Berlin. . Bezahlbare Wohnungen sind in vielen Städten immer schwerer zu finden. Rund einer Million Mietern pro Jahr flattert eine Mieterhöhung ins Haus. Die Prüfung der Forderung zahlt sich häufig aus. Oft sind Forderungen der Vermieter nach einer Mieterhöhung allerdings inhaltlich oder formal nicht rechtens.
Bezahlbarer Wohnraum wird in Ballungsräumen für immer mehr Menschen zur Mangelware. Die gute Nachricht: Mehr als jeder siebte Eigentümer erhöht nach einer aktuellen Studie des Immobilienportals „Immowelt“ nie die Miete.
Weitere 13 Prozent der Vermieter wollen nur alle zehn Jahre oder später mehr Geld. Ein weiteres Viertel begnügt sich mit Mieterhöhungen alle fünf bis zehn Jahre. Indessen haben nicht alle Mieter so viel Glück: Jedes Jahr gehen in Deutschland rund eine Million Briefe mit Mieterhöhungen raus, berichtet die Stiftung Warentest („Finanztest“ 11/2013).
Datum und Unterschrift fehlen oft
„Doch nicht immer steht den Vermietern mehr Geld zu“, erläutern die Experten. Denn: Nicht jedes Ansinnen erfüllt die formalen und inhaltlichen Voraussetzungen, die für eine rechtlich einwandfreie Mieterhöhung nötig sind. Mieter sollten deshalb genau prüfen, ob sie auf die Forderung ihres Vermieters eingehen. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes sind zahllose Schreiben von Vermietern fehlerhaft.
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Es reicht schon, wenn im Anschreiben das Datum oder die Unterschrift fehlen. Kommt das Schreiben von der Hausverwaltung, muss zudem in den meisten Fällen eine Originalvollmacht des Vermieters beigefügt sein. Ansonsten ist das Schreiben ungültig. Der Mieter muss – und sollte – nicht darauf reagieren, empfiehlt die Stiftung. Sondern einfach weiter die bisherige Miete überweisen.
Begründung für Erhöhung nötig
Damit nicht genug. Zu einer gültigen Mieterhöhung gehört immer auch eine Begründung. Ein Hinweis auf allgemein steigende Kosten reicht nicht aus. So muss der Vermieter auf den Mietspiegel hinweisen, drei vergleichbare Wohnungen nennen, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank beibringen oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vorlegen.
Sind die formalen und inhaltlichen Kriterien erfüllt, ist die Forderung wirksam. Das heißt: Der Mieter kann sie nicht mehr ignorieren, er muss darauf reagieren. Aber wie? Entweder der Erhöhung zustimmen oder gegebenenfalls widersprechen, wenn er das Erhöhungsansinnen für nicht rechtens hält. Dann kann der Vermieter freilich klagen, um seine Forderungen durchzusetzen.
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Der Mieterbund nennt deshalb einen dritten Weg: Den Kompromiss. Unter gewissen Umständen kann es sinnvoll sein, einem Teil der Mieterhöhung zuzustimmen, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. So erspart man sich womöglich eine rechtliche Auseinandersetzung. Zuvor ist allerdings zweifelsfrei zu klären, ob man als Mieter wirklich in Verhandlungen mit dem Vermieter eintreten sollte, also ob der Brief des Vermieters formal und inhaltlich unangreifbar ist.
„Ob ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist“, so die Stiftung Warentest, „ist oft schwer zu beurteilen.“ Deshalb sei es angezeigt, sich in schwierigen Fällen Hilfe vom Mieterverein oder von einem Fachanwalt zu holen.
Viel hängt zum Beispiel von den Fristen ab. Die Stiftung nennt ein Beispiel: Frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung oder ein Jahr nach dem Einzug darf der Vermieter den Mieter wieder anschreiben. „Entscheidend ist, ab wann der Mieter die letzte Erhöhung zahlen musste“, so die Warentester.
Es komme auf den genauen Tag an. Wurde beispielsweise am 5. November 2012 zum ersten Mal eine höhere Miete fällig, darf die nächste Forderung frühestens am 5. November 2013 im Briefkasten landen. In Kraft treten wiederum darf die Erhöhung dann aber erst im März 2014 – weil der Mieter nach Zugang des Schreibens noch mehr als zwei Monate Zeit hat, sich zu der Forderung zu äußern. „Die neue Erhöhung darf frühestens 15 Monate nach der letzten wirksam werden“, erläutern die Fachleute.
Mieter können widersprechen
Die Stiftung gibt weitere Tipps: Bei Staffel- und Indexmieten sind nur die vertraglich vereinbarten Erhöhungen rechtens. Häufiger Streitpunkt ist auch die Umlage von Modernisierungskosten. Elf Prozent der Kosten dürfen Vermieter laut Gesetz auf die Jahresmiete umlegen.
Auch dabei müssen Mieter allerdings nicht alles akzeptieren. Richtschnur: Nur echte Verbesserungen, die den Wohnwert erhöhen, sind umlagefähig. Reine Luxussanierungen wie unangemessen teure Fliesen im Bad müssen Mieter hingegen nicht zahlen.
Auch hier sind die Fristen wichtig: Mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten muss der Vermieter die Arbeiten ankündigen. Mieter können widersprechen, wenn sie begründete Einwände gegen die Modernisierung haben.
