Oberhausen. Der Immobilienboom hat Oberhausen fest im Griff: Preise für Häuser und Wohnungen sind stark gestiegen. Warum Mieter trotzdem investieren sollten.
Der seit der Finanzkrise 2008 anhaltende Immobilienboom in den deutschen Großstädten hat seit einigen Jahren auch das Ruhrgebiet erfasst: In Oberhausen sind sowohl die Mieten als auch die Preise für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser deutlich angestiegen. Dabei kletterten nach allen vorliegenden Marktanalysen die Immobilienpreise stärker als die Mieten. Lohnt es sich da überhaupt noch, als jetziger Mieter eigene Grundstücke und Räume zu erwerben?
Dieser Frage ist das Immobilien-Anzeigen-Portal „Immowelt“ nachgegangen – und hat die Marktlage in 75 Großstädten in ganz Deutschland untersucht. In der Analyse inbegriffen sind gleich mehrere Städte im Ruhrgebiet, darunter auch Oberhausen sowie die Nachbarkommunen Duisburg, Bottrop, Mülheim und Essen. Das Ergebnis ist eine einzigartige Werbung für das Ruhrgebiet: Wer Eigentum erwerben will, sollte hier investieren – denn in den meisten Ruhrgebietsstädten lohnt es sich finanziell, vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Vor allem in Oberhausen sind die Kaufpreise für Wohnungen noch relativ niedrig – in vielen Großstädten Deutschlands sind dagegen die Immobilienpreise so stark in die Höhe geschossen, dass Käufer im Vergleich zu Mieter draufzahlen.
Mieten und Kaufpreise steigen weiter
Zuletzt im Sommer 2020 hatte „Immowelt“ ermittelt, dass trotz der Corona-Wirtschaftskrise der Anstieg der Mietpreise in den Großstädten Deutschlands weiter ungebremst läuft. So lag der durchschnittliche Miet-Quadratmeterpreis in Oberhausen im ersten Halbjahr 2020 zwei Prozent über dem Vorjahresniveau. 6,20 Euro zahlt der Oberhausener Durchschnittsmieter pro Quadratmeter. 2019 waren es noch 6,10 Euro. Doch die Steigerungsrate der Mieten in Oberhausen fällt moderat aus und liegt auf einem ähnlichen Niveau wie in den Nachbarstädten.
Zugleich steigen die Immobilienpreise weiter – auch in Oberhausen. Zuletzt hatte eine NRW-Immobilien-Studie der Commerzbank Anfang dieses Jahres ergeben, dass immer mehr Menschen in Oberhausen Wohneigentum erwerben – und damit die Preise nach oben treiben. Besonders jüngere Kunden sind daran interessiert. Hat die Commerzbank in Oberhausen 2019 dafür noch 16,3 Millionen Euro an Krediten gewährt, stieg die Summe im Corona-Jahr 2020 um 25 Prozent auf 20,3 Millionen Euro.
Nach den nachgefragten gemittelten Angebotspreisen innerhalb der vergangenen zwölf Monate auf „Immowelt“ kostet in Oberhausen eine Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern im Schnitt 137.000 Euro. Das ist im Vergleich zu anderen Großstadt-Preisen recht billig. Bei einer Finanzierung über 15 Jahre ergibt das nach Rechnung der „Immowelt“-Finanzberater eine monatliche Rate von 410 Euro. Demgegenüber stehen die Mieten für Wohnungen: Sie betragen bei einer gleichen großen Wohnung durchschnittlich in Oberhausen rund 580 Euro (Nettokaltmieten bei Neuvermietung). Das ist ein Unterschied von 170 Euro.
Mieter schneiden in Oberhausen schlechter ab als Immobilienkäufer
In keiner anderen Stadt der untersuchten 75 Kommunen ist es bundesweit für Privatleute in Mietwohnungen günstiger, eigene Immobilien zur Selbstnutzung zu kaufen. Nur in Bochum ist der Kauf ähnlich günstig wie in Oberhausen. Die Differenz zwischen dem Mietpreis für eine neu gebaute Wohnung und der Kreditrate für den Kauf der Eigentumswohnung fällt in den Nachbarstädten Oberhausens geringer aus: In Duisburg wie in Bottrop liegt sie nur bei 40 Euro, in Mülheim bei 50 Euro – und in Essen ist sie sogar mit 40 Euro negativ, dass heißt: Der Käufer zahlt im Vergleich zum Mieter drauf. In Bochum liegt der Unterschied ebenfalls bei 170 Euro, in Gelsenkirchen bei 120 Euro und in Moers bei 100 Euro.
Die Annuität (Kreditrate aus Zinszahlung und Tilgungsanteil des Darlehens) kalkulierten die „Immowelt“-Fachleute für eine 100-Prozent-Finanzierung auf 15 Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent. Dabei wurde ein aktuell marktüblicher Zinssatz von 1,6 Prozent angenommen. Nach dem Auslaufen des Darlehens nach 15 Jahren bleibt natürlich in allen Städten eine Restschuld übrig. In Oberhausen beträgt sie in diesem Wohnungs-Fall 90.960 Euro.
Extreme Immobilien- und Miet-Situation in München
Während Oberhausen ein extrem positives Beispiel ist, wo sich Kaufen lohnt, ist München ein extrem negatives. Dort kostet eine Mietwohnung 1740 Euro und die monatlichen Kosten, um den Kredit für den Kaufpreis abzustottern, liegen bei 2400 Euro – ein Unterschied von 660 Euro je Monat. In München ist somit Mieten deutlich günstiger als der Kauf einer Immobilie - obwohl dort die Mieten bereits deutschlandweit auf ein Rekordniveau liegen.
