In Dortmund kann sich der Erwerb einer Eigentumswohnung rechnen, in Essen wird das schon schwieriger. Beispielrechnungen und regionale Vergleichstabellen geben Orientierung. Auf was Verbraucher achten sollten.

Die Mieten steigen teilweise stark an. Laut Wohnungsmarktreport des Immobilienunternehmens LEG erhöhte sich die durchschnittliche Kaltmiete für neu vergebene Wohnungen in Nordrhein-Westfalen von März 2012 bis März 2013 landesweit um 5,6 Prozent auf 6,05 Euro pro Quadratmeter. Am teuersten wohnt es sich nach wie vor in Köln und Düsseldorf, wo Neumieter neun Euro und mehr auf den Tisch legen müssen. Im oberen Segment kostet der Quadratmeter inzwischen bis zu 11,41 Euro.

Viele Mieter machen sich inzwischen Sorgen – nicht nur solche, die knapp bei Kasse sind, sondern auch Haushalte mit mittleren und guten Einkommen. Für diese kann es sich durchaus lohnen, eine Wohnung zu kaufen, anstatt jahrelang hohe Mieten an Immobilienbesitzer zu zahlen. Die Zeitschrift Finanztest hat einen sehr nützlichen Ratgeber veröffentlicht, der in diesen Fragen Unterstützung bietet.

Die Finanztest-Experten haben sich die Orte in NRW einmal näher angeschaut

Darin enthalten sind Tabellen, die genauere Auskunft über einzelne deutsche Städte und Landkreise geben. Beispielsweise in Dortmund kann sich ein Wohnungskauf schnell rentieren, in Essen eher nicht. Gut sieht es auch im Landkreis Heinsberg an der holländischen Grenze aus. Die Universitätsstadt Münster ist ebenfalls nicht zu verachten.

Die Finanztest-Experten liefern zwei plausible Rechenbeispiele, mit denen sich die Miet- und Kaufkosten für eine Wohnung jeweils detailliert bestimmen und vergleichen lassen. Heraus kommt eine Daumengröße, die eine erste Orientierung für die Sinnhaftigkeit des möglichen Immobilienerwerbs gibt.

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Von Frank Meßing

Eine einfache Rechnung dient zur Orientierung

Sie lautet: 20. Teilt man den Kaufpreis einer Wohnung durch die Jahresnettokaltmiete dieser oder einer ähnlichen Immobilie, und ist das Ergebnis kleiner als 20, kann der Erwerb sich lohnen. Ist das Ergebnis größer als 20, deutet das auf ein eher schlechtes Geschäft hin.

Die Nettokaltmiete ist dabei die Miete ohne Heizung, Strom, Müllgebühren und andere Betriebskosten. Für Dortmund hat Finanztest auf diese Art ein Verhältnis von 19,2 bis 23,6 ermittelt – abhängig von Ausstattung und Stadtlage der Gebäude. In manchen Stadtteilen fährt man dort gegenwärtig mit Kauf also besser als mit Miete.

In Essen dagegen beträgt das Verhältnis zwischen 25,8 und 30,3. Dies deutet daraufhin, dass dort die Quadratmeterpreise beim Erwerb im Durchschnitt erheblich höher liegen als in Dortmund. Die finanzielle Belastung durch den Kauf übersteigt häufig die Mietkosten.

Für einen Erwerb spricht das derzeit niedrige Zinsniveau

Allerdings handelt es sich dabei nur um Orientierungsgrößen. Die ökonomische Plausibilität eines Immobilienkaufes hängt stark vom Einzelfall ab. So spielt die Menge des vorhandenen Eigenkapitals eine große Rolle. Wer eigenes oder ererbtes Vermögen investieren kann und beispielsweise die Hälfte des Kaufpreises auf diese Art finanziert, hat nicht selten eine geringere Belastung als beim Mieten.

Wichtig sind aber auch die Prognosen für die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Gelingt es, günstig in einer Boomgegend Eigentum zu erwerben, mag ein späterer, höherer Veräußerungserlös die gesamte Rechnung deutlich ins Positive wenden. „Je höher das Kauf­preis-Miete-Verhältnis, desto mehr spekuliert der Käufer auf steigende Preise.

Umge­kehrt kann ein nied­riges Kauf­preis-Miete-Verhältnis ein Zeichen dafür sein, dass die Wohnung etwa aufgrund ihrer Lage künftig nicht sehr begehrt sein dürfte. Ein Käufer darf dann nicht auf hohe Gewinne bei einem späteren Verkauf spekulieren“, schreibt Finanztest. Das gelte vor allem für viele ländliche Regionen. Für Menschen, die dauer­haft in ihrer Immobilie bleiben wollten, sei die Preis­entwick­lung dagegen eher zweitrangig.

Ein Punkt, der derzeit eindeutig für den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses spricht, ist das niedrige Zinsniveau. Selbst für Immobilienkredite mit 15-jähriger Laufzeit zahlt man häufig weniger als drei Prozent Zinsen.