Brilon/Winterberg. Eine LBS-Analyse zeigt, wie viel ein Haus in Brilon, Winterberg, Marsberg oder Olsberg kostet. Es gibt unerwartete Fakten zur Preisentwicklung.
Der Immobilienmarkt im Sauerland ist in Bewegung – und in manchen Städten werden die Preise für Einfamilienhäuser laut einer Auswertung der LBS Landesbausparkasse tatsächlich günstiger. Silke Hillebrand vom Briloner Sachverständigenbüro Hillebrand widerspricht den Auswertungen allerdings - und betont, man müsse sehr viel differenzierter auf den Markt schauen.
Gestiegene Hypothekenzinsen wirken sich auf Immobilienverkäufe in Brilon aus
Die gestiegenen Hypothekenzinsen wirken sich bereits auf die Preise für Gebrauchtimmobilien in Brilon aus. Über alle Objektarten hinweg sind die Angebotspreise im vergangenen Quartal um 7 Prozent zurückgegangen. „Es ist eine Beruhigung der teilweise turbulenten Preisentwicklung der vergangenen Jahre erkennbar“, sagt LBS-Gebietsleiter Björn Kämper, der die aktuelle Empirica-Preisdatenbank für Brilon ausgewertet hat. Freistehende Eigenheime sind besonders begehrt. Diese Objektart wird für durchschnittlich 259.000 Euro angeboten. Das sind 7 Prozent weniger als im ersten Quartal. Dagegen sind die Preise vor einem Jahr um 34 Prozent gestiegen. Basis der Empirica-Preisdatenbank sind alle Angebotspreise in Online- und Printanzeigen. Einen weiteren möglichen Effekt von Inflation und Zinsen sieht Björn Kämper: „Bisher musste meist davon ausgegangen werden, dass der tatsächliche Kaufpreis höher als das ursprüngliche Angebot lag. Jetzt haben Käufer oft wieder mehr Spielraum für Verhandlungen.“ Auch in Marsberg sind die Preise im vergangenen Quartal gesunken – um 2 Prozent.
Beruhigung der turbulenten Preisentwicklung in Winterberg?
Die Preise für Gebrauchtimmobilien in Winterberg haben sich stabilisiert. Über alle Objektarten hinweg sind die Angebotspreise im vergangenen Quartal um nur 2 Prozent gestiegen. „Es ist eine Beruhigung der teilweise turbulenten Preisentwicklung der vergangenen Jahre erkennbar. Trotzdem ist die Nachfrage weiter hoch“, sagt Björn Kämper, der die Empirica-Preisdatenbank auch für Winterberg ausgewertet hat. Freistehende Eigenheime werden für durchschnittlich 285.000 Euro angeboten. Das sind 2 Prozent weniger als im ersten Quartal. Dagegen sind die Preise vor einem Jahr um 13 Prozent gestiegen.
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In Olsberg steigen die Preise für Immobilien allerdings: Für ein Einfamilienhaus wird hier ein Preis von durchschnittlich 314.500 Euro verlangt, also 44 Prozent mehr als noch im vorangegangenen Quartal und sogar um einiges mehr als in Brilon und Winterberg. Auch in Medebach ist ein Einfamilienhaus teurer – 319.286 Euro wurden durchschnittlich im vergangenen Quartal verlangt. Zahlen für Hallenberg gehen aus dem LBS-Preisspiegel nicht hervor.
Sachverständigenbüro widerspricht der Analyse der LBS für den HSK
Silke Hillebrand mahnt, die Zahlen der LBS-Auswertung mit Vorsicht zu genießen. Sie ist Geschäftsführerin des Sachverständigenbüro Hillebrand GmbH in Brilon. „Der Immobilien-Preisspiegel der LBS basiert auf einer Umfrage unter den Immobilienvermittlern. Ähnliche Umfragen erstellen auch andere Institutionen wie der Immobilienverband Deutschland. Es handelt sich jeweils um eine Marktbefragung und damit um eine subjektive Einschätzung einzelner Marktteilnehmer.“ Aussagekräftiger seien die Auswertungen aus der Kaufpreis-Sammlung des Gutachterausschusses des Hochsauerlandkreises. „Statistisch gesicherte Aussagen über Entwicklungen und Trends sind nur möglich, wenn eine hinreichende Anzahl an Daten vorliegt. Für die einzelnen Städte im Kreisgebiet sowie deren Teilmärkte ist das nicht der Fall, sodass eine statistisch belegbare Aussage nur zu den Daten und Preisentwicklungen des gesamten Kreisgebiets HSK, sowie den Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser für den gesamten HSK möglich ist“, betont Silke Hillebrand. Sie liefert gleich Zahlen: So wurden im ersten Halbjahr 2022 im Kreisgebiet HSK (ohne Stadt Arnsberg) im gewöhnlichen Grundstücksverkehr insgesamt 995 Kaufverträge abgeschlossen. Das sind rund 15 Prozent weniger als im zweiten Halbjahr 2021. Der Geldumsatz ist jedoch mit 177,1 Mio. Euro genauso hoch wie im Vergleichszeitraum. „Das zeigt einen Trend zu weiter steigenden Preisen im Hochsauerlandkreis“, erklärt Silke Hillebrand. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in dem ersten Halbjahr 2022 im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2021 im gesamten Hochsauerlandkreis (ohne Stadt Arnsberg) um 5 bis 10 Prozent gestiegen. „Nach meiner, rein subjektiven, Einschätzung spiegeln diese statistischen Zahlen das Marktgeschehen wider.“
Angebot in Brilon, Winterberg und den Nachbargemeinden zu knapp
Sie legt den Analyse-Fokus für die WP auf den Gebrauchtimmobilienmarkt für Eigennutzer: „Bei den Privatpersonen sehen wir, dass die Schere zunehmend auseinanderklafft. Es gibt Haushalte, die inzwischen das geplante Bauvorhaben nicht mehr realisieren können. Auch diese bauwilligen Familien drängen nun verstärkt auf den Bestandsimmobilienmarkt.“ Das Angebot sei jedoch nach wie vor knapp, denn die Anzahl der Nachfragen sei immer noch so hoch, dass der Bedarf aus dem Angebot nicht gedeckt werden könne. „Solange diese Situation anhält, ist mit sinkenden Immobilienpreisen nicht zu rechnen“, so Hillebrand. Damit widerspricht sie der Analyse der LBS deutlich. „Das geringe Angebot an Wohnimmobilien im Stadtgebiet Brilon ist daher nach wie vor geprägt von einem Verkäufermarkt mit Tendenz zu steigenden Preisen. Auch in Olsberg herrscht ein knappes Angebot an Wohnimmobilien.“ Winterberg indes sei weit entfernt von einer stagnierenden Preisentwicklung. „Vielmehr ist die Nachfrage auch in Winterberg ungebrochen hoch und kann aus dem aktuellen Angebot nicht befriedigt werden. Es werden nach wie vor in Winterberg Höchstpreise erzielt, wie auch die Versteigerung eines Grundstücks in der letzten Woche zeigte (die WP berichtete). Hier wurde der Zuschlag für das Dreifache des ermittelten Verkehrswerts erteilt“, so Hillebrand.
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Sachverständigenbüro beobachtet die Region
Ihr Sachverständigenbüro beobachtet hier in der Region erst in den letzten Jahren eine Preissteigerung. Hierbei handelt es sich nach Hillebrands Einschätzung um einen Aufholprozess der seit Jahrzehnten stagnierten Immobilienpreise. „Es ist allerdings auch festzustellen, dass der Verkauf von Gebrauchtimmobilien mit Investitionsstau etwas schleppender läuft als in der Vergangenheit. Dies ist offensichtlich auf die unkalkulierbaren Investitionskosten sowie die Handwerkerknappheit zurückzuführen“, erklärt Hillebrand. Anders als von Björn Kämper betont, glaubt Hillebrand, dass die Inflation den Immobilienmarkt im Bereich der Kapitalanlage derzeit zusätzlich befeuert. „Hier spüren wir einen zusätzlichen Investitions-Druck der Anleger.“