Essen. Manche Inhaber möchten schon zu Lebzeiten die späteren Erben vom Wohneigentum profitieren lassen. Durch die Eintragung einer Reallast ins Grundbuch lassen sich solche Reglungen problemlos umsetzen. In komplexen Fällen sollten Notar und Steuerberater um Rat ersucht werden.
Immer mehr Immobilienbesitzer wollen nicht, dass ihre Kinder oder andere ihnen nahe stehenden Personen erst als Erben von der Immobilie profitieren und planen, das Eigentum bereits zu Lebzeiten in deren Hände zu geben. Die Gründe dafür sind ganz unterschiedlich. Sie reichen vom Wunsch, sich um bestimmte Pflichten nicht mehr kümmern zu müssen, über die Absicherung des Beschenkten bis hin zu steuerlichen Vorteilen. Wer mit der Übertragung nicht auch alle Rechte an seinem Grundstück oder der Wohnimmobilie aufgeben will, sollte dies unbedingt vertraglich regeln. Hierzu bietet sich an, eine Reallast ins Grundbuch einzutragen. Die Experten der Wüstenrot Immobilien GmbH erklären dazu die wichtigsten Zusammenhänge.
Eine Reallast ist, im Sinne des § 1105 BGB, eine Verpflichtung, durch die ein Grundstück belastet wird. In der Praxis wird die Reallast zum Beispiel im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung angewendet. In diesem Fall einigen sich der Grundstückseigentümer und der Begünstigte, der den Grundbesitz erhält, über die Höhe der Belastung. Das können Geld-, Sach- oder Pflegeleistungen sein, die vom Begünstigten an den ehemaligen Grundstücksbesitzer aufgrund der Übereignung des Grundstückes regelmäßig geleistet werden müssen.
Eintrag im Grundbuch zur Absicherung
Ein Beispiel für eine Grundstücksübertragung ist die Schenkung von Wohneigentum an die Nachkommen. So kann der Grundbesitz der Eltern schon zu Lebzeiten an die Kinder übergeben werden, die dann zum Eigentümer des übertragenen Grundstücks werden. Durch die Eintragung der Reallast können die Eltern unter anderem vereinbaren, im Alter gepflegt zu werden oder eine Versorgungsrente zu erhalten.
Häufig wird die Reallast in Verbindung mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen, die zusätzlich noch ein Nutzungsrecht an dem Grundstück einräumen. Generell ist wichtig, Inhalt und Umfang der Reallast im Grundbuch des belasteten Grundstücks einzutragen, um diese abzusichern.
Ein Leben lang hart gearbeitet
Auch folgendes Beispiel aus der Praxis zeigt Möglichkeiten von Reallast und Realzins: Die Eltern wollen eine alleinerziehende Tochter versorgen und übertragen ihr ein kleines Mehrfamilienhaus. In eine Wohnung zieht die Tochter selbst ein, die anderen sind vermietet. Die Tochter wird dadurch zur Eigentümerin und Vermieterin. Da die Eltern für ihre Altersversorgung auch einen Nutzen aus dem aufgebauten Immobilienvermögen zu Lebzeiten haben wollen, vereinbaren sie mit der Tochter die regelmäßige Zahlung eines Realzinses und sichern diese durch die Eintragung einer Reallast im Grundbuch ab. Hätten die Eltern das Grundstück verkauft und den Erlös risikoarm als Geldanlage angelegt, wäre heute die Rendite im Vergleich zum Realzins niedriger. So haben alle etwas davon.
Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH, sieht eine wachsende Bedeutung der Eintragung einer Reallast zur Absicherung einer Grundstücksübertragung: "Viele Immobilienbesitzer haben ihr Leben lang hart gearbeitet, um ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen zu können. Die Übertragung des Besitzes ist für sie ein großer Schritt", betont er. Die Eigentümer wollten ihre Kinder zwar absichern, andererseits aber im Gegenzug auch wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück erhalten. Durch die Reallast können sie sich rechtlich absichern.
Beleihungswert sinkt durch Reallast
Der Eigentümer des belasteten Grundstücks haftet für die Erbringung der Reallast persönlich. Bei Nichteinhaltung kann er rechtlich belangt und zu einem Ausgleich verpflichtet werden. Der Berechtigte ist zudem im Zweifelsfall befugt, eine Zwangsversteigerung zu erwirken, um seine Forderungen mittels der Erlöse abzudecken. Die Reallast wäre damit dann abgegolten.
Darüber hinaus führt eine Reallast dazu, dass der Beleihungswert des entsprechenden Grundstücks niedriger ausfällt - auch bei der Ermittlung des Verkehrswertes wirkt sie sich Wert mindernd aus. Zudem wird durch die Eintragung einer Reallast eine rechtliche Basis für Eigentümer und Berechtigten geschaffen. Angesichts der Komplexität dieser Thematik ist vor einer Grundstücksübertragung eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater und Notar zu empfehlen.
