Duisburg. Das Immobilienmanagement der Stadt Duisburg steckt in der Krise. So will die Geschäftsführung das IMD in den nächsten Jahren auf Kurs bringen.
Das städtische Immobilienmanagement IMD soll in den nächsten Jahren einen schwierigen Spagat vollziehen: In einer neuen Struktur sollen die technischen Voraussetzungen auf einen modernen Stand gebracht werden. Gleichzeitig muss der Eigenbetrieb für die Bewirtschaftung der Immobilien der Stadt Duisburg trotz der Beschäftigung mit sich selbst handlungsfähig bleiben. Geschäftsführer Thomas Krützberg, im Mai vom Dezernentenposten in die IMD-Führung gewechselt, setzt dabei auch auf Hilfe von außen.
In einem Bericht zur Bilanz für den Rat hat die neue IMD-Spitze – neben Krützberg kam Winand Schneider von den Stadtwerken – das Dilemma beschrieben. Es beginnt mit dem völlig veralteten Datenbestand für die rund 1100 Stadt-Immobilien, unter anderem Schulen, Kindergärten, Jugendzentren, Verwaltungsgebäude, Theater und Hallen.
IMD konzentriert sich künftig auf seine Kernaufgaben in Duisburg
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„Wir haben den Bestand der städtischen Immobilien mit einer Schadensanalyse bislang nicht erhoben“, sagt Krützberg. Eine darauf spezialisierte Firma soll nun die Daten erfassen, die dann mit einer zeitgemäßen Software zur Bewirtschaftung effektiv genutzt werden können. Ohne aktuelle Daten sind echtes Gebäudemanagement und langfristige Planung kaum möglich. Erste Gespräche über eine Auftragsvergabe stehen jetzt an. „Die Erfahrungen anderer Städte zeigen, dass es bis zu zwei Jahren dauert.“
Geerbt hat die neue Führung den Personalmangel, den schon die Vorgänger beklagten. „Mit 20 Prozent weniger Personal 30 Prozent mehr Leistung schaffen - das geht nicht“, sagt auch Krützberg. Bei einer Belegschaft von 350 Mitarbeitern sind derzeit 66 Stellen unbesetzt, bis zu 30 Prozent fehlen bei den Technikern, die Projekte umsetzen sollen.
„Wenn der Wirtschaftsplan umgesetzt werden soll, muss auch der Stellenplan umgesetzt werden“, betont Krützberg. Um zügiger neue Mitarbeiter zu gewinnen, soll auch die Personalverantwortung, die vor einigen Jahren an das Personalamt abwanderte, zurückgeholt werden: „Wenn wir alles machen sollen, was von uns erwartet wird, geht das nur mit dem vollen Personalstand.“
Großaufträge werden fremdvergeben
Mit der Aufgabe, zusätzlich große Förderprogramme (KIDU, Gute Schule 2020) umzusetzen, ist das IMD überfordert. Deshalb gilt nun die Devise: Was schnell gehen muss, wird nach außen vergeben: So baut die unlängst gemeinsam mit dem Hafen gegründete Duisburger Infrastruktur-Gesellschaft DIG nicht nur Umgehungsstraßen, sondern soll die Planung für neue Feuerwachen und ein Straßenverkehrsamt angehen. Die Gebag baut den Campus Marxloh. Für Neubauten und große Umbauten von Schulen gibt es die jüngst gegründete Schulbaugesellschaft, die zügige Planung und Vergabe gewährleisten soll. Das Liegenschaftsmanagement kehrt zurück in die Kernverwaltung.
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Kooperation mit anderen Stadttöchtern bei Sanierungen
„Die Befürchtung, alles werde outgesourct, ist aber nicht angebracht“, betont der IMD-Geschäftsführer. Ziel sei es, nicht alles selbst zu machen, sondern etwa an Generalunternehmer zu vergeben. Auch Inhouse-Kooperationen, etwa mit der Stadttochter Octeo, werden bereits praktiziert: Der Dienstleister hat die Sanierung von 14 WC-Anlagen in den Liegenschaften übernommen. Krützberg: „Wir müssen auch mal andere Wege gehen und das machen wir jetzt.“
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Trotz der Neustrukturierung nach den Empfehlungen der Unternehmensberatung PWC und der Zeit, die mit der technischen Aufrüstung vergeht, dürften wichtige Aufgaben nicht liegenbleiben. Wegen des Sanierungsstaus an den öffentlichen Gebäuden wird die Arbeit weiter zunehmen. „Der Laden wird noch über Jahre auf dem Zahnfleisch laufen“, ahnt der Geschäftsführer. Es sei deshalb „mit der Politik zu erörtern, wie viele Sanierungs- und Baumaßnahmen wir leisten können.“
Kommunikation mit Nutzern soll sich schnell verbessern
Schnell verbessern sollen sich die Kommunikation und das Beschwerde-Management zwischen dem IMD und den Nutzern der Gebäude. Durch Objektmanager sollen Zuständigkeiten klar geregelt, feste Ansprechpartner vorhanden sein. „Sie müssen die Kompetenz haben, dann kommen wir auch in besseres Fahrwasser.“ Fünf Jahre habe der OB der neuen Geschäftsführung gegeben, um das IMD neu auszurichten“, sagt Thomas Krützberg, „wir wollen es schneller schaffen“.
>>>> DIE VIERTE GESCHÄFTSFÜHRUNG IN FÜNF JAHREN
- Seit Mai 2020 sind Thomas Krützberg und Winand Schneider als IMD-Führung im Amt. Sie sind die vierte Besetzung binnen fünf Jahren. Nach der Ablösung von Uwe Rohde (wechselte 2015 zur Gebag) übernahmen Christoph Weber und Karl-Wilhelm Overdick (CDU), der bereits mit Rohde begonnen hatte. Beide machten im September 2018 Platz für Jürgen Kugelberg, der wie sein Vorgänger aus der Bauwirtschaft kam. Zeit, die Ergebnisse eines PWC-Gutachtens zum IMD umzusetzen, bekam auch er nicht: Für Kugelberg war im November 2019 Schluss.
- Finanziell sei das IMD trotz Altschulden in Höhe von 640 Millionen Euro (bei der Gründung 2001 von der Stadt übertragen), „finanziell gut aufgestellt“, betont Thomas Krützberg. Den Verbindlichkeiten steht das städtische Immobilienvermögen (rd. 1,1 Milliarden Euro) entgegen. In 2019 belief sich der Jahresfehlbetrag gegenüber dem Wirtschaftsplan auf 3,4 Millionen Euro, die Bauleistung belief sich auf 127,8 Millionen Euro.
- Mit Fehlbeträgen bis in den zweistelligen Millionenbereich plant die Geschäftsführung auch im laufenden und den kommenden Jahren, sie sind durch Gewinnrücklagen gedeckt. Neu geordnet werden soll auch das Mieter-Vermieter-Verhältnis zwischen Stadt und IMD, damit eine Deckung der Kosten gewährleistet wird.