Berlin. . Wer plant, Immobilien als Geldanlage zu kaufen, sollte sich nicht von Versprechen einlullen lassen, sondern das Gebäude stets selbst unter die Lupe nehmen. Um nach Vertragsabschluss keine bösen Überraschungen zu erleben, ist außerdem der genaue Blick in die Papiere unerlässlich. Besonders groß ist die Gefahr, eine sogenannte Schrottimmobilie zu erhalten.

Es ist ein Phänomen, das schon früher öfter zu beobachten war und das sich in Zeiten der Eurokrise wieder zeigt: Immobilien boomen - und damit steigen nicht nur die Preise, sondern auch die Tendenz zu schnellen, unüberlegten Käufen. "Blind zugegriffen wird vor allem von Kapitalanlegern, die ihr Geld wegen der drohenden Inflation krisensicher in einen Sachwert investieren wollen", erklärt Kai Warnecke, stellvertretender Generalsekretär von Haus und Grund Deutschland.

Da die persönliche Beziehung zur Immobilie für sie weniger wichtig sei als für Eigenheimkäufer, kauften die "Betongoldanleger" teils sogar ohne Besichtigung, allein vom Prospekt und den Erzählungen des Anbieters ausgehend. Gerade unter jenen, die einen Verkauf ohne Objektrundgang vorschlagen, gibt es jedoch viele schwarze Schafe, so dass sich die als gute Investition angepriesene Immobilie am Ende nicht selten als Fehlgriff entpuppt.

"Teils werden Anlegern, die ein Objekt unbesehen kaufen, ja bekanntermaßen richtige Schrottimmobilien untergejubelt", erzählt Markus Gruhn, Vorsitzender des Rings Deutscher Makler Berlin. In den meisten Problemfällen sei es aber schlichtweg so, dass das Preis-Leistungs-Verhältnis extrem schlecht sei: Das heißt, die Immobilie wirft niemals ab, was der Käufer investiert hat, weil er zum Beispiel nur wenig Miete verlangen kann oder zu viel Geld in Reparaturen stecken muss.

Nicht von Versprechen einlullen lassen

"Man darf da nicht so rangehen, als würde man sich einen Anzug bei einem Versandhaus bestellen", betont Gruhn. Schließlich fließen bei einem Immobilienkauf ganz andere Summen, und es sei nach Vertragsabschluss nur schwer möglich, ein Wohnobjekt zurückzugeben - selbst, wenn sich schwerwiegende Mängel an ihm herausstellen. Deshalb sollte man sich nicht durch wohlklingende Versprechen - wie das von "sicherer Wertsteigerung" und "Krisenbeständigkeit" - einlullen oder durch Sparangebote und Steuervorteile locken lassen, sondern den Blick auf das Wesentliche richten: die Immobilie.

"Wenn es darum geht, etwas zu verkaufen, wird manches beschönigt. Da ist es dringend ratsam, sich nicht auf Meinungen Dritter zu verlassen, sondern jedes Angebot eingehend zu prüfen", erklärt Jörg Sahr, Immobilienexperte der Stiftung Warentest. Die Besichtigung ist dabei das A und O, weil man sich nur so ein realistisches Bild machen kann.

Unabhängiger Sachverständiger kann helfen 

Um nichts Wichtiges zu übersehen, holt man sich für den Ortstermin am besten Verstärkung durch einen unabhängigen Bausachverständigen. "Ihm fällt es leichter, verdeckte Mängel wie Schädlingsbefall, Feuchtigkeit in den Wänden oder eine überalterte Heizanlage zu erkennen", sagt Warnecke. Außerdem sei er fähig zu beurteilen, ob eine Immobilie ihren Preis auch wirklich wert ist. Wenn sie sanierungsreif ist, ist sie das im Zweifelsfall nicht.

Und auch andere Faktoren haben Einfluss auf den Wert: Zum Beispiel optische Aspekte wie Wohnraumschnitt und -helligkeit, die Frage der Immobilienausstattung - gibt es zum Beispiel Keller, Balkon und Einbauküche? - sowie die Mieterschaft des Anwesens. "Und natürlich die Lage. Wenn eine Wohnung an einer Hauptverkehrsader oder in einem Problemviertel liegt, wirkt sich das auf ihre Vermietbarkeit und ihren Wert aus", betont Sahr.

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Papiere genau lesen

Beinahe genauso wichtig, wie das Begutachten von Wohnung und Haus, ist der Blick in die Papiere: "Man sollte sich die Immobilien-Unterlagen genau ansehen, also etwa den Grundbuchauszug, Grundrisse und die Baubeschreibung des Objektes", erklärt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin der Bonner Verbraucherschutzorganisation Wohnen im Eigentum. Aussagekräftig sind auch die Abrechnungen von Nebenkosten.

Nur so könne man sicherstellen, dass keine Fallstricke lauern: Wie ein leerer Rücklagenpott, der einen teuer zu stehen kommt, wenn Sanierungen nötig werden oder ein ungerechter Kostenverteilungsschlüssel, laut dem man bei gleicher Wohnungsgröße weit mehr Nebenkosten zahlt als die anderen Eigentümer.

"Da es für Laien oft schwer ist, das Fachchinesisch der Immobilien-Unterlagen zu durchblicken, holt man sich für ihre Überprüfung am besten professionelle Hilfe", betont Heinrich. Gute Anlaufstellen dafür seien Initiativen wie Wohnen im Eigentum oder die Verbraucherzentralen.

Wenn das Objekt, das man erwirbt, bereits vermietet ist, sollte man neben dessen Eckdaten vor dem Kauf auch die des Mieters checken. Also etwa, ob er zuverlässig zahlt und ob der bestehende Mietvertrag in punkto Kündigungsmöglichkeiten, Nebenkostenregelungen und Preisvereinbarung in Ordnung ist. Das vor dem Immobilienerwerb zu tun, ist wichtig, da der Rechtsgrundsatz, "Kauf bricht nicht Miete" gilt und man ein Mietverhältnis, das sich als ungünstig erweist als neuer Vermieter nicht einfach so beenden kann. (dpa)