Berlin. Vor dem Kauf einer Immobilie sollte man sich gründlich Gedanken um seine Finanzen machen. Oft unterschätzen Käufer die anstehenden Nebenkosten von Eigentumswohnungen und Häusern und geraten so schnell in eine Problemsituation. Experten geben Tipps, worauf man vor dem Kauf achten sollte.

Günstige Zinskonditionen und Angst vor der Inflation heizen derzeit einen wahren Run auf Immobilien an. Besonders in Ballungsgebieten steigt die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen. Mancher kauft teurer als er eigentlich wollte, aus Sorge, dass ihm ein anderer zuvorkommen könnte. Das kann den Käufer schnell in die Bredouille bringen. Denn beim Immobilienerwerb ist der Kaufpreis nicht alles, warnt der Verband Privater Bauherren.

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung zulegt, muss zusätzlich noch zehn bis 15 Prozent Nebenkosten aufbringen. Je teurer das Objekt ist, desto höher fallen die Nebenkosten aus, denn fast alle Gebühren richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Da kommt schnell ein fünfstelliger Betrag zusammen.

Bei Courtage Spielraum für Verhandlungen

"Die Kaufnebenkosten werden vielerorts wegen einer höheren Grunderwerbsteuer sogar steigen", sagt Michiel Goris vom Baugeldvermittler Interhyp. In Hessen wird die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2013 auf fünf Prozent des Kaufpreises erhöht. Die meisten Bundesländer haben die Steuer bereits in diesem Jahr oder dem Vorjahr auf 4,5 oder 5,0 Prozent angehoben. Nur in Bayern und Sachsen beträgt der Grunderwerbssteuersatz noch 3,5 Prozent.

Außerdem müssen Notar- und Grundbuchkosten einkalkuliert werden. Für die Kaufabwicklung ist eine beglaubigte Urkunde von einem Notar notwendig. Die Kosten dafür betragen 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Eintragung ins Grundbuch wird ebenfalls vom Notar veranlasst. Im Grundbuch sind alle Beurkundungen über Grundstücksrechte wie Eigentum, Hypothek oder Grundschuld verzeichnet. Die Gebühr für den Eintrag beträgt rund 0,5 Prozent der Kaufsumme.

Wurde ein Makler für die Suche des Hauses oder Grundstücks eingeschaltet, muss auch das in der Kalkulation berücksichtigt werden. Mindestens 3,57 Prozent des Kaufpreises sind nach den Erfahrungen des Interhyp-Experten als Courtage anzusetzen, manchmal auch mehr. Denn die Maklerkosten variieren je nach Region. Das bietet allerdings auch Spielraum für Verhandlungen. Mancher Makler gibt sich mit einer geringeren Courtage zufrieden, vor allem, wenn das Haus schon längere Zeit leer stand. Wichtig ist, das ausgehandelte Ergebnis schriftlich festzuhalten, damit es im Nachhinein keine bösen Überraschungen gibt.

Kassensturz und Reservenprüfung 

Der Verbraucherschutzverein "wohnen im eigentum" empfiehlt Käufern, unbedingt einen Kassensturz zu machen, bevor sie sich für ein Objekt entscheiden. Dabei sollten alle Reserven geprüft werden. Wichtig ist, rechtzeitig die Kündigungen von Sparguthaben, Termingeldern und anderen Geldanlagen zu veranlassen, damit das Kapital auch bereitsteht, wenn es gebraucht wird.

Für eine sichere Finanzierung werden mindestens 20 Prozent Eigenkapital benötigt, so der Verein. Rechnet man die Nebenkosten hinzu, sollte mit 30 Prozent kalkuliert werden. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag muss unbedingt die Finanzierung abgesichert sein. Dazu sollten mehrere Angebote von Banken verglichen werden.

Auch bei der Finanzierung können zusätzliche Kosten anfallen, mit denen viele Käufer nicht rechnen. So verlangen die Kreditinstitute beispielsweise bis zu 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Teil des Gesamtkredits. Dazu können Teilzahlungszuschläge kommen, wenn das Darlehen in Teilbeträgen je nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Auch für die Kontoführung berechnen manche Banken extra Gebühren.

Das kann einen scheinbar günstigen Kredit ziemlich teuer machen. Gern werden auch Kosten für Immobilien-Wertgutachten in Rechnung gestellt. Wenn die Banken sie aber nur zu ihrer eigenen Absicherung einholen, bevor sie dem Kunden ein Darlehen gewähren, ist das unzulässig, entschied das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen: 13 W 49/10). (dapd)