden, wenn die Miete nicht steigt. Und am Ende spart man als Ehepaar so Einkommensteuer.

Fabian Walter, besser bekannt als Steuerfabi, gibt Ihnen hier regelmäßig Steuertipps.
Fabian Walter, besser bekannt als Steuerfabi, gibt Ihnen hier regelmäßig Steuertipps. © FUNKE Foto Services | Sergej Glanze

Das klingt erst mal kompliziert, deshalb ein Rechenbeispiel. Betrugen die Anschaffungskosten für das Gebäude eines vermieteten Hauses im Jahr 2013 beispielsweise 400.000 Euro, so beläuft sich die Abschreibung über 50 Jahre auf 8000 Euro pro Jahr. Würde die Immobilie aktuell zum Marktwert verkauft und hätte sich der Gebäudewert seit 2013 verdoppelt – was angesichts der allgemeinen Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre nicht so ungewöhnlich wäre –, könnte der Ehegatte die Immobilie für 800.000 Euro kaufen und mit 16.000 Euro pro Jahr abschreiben. Die Eheleute hätten damit 8000 Euro pro Jahr weniger Mieteinkünfte, die sie versteuern müssen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart das in diesem Beispiel jedes Jahr 3360 Euro Steuern.

Das müssen Ehepaare bei Ehegattenschaukel beachten

Ein weiterer Vorteil ist, dass der Schenkungsteuerfreibetrag zwischen Eheleuten von 500.000 Euro alle zehn Jahre für andere Vermögensübertragungen weiter ungekürzt genutzt werden kann.

Wichtige Steuer-Tipps von Steuerfabi:

Aber Achtung: Der Verkaufsprozess zwischen den Eheleuten muss wie bei jedem anderen Verkauf ablaufen. Das heißt, der Verkaufspreis muss eine ortsübliche Höhe aufweisen – schon allein, um nach dem Kauf von der erhöhten Abschreibung profitieren zu können. Es muss ein notariell beurkundeter Kaufvertrag geschlossen werden, was zu entsprechenden Notarkosten führt. Die können jedoch im Rahmen der Anschaffungskosten wiederum abgeschrieben werden und dürften sich schnell amortisieren.

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