Essen. Zinswende und Krisen rütteln den Immobilienmarkt durch. IVD-Preisspiegel zeigt sinkende und auch steigende Preise zwischen Duisburg und Dortmund.

Die Immobilienpreise kannten viele Jahre lang nur eine Richtung: nach oben. Inflation, Energiekrise, vor allem aber die Zinswende im vergangenen Sommer haben diesen Höhenflug vielerorts jäh beendet. Auch in den ersten Monaten dieses Jahres ging es besonders in den großen Ruhrgebiets-Städten wie Dortmund und Bochum abwärts mit den Verkaufspreisen, in etwas kleineren wie Bottrop und Gelsenkirchen dagegen herauf. Das zeigt der aktuelle Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) für NRW. Der Makler- und Sachverständigenverband geht davon aus, dass die Preise in den kommenden Monaten in allen Revierstädten mindestens stabil bleiben oder wieder steigen werden.

Das vergangene Jahr hat den Immobilienmarkt ganz schön durchgerüttelt, das zeigt sich an vielen Stellen. Eigenheime und Mietwohnungen bleiben knapp und werden absehbar noch knapper, weil der Neubau dramatisch eingebrochen ist. Das treibt die Preise weiter, vor allem Wohnungsmieten sind auch im ersten Quartal dieses Jahres weiter gestiegen. Beim Hauskauf wirkt allerdings die Zinswende, sprich die Verteuerung der Kredite so stark dagegen, dass die Preise teils erstmals seit rund zehn Jahren nicht mehr gestiegen, teils sogar gesunken sind.

Besitzer von Gewerbeimmobilien und Bürogebäuden bekommen zudem noch die Folgen der Pandemie und der Energiekrise zu spüren, die auf die Mieten drücken. Auch im Einzelhandel, dem Sorgenkind der Innenstädte, können sich offenkundig viele die hohen Mieten in den Toplagen etwa in der Dortmunder oder der Duisburger City nicht mehr leisten, auch hier sinken die Mieten leicht.

Energiepolitik verstärkt Kaufzurückhaltung

Der IVD hat aktuelle Verkaufspreise und Mieten aus diesem Jahr für 150 NRW-Städte gesammelt und am Dienstag veröffentlicht. Insgesamt betont der Verband, wie stabil der Markt trotz der vielen Negativeinflüsse sei. „Bei den ganzen Katastrophen des letzten Jahres und die auch durch die Politik verstärkte Verunsicherung der Menschen war das nicht unbedingt zu erwarten“, sagt Peter Wallisch, Vizechef des IVD West, im Gespräch mit unserer Zeitung. Was er meint: Der Abschied von Öl- und Gasheizungen plus EU-Pflicht zur energetischen Sanierung ließen viele vor allem bei alten Häusern zurückhaltender werden.

Das befürchtete Platzen einer Immobilienblase sei trotzdem ausgeblieben, sagt Wallisch. Die leichten Rückgänge in Bereichen, die besonders heiß gelaufen waren, seien angesichts der Preissprünge in den Jahren zuvor moderat geblieben. Und spätestens seit Karneval stabilisiere sich die Situation zusehends.

Größter Einbruch in Dortmund

Im Ruhrgebiet zeigen die IVD-Daten ein uneinheitliches Bild. In vielen Städten gaben die Verkaufspreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen nach, besonders in Dortmund sowie in Bochum, Moers und Unna (siehe Tabelle). Freistehende Einfamilienhäuser in guter Lage gingen in Dortmund für durchschnittlich 555.000 Euro zum Notar, das waren 60.000 weniger als vor einem Jahr und der größte Rückgang im Ruhrgebiet. In einigen günstigeren Städten zogen die Preise dagegen an, in dieser Kategorie etwa in Gelsenkirchen um 20.000 auf 445.000 Euro. Zum Vergleich: In Düsseldorf, der teuersten Wohnstadt in NRW, wurde zuletzt für Eigenheime in guter Lage im Schnitt mehr als eine Million Euro und sogar etwas mehr gezahlt als 2022.

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Wallisch, selbst Makler in Düsseldorf und Bochum, sieht gerade im Ruhrgebiet in den meisten Städten ein starkes Gefälle zwischen mehr und weniger attraktiven Vierteln im Norden und Süden. Die aktuelle Erbengeneration bringe deutlich mehr Eigenkapital mit und könne auch hochpreisige Immobilien gut finanzieren. Dagegen fehle es in den nicht so exklusiven Stadtteilen zunehmend an bezahlbarem Wohnraum. Mit zwei Effekten: Wer hier ein Haus kaufen will, ist in der Regel auf einen Kredit angewiesen, der durch die Zinswende teurer geworden ist. Was wiederum die Nachfrage nach Mietwohnungen und damit den Preisdruck auf die Mieten erhöht.

Immobilienpreise sinken, die Mieten steigen

Im Ruhrgebiet lässt sich auch das in Dortmund am deutlichsten sehen: Während die Immobilienpreise nachgeben, sind die Wohnungsmieten je nach Lage um fünf bis acht Prozent gestiegen – so stark wie sonst nirgends im Ruhrgebiet. Der Quadratmeter einer Bestandswohnung in guter Lage kostet in Dortmund inzwischen durchschnittlich elf Euro – damit hat die Westfalenmetropole mit Essen als teuerster Mietstadt im Ruhrgebiet gleichgezogen. Wallisch sieht hier auch keine Entspannung: „Der Nachfragedruck wird immer größer, weil keine neuen Wohnungen gebaut werden und viele Bestandshäuser in die Jahre kommen. Die Mieten steigen weiter.“

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Anders sieht es bei den Mieten für Gewerbe-, Büro- und Handelsflächen aus. Alle Branchen spüren die Nachwirkungen von Pandemie, Inflation und Energiekrise, in den Bürotürmen kommt hinzu, dass sich der Trend zum Homeoffice durch Corona verstärkt und verfestigt hat. „Der Bürobedarf ist dadurch zurückgegangen“, sagt Wallisch. Die Büromieten stagnieren in den meisten Städten, in Dortmund haben sie bereits nachgegeben.

Ladenmieten geben in Duisburg und Dortmund nach

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In den Toplagen der Innenstädte sind auch die Mieten für Ladenlokale etwa in Duisburg, Mülheim und Dortmund den IVD-Daten zufolge leicht gesunken, besonders für kleine Geschäfte bis 60 Quadratmeter, Dortmund ist hier mit 185 Euro je Quadratmeter (-7,5 Prozent im Vorjahresvergleich) am Westenhellweg Spitzenreiter im Revier, gefolgt von Essen mit allerdings stabilen 130 Euro. Auch in den B-Lagen gaben die Ladenmieten leicht nach. In Städten wie Bottrop und Gelsenkirchen, deren Innenstädte bisher wenig Magnetwirkung und deshalb vergleichsweise günstige Ladenmieten hatten, zogen sie dagegen etwas an.