Oberhausen. Um die aktuellen Mietpreise für Wohnungen zu ermitteln, fragt Oberhausen Mieter und Vermieter nach Miet-Details. Es herrscht Auskunftspflicht.

20.000 Haushalte, Mieter wie Vermieter, befragt die Stadt Oberhausen in diesen Wochen nach allen möglichen Miet-Details: Gemeldet werden müssen beispielsweise die Miethöhe (Kalt- und Warmmiete mit allen Nebenkosten), die Wohnungsgröße, das Baujahr des Gebäudes, wann was gedämmt wurde, der Lage der Wohnung und weitere Details. Aus diesen Informationen basteln der Grundstückseigentümerverband Haus & Grund, die Mietervereine und die Stadt-Fachleute einen neuen qualifizierten Mietspiegel.

Ein solcher Mietspiegel zeigt den aktuellen Stand der Mietpreisentwicklung - und dient letztendlich dazu, dass Vermieter von Wohnungen ihren bisherigen Mietern rechtssicher eine Mieterhöhung verpassen können. Sie darf nach den Mieterschutzgesetzen nicht zu hoch ausfallen - Basis für diese Bewertung ist ebenfalls der Mietspiegel. Deshalb muss der Mietspiegel in einem gewissen Zeitraum immer wieder aufwändig aktualisiert werden: Der neue Mietspiegel für Oberhausen soll nach Angaben der Stadt im Frühjahr 2025 erscheinen. Zuletzt hatte Oberhausen einen qualifizierten Mietspiegel auf Grundlage von 2000 echten Mietverträgen im Jahre 2021 erstellen lassen. 2023 gab es nur eine Fortschreibung: Die ortsübliche Vergleichsmiete stieg damals um rund sechs Prozent. Nun ist es wieder Zeit für eine grundlegende Aktualisierung, denn spätestens nach vier Jahren müssen qualifizierte Mietspiegel nach dem Gesetz neu erstellt werden.

Zwei wichtige Neuerungen bei der Befragung der Mieter und Vermieter

So hat also die Stadt in diesen Wochen 20.000 zufällig ausgewählte Oberhausener Haushalte angeschrieben - bei vielen liegt der Brief bereits im Postkasten. Im Gegensatz zu den vergangenen Jahren gelten zwei wichtige Neuerungen, die es in den über 40 Jahren des Mietspiegels noch nicht gab: Es besteht erstmals eine Auskunftspflicht der befragten Haushalte und die Befragung erfolgt ausschließlich online über das Internet. Dafür erhalten die Bürger einen Zugangslink und eine TAN als Einmalkennwort. Dass die Befragung nur online erledigt werden kann, rechtfertigt die Stadt damit, dass dies kostengünstiger und weniger arbeitsintensiv ist, als wenn Fragebögen versandt worden wären.

Die Auskunftspflicht ist durch den Bund im Juli 2022 beschlossen und gesetzlich festgehalten worden. Wer vorsätzlich oder fahrlässig eine Auskunft nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Und das kann tatsächlich teuer werden. Die Stadt ist nach dem § 4 Absatz 2 des Mietspiegelreformgesetzes zu folgendem Bußgeld berechtigt: „Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Euro geahndet werden.“ Diese Bußgeld-Regelung wurde eingeführt, weil bundesweit die Teilnehmerzahlen bei der freiwilligen Erhebung der Daten zurückgegangen waren, belastbare Mietspiegel aber für rechtssichere Mieterhöhungen ein wichtiges Fundament sind. Die angeschriebenen Oberhausener müssen bis zum Sonntag, 25. August 2024, die Informationen geliefert haben.

Der Mietspiegel gibt Auskunft über ortsübliche Mieten und trägt damit nach Ansicht der Stadt Oberhausen wesentlich zum Rechtsfrieden zwischen den Mietparteien bei. Tatsächlich müssen sich Mieter und Vermieter nicht aufwändig über die denkbare Mieterhöhung streiten, sondern ein qualifizierter Mietspiegel erlaubt den Vermietern rechtlich, die Mieten ihrer Altkunden auf die im neuen Mietspiegel genannten Vergleichsmieten anzuheben. Voraussetzung: Die Miete wurde in den vergangenen 15 Monaten nicht erhöht und mit der jetzt geplanten Anhebung ist die Miete in den vergangenen drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent gestiegen. Der qualifizierte Mietspiegel ist vor Gericht als Beweismittel zugelassen.

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Von 2019 bis 2021 wurde im qualifizierten Mietspiegel dokumentiert, dass die Mieten in Oberhausen insgesamt um 5,7 Prozent gestiegen sind, von 2021 bis 2023 kamen nochmals sechs Prozent hinzu. Zuvor haben sich die Mieten für mittelgroße Wohnungen innerhalb von sechs Jahren (2013 bis 2019) nur um insgesamt zwölf Prozent erhöht. In den Jahren vor 2013 waren die Mieten in Oberhausen seit der Jahrtausendwende quasi eingefroren – worüber verständlicherweise allerdings nur die Vermieter klagten.

Oberhausen verknüpft die Personen-Daten mit den gemeldeten Infos nur bis Oktober 2024

Vielen Mietern und Vermietern wird es nicht schmecken, dass sie so viele Daten über ihr Haus oder ihrer Wohnung der Stadt melden müssen. Die Werte sind allerdings für eine ordnungsgemäße Erstellung des Mietspiegels notwendig. Die Stadt verspricht, die Verknüpfung der Daten mit der Person nach Ende der Befragung aufzulösen - voraussichtlich wird dies im Oktober 2024 sein. Die räumlichen Zuordnungen inklusive Angaben zur Wohnung und Miethöhe bleiben aber bestehen; sie behält das Statistikamt der Stadt.

Weitere Informationen zum Thema Mietspiegel hat die Stadt Oberhausen auf ihrer Internetseite unter folgendem Link aufbereitet: www.oberhausen.de/mietspiegelerhebung.

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