Duisburg. Wie steht es um Duisburgs Innenstadt? Was ein Vergleich mit Essen und Dortmund zeigt und wie sich Mieten und Leerstände entwickelt haben.
Wie steht es um die Duisburger Innenstadt? Dieser Frage geht die Wirtschaftsförderung „Duisburg Business & Innovation“ (DBI) nach. In einer Analyse des „Ist-Zustandes“ stellt die Wirtschaftsförderung im diesjährigen Marktbericht ernüchternd fest: „Duisburg kann trotz Funktion als Oberzentrum des Niederrheins noch immer nicht als klassische Einkaufsstadt der Metropole Ruhr bezeichnet werden.“
Anfang des Jahres hat die DBI eine Leerstandserhebung in Auftrag gegeben. Das Ergebnis: Mit einer Quote von 14,9 Prozent ist die Duisburger City erkennbar von Leerstand betroffen. Dies sei ein Wert, der dem Nach-Corona-Niveau entspreche, das in deutschen Großstädten prognostiziert wird, sagt Torsten Bölting. Der Professor für Wohn- und Raumsoziologie und Geschäftsführer des Bochumer InWIS-Instituts hat die Erhebung mit seinem Team durchgeführt. Betrachtet wurden ausschließlich die Erdgeschosslagen.
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Leerstand in Duisburg: Die Altstadt ist stärker betroffen
Dabei haben die Analysten unterschiedliche Schwerpunkte in der City ausgemacht: „Die Leerstände konzentrieren sich insbesondere auf den westlichen Teil der Innenstadt“, sagt Bölting. Also Handelsflächen rund um die Münzstraße und in der Altstadt. Auch am Sonnenwall seien Abschnitte erkennbar, die von Leerständen geprägt sind. „Die Zeit der großen Kaufhäuser ist vorbei“, urteilt der Experte und erinnert so an vergangene Glanzzeiten der Münzstraße.
Im Marktbericht nennt die lokale Wirtschaftsförderung drei Probleme, die Duisburgs Handelslandschaft betreffen: der fehlende Zufluss an Kaufkraft aus anderen Städten, die im Vergleich mit anderen Städten geringe Passantenfrequenz und eine deutlich unterhalb des bundesweiten Durchschnitts liegende Kaufkraftkennziffer.
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Passantenfrequenz im Vergleich: Wie schneidet Duisburg ab?
Als Maßstab für die Attraktivität der Innenstadt greift die Wirtschaftsförderung etwa die Zentralitätskennziffer auf. Dieser Wert bildet den Kaufkraftzufluss oder -abfluss einer Stadt ab. Liegt er über 100, so liegt ein Kaufkraftzufluss vor. In Duisburg lag dieser Wert 2021 bei 106,2 – jedoch, so die Einschätzung der DBI, „noch immer deutlich unterhalb des Wertes vergleichbarer B-Städte in der Region.“ Dies liege maßgeblich an der starken Konkurrenzsituation durch Einzelhandelsstandorte in direkter Nachbarschaft – Oberhausen, Essen oder Düsseldorf.
„Auch ein Vergleich der Passantenfrequenzspitzen zeigt die eher untergeordnete Rolle Duisburgs im Städtevergleich“, so die DBI im Marktbericht. Mit unter 4000 Passanten pro Stunde im Durchschnitt auf der Königstraße könne die Stadt nicht mit aktuellen Frequenzen in Dortmund oder Essen mithalten. Den Westenhellweg in Dortmund würden bis zu 6000 Menschen pro Stunde frequentieren, auf der Kettwiger Straße in Essen seien es noch rund 5000 Passanten pro 60 Minuten.
Die wichtige Rolle der Immobilieneigentümer
Die Innenstadt sei die „Visitenkarte einer Stadt“, sagt der scheidende Wirtschaftsdezernent Andree Haack zur Bedeutung der City. Während in der Vergangenheit aber der Einzelhandel als entscheidender „Taktgeber“ fungierte, sei es nun wichtig, die Innenstadt neu zu denken. Eine Aufgabe, über die sich auch viele andere Großstädte und Kommunen den Kopf zerbrechen.
Ein von vielen verfolgter Lösungsansatz: Einen neuen innerstädtischen Raum schaffen, der Gastronomie, Handel, Kultur und Wohnen vereint. Dabei komme in der Entwicklung der Innenstadt eine tragende Rolle den Immobilieneigentümern zu. „In der Verantwortung steht nicht nur die Stadt“, appelliert Haack an die Bereitschaft der Eigentümer, auch Investitionen zu tätigen.
Ein Gang über Duisburgs Einkaufsstraßen in der Innenstadt zeigt jedoch: An einigen Gebäuden nagt der Zahn der Zeit. Dabei sei die Objektqualität für eine attraktive Vermietung ein „Schlüsselfaktor“, so Bölting, denn oft korreliere ein Leerstandsproblem mit der Objektqualität und dem optischen Eindruck einer Immobilie.
Wie sich der Mietpreis in Duisburgs City-Lage verändert hat
Hinzu kommt womöglich ein zu hohes Anspruchsdenken hinsichtlich der Mieterträge. Doch die erzielten Mieten in der Duisburger Innenstadt sind rückläufig. Selbst in der 1a-Handelslage verzeichnet die Stadt einen „starken Rückgang“, heißt es im DBI-Marktbericht. Das Spitzenmietniveau liegt bei 56 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete dieser Lage reduziere sich auf derzeit 36,50 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2012 lagen die Spitzenmieten noch bei 85 Euro pro Quadratmeter. In Anbetracht der geringen Flächennachfrage rechnet die Wirtschaftsförderung nicht mit einer kurzfristigen Stabilisierung der Preise.
Torsten Bölting glaubt sogar, dass der Nutzungswandel – weg von ausschließlich Handelsflächen in eine stärkere Durchmischung des Angebots – „nicht ohne erhebliche Preiseinbrüche in der Vermietung“ möglich ist. „Städte sind unsere Zukunft – aber nicht mit Konzepten aus der Vergangenheit“, sagt Bölting.