Frankfurt/Bochum. Jetzt macht das Bochumer Unternehmen ernst: Der Börsengang des Wohnimmobilienkonzerns Deutsche Annington wird noch vor der Sommerpause erwartet. 25 Prozent der Anteile sollen platziert werden. Mit dem Schritt will die Annington ihre Verschuldung um 400 Millionen Euro senken.

Deutschlands größter privater Wohnungskonzern Deutsche Annington gibt den Startschuss für seinen Börsengang. Anvisiert wird in diesem Jahr eine Erstnotiz im streng regulierten Prime Standard der Frankfurter Börse, wie das Bochumer Unternehmen am heutigen Montag mitteilte. In Finanz- und Unternehmenskreisen wird das Börsendebüt innerhalb der nächsten vier Wochen erwartet, bevor die Investoren in die Sommerpause gehen. "Wir haben unsere Hausaufgaben erledigt", resümierte der neue Vorstandschef Rolf Buch. Nach der LEG soll Annington der zweite Milliarden-Börsengang eines deutschen Wohnimmobilienkonzerns in diesem Jahr werden.

Der Streubesitz soll den Angaben zufolge bei rund 25 Prozent liegen. In der Branche orientieren sich die Börsenbewertungen am Nettovermögenswert (NAV), den der Konzern mit 4,25 Milliarden Euro angibt. Die Eigentümer, die Finanzinvestoren Terra Firma und CPI Capital Partners, wollen Anteile abgeben. Darüber hinaus sollen dem Immobilienkonzern 400 Millionen Euro aus einer Kapitalerhöhung zufließen, die in den Schuldenabbau gesteckt werden sollen. Mit der Tilgung werde das Verhältnis der Verbindlichkeiten zum Verkehrswert der mehr als 180.000 Wohnungen (LTV) - rund 10,4 Milliarden Euro - auf 50 von 54 Prozent sinken. Das sei die Voraussetzung für eine Einstufung der Annington-Schulden im "Investment Grade" (Rating BBB) durch die Ratingagentur Standard & Poor's, sagte Buch. Dies erlaube künftig die Ausgabe von Anleihen zu günstigeren Konditionen.

Kredit über 2,5 Milliarden Euro bereits organisiert

Die Deutsche Annington hatte lange an der Refinanzierung der verbrieften Hypotheken-Darlehen (CMBS) gearbeitet, die sie 2006 im Volumen von ursprünglich 5,8 Milliarden Euro aufgenommen hatte. Erst im Dezember war die Laufzeit bis 2018 verlängert worden. Nun soll der Rest der "Grand" -Finanzierung aber spätestens im Oktober abgelöst werden. Die US-Investmentbanken J.P. Morgan und Morgan Stanley, die auch den Börsengang federführend begleiten, haben dazu einen Kredit über 2,5 Milliarden Euro organisiert. "Noch vor dem Börsengang sollen alle notwendigen Vorkehrungen zur Umsetzung der Finanzierungsstrategie abgeschlossen sein", erklärte die Deutsche Annington. "Wir sind vom ersten Tag an dividendenfähig", betonte Buch.

Hoher Mietpreis-Schock

Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.Im Bild: Wohnhäuser an der Straßburger Straße, Rückseite
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.Im Bild: Wohnhäuser an der Straßburger Straße, Rückseite © WAZ FotoPool
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.Im Bild: Anwohnerin Johanna Fischer und Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.Im Bild: Anwohnerin Johanna Fischer und Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein © WAZ FotoPool
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.Im Bild: Wohnhäuser an der Straßburger Straße
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.Im Bild: Wohnhäuser an der Straßburger Straße © WAZ FotoPool
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird. © Knut Vahlensieck
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird. © Knut Vahlensieck
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird. © Knut Vahlensieck
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird. © Knut Vahlensieck
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird. © Knut Vahlensieck
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.Im Bild: Anwohnerin Johanna Fischer und Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.Im Bild: Anwohnerin Johanna Fischer und Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein © WAZ FotoPool
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird.
Die von der Deutschen Annington geplante Mieterhöhung von mehr als 40 Prozent nach Abschluss von Renovierungsmaßnahmen wollen die betroffenen Mieter in der Straßburger und der Blankenburger Straße nicht hinnehmen und haben eine Mieterinitiative gegründet, die vom Mieterverei Dortmund unterstützt wird. © Knut Vahlensieck
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Per Ende März gehörten der Deutsche Annington mehr als 180.000 Wohnungen. Nur fünf Prozent davon - rund 9000 - stünden in nächster Zeit zum Verkauf, sagte Buch. Doch auch Zukäufen von weiteren Wohnungs-Portfolien gegenüber ist er zurückhaltend. "Wir sind als Vorstand aufgerufen, Wachstum ohne Akquisitionen zu generieren", betonte er - etwa durch eine Reduzierung des mit 3,9 Prozent ohnehin niedrigen Leerstands oder höhere Mieten. "Aber wir halten selbstverständlich Ausschau nach allem, was so kommt." Im Vordergrund stehe in den nächsten Jahren die rund 800 Millionen Euro teure Sanierung der bestehenden Wohnungen, um sie energieeffizienter und altersgerechter zu machen.

Mit dem ehemaligen Eon-Chef Wulf Bernotat als neuem Aufsichtsratschef wolle sich die Deutsche Annington von den Finanzinvestoren stärker abnabeln, sagte Buch. Terra Firma stellt aber fünf von neuen Aufsichtsratsmitgliedern.

Deutsche Annington könnte als erstes Immobiliengeschäft in den Dax 

Gelingt der Börsengang, könnte die Deutsche Annington es mittelfristig als erste Immobiliengesellschaft in den Dax schaffen und die Börse damit kräftig aufmischen. Einige Fakten zum Börsenkandidaten:

Geschichte

Die Deutsche Annington ist mit gut 180.000 Wohnungen der mit Abstand größte private Wohnungseigentümer in Deutschland. Der Düsseldorfer Rivale LEG Immobilien, der Anfang 2013 an die Börse gegangen ist, ist nur halb so groß. Die jüngere Geschichte beginnt mit der Privatisierung der Eisenbahnerwohnungen 2000/2001, von denen die Deutsche Annington insgesamt 65.000 übernahm. 2003 folgte die Übernahme der Heimbau AG in Kiel mit 10.000 Wohnungen, 2004 der Kauf von 4500 Wohnungen von RWE und 2005 die Übernahme von 138.000 Wohnungen (Viterra) von E.ON.

Ihren Namen leitet die Deutsche Annington von der britischen Schwestergesellschaft "Annington Homes" ab, die im Zuge der Privatisierungen in Großbritannien vom Verteidigungsministerium die Häuser und Wohnungen der Streitkräfte übernommen hatte. Seit 2001 gehört die Deutsche Annington dem Finanzinvestor Terra Firma, der nun nach einer Ausstiegsmöglichkeit sucht. Er will zunächst nur 25 Prozent des Unternehmens an der Börse platzieren.

Geschäftsmodell

Deutsche Annington versteht sich - wie die börsennotierten Konkurrenten Gagfah, Deutsche Wohnen, GSW und TAG Immobilien - als Bestandshalter. Wohnungspakete werden nur gekauft und veräußert, um das Gesamtportfolio zu optimieren. Ein klassischer Wohnungshändler wie die Augsburger Patrizia ist Annington nicht. Das Hauptgeschäft ist die Vermietung.

Die Wohnungen der Annington liegen in ganz Deutschland mit Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen. Das Motto: bezahlbarer Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten, kein Luxus. Die Leerstandsquote ist mit 3,9 Prozent im Branchenvergleich niedrig, die Miete liegt im Schnitt pro Quadratmeter bei 5,28 Euro. Die Erträge sind verlässlich und konjunkturunabhängig. Das könnte für Profi-Anleger wie Pensionsfonds und Versicherer interessant sein, die mit der Aktie auf regelmäßige Ausschüttungen hoffen können.

Der Konzern arbeitet profitabel: 2012 fuhr Deutsche Annington einen Vorsteuergewinn von 215,8 Millionen Euro ein, unter dem Strich blieben 172,2 Millionen. Im ersten Quartal 2013 stieg das operative Ergebnis aus der Vermietung und dem Verkauf von Wohnungen (FFO) um 17 Prozent auf 56 Millionen Euro.

Der Börsengang - warum jetzt?

Seit Jahren steigt die Nachfrage ausländischer Investoren nach Investitionsmöglichkeiten auf dem stabilen deutschen Immobilienmarkt. Davon hat die Konkurrenz bereits profitiert: Platzhirsche wie Deutsche Wohnen und TAG sammelten am Markt mehrfach problemlos frisches Kapital ein, um ihr Wachstum zu finanzieren. Und die Börsenneulinge GSW und LEG spürten eine rege Nachfrage nach ihren Aktien.

Die Deutsche Annington wird seit Jahren als IPO-Kandidat gehandelt, springt auf diesen Zug nun aber relativ spät auf. Hauptgrund ist, dass sich die rund vier Milliarden Euro schwere Refinanzierung deutlich länger hinzog als ursprünglich gedacht. Der Abschluss gelang erst Ende 2012. Für Investoren war damit eine wichtige Hürde genommen. So besteht nicht die Gefahr, dass sie gleich nach dem Börsengang zur Kasse gebeten werden. (rtr)