Oberhausen. Die Stadt Oberhausen hat den neuen Mietspiegel für privat finanzierte Wohnungen herausgebracht: Hauseigentümer dürfen nun ihre Mieten anheben.

  • Das Mietrecht in Deutschland schützt Mieter – und erlaubt Vermietern nur im engen Rahmen, Mieten für ihre Bestandsmieter zu erhöhen
  • Eine Möglichkeit besteht, wenn die Städte Mietspiegel über die Entwicklung der ortsüblichen Mieten herausgeben
  • Oberhausen hat dies nun zusammen mit Vermieterverbänden und Mieter-Interessengemeinschaften getan --und nach zwei Jahren einen neuen Mietspiegel veröffentlicht

In Zeiten starker Verteuerung von Lebensmitteln und Energie ist dies ein harter Schlag für viele Mieterinnen und Mieter in Oberhausen: Der neue Mietspiegel erlaubt den Eigentümern privat finanzierter Häuser einen deutlichen Aufschlag auf die Bestandsmieten, also auf die vor Jahren beim Einzug oder später vereinbarten Mietzahlungen. Zwei Jahre nach der Präsentation des noch gültigen Mietspiegels des Jahres 2021 steigt die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine aktualisierte Fassung um rund sechs Prozent. Das geht aus dem jetzt dem Planungsausschuss vorgelegten Mietspiegel 2023 hervor.

Damit wird den Vermietern rechtlich erlaubt, die Mieten ihrer Altkunden auf die im neuen Mietspiegel genannten Vergleichsmieten anzuheben. Voraussetzung: Die Miete wurde in den vergangenen 15 Monaten nicht erhöht und mit der jetzt geplanten Anhebung ist die Miete in den vergangenen drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent gestiegen. Viele kleine Privatvermieter verzichten häufig aber auf dieses Recht.

Vor zwei Jahren hatte die Stadt Oberhausen einen qualifizierten Mietspiegel erstellen lassen – auf Grundlage von über 2000 echten Mietverträgen (Neuvermietungen und Mieterhöhungen in den Jahren 2015 bis 2021). Beteiligt waren dabei – wie bei jedem Mietspiegel – die Verbände der Hauseigentümer und der Mieter. Schon damals zog die ortsübliche Vergleichsmiete in der Spitze mit 5,7 Prozent ebenfalls spürbar an – innerhalb von zweieinhalb Jahren. Zuvor haben sich die Mieten für mittelgroße Wohnungen innerhalb von sechs Jahren (2013 bis 2019) nur um insgesamt zwölf Prozent erhöht. In den Jahren vor 2013 waren die Mieten in Oberhausen seit der Jahrtausendwende quasi eingefroren – worüber verständlicherweise allerdings nur die Vermieter klagten.

Den erlaubten Mietaufschlag in Oberhausen ermittelten Fachleute rein rechnerisch

Nun also ein sechsprozentiges Plus – dieser Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete entstand rein rechnerisch: Alle zwei Jahre soll der Mietspiegel nach den aktuellen Wohnungsmarktbedingungen aktualisiert werden, dies muss aber ein paar Jahre lang nicht mehr so aufwendig aufgrund der Daten tatsächlicher Mietverträge geschehen. Und so nahm sich der Kreis aus Vertretern der Stadt, der Mieter und Vermieter den allgemeinen Verbraucherpreisindex der Jahre Februar 2020 bis Februar 2022 als Grundlage vor – und dieser erhöhte sich eben um die genannten sechs Prozent (exakt 5,9 Prozent).

Wie teuer darf nun in Oberhausen eine 80 Quadratmeter große Altbauwohnung für Mieter sein, die längere Zeit dort wohnen? Der Mietspiegel berücksichtigt in Oberhausen nur die Nettokaltmieten ohne Betriebs- und Nebenkosten für Heizung, Strom, Wasser etc. An Kaltmiete kommen nach dem neuen Mietspiegel 2023 für eine Wohnung in einem vor 1950 gebauten Gebäude 387 Euro (bisher: 366 Euro) zusammen, in einem zwischen 1950 und 1964 errichteten Bau 419 Euro (bisher: 390 Euro) und in einem zwischen 1965 bis 1979 erstellten Wohnhaus 473 Euro (bisher: 446 Euro).

Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in einem neueren Gebäude kostet 570 Euro an Kaltmiete

Wer in einem neueren Haus wohnt, zahlt für die gleiche 80 Quadratmeter große Mietwohnung kalt 490 Euro (Baujahr 1980 bis 1994) – bei bisherigen Kaltmieten von 462 Euro. Und ab Baujahr 1995 ist man bereits heute mit rund 538 Euro dabei – und künftig darf der Vermieter hier sogar 570 Euro kassieren. Dazu muss man als Mieter natürlich noch die „zweite Miete“, den Warmanteil (Heizung, Warmwasser) und andere Betriebskosten (Müllabfuhr, Grundsteuer etc.) aufs Konto des Hauseigentümers überweisen.

Schaut man nur auf die Kaltmiete und zieht der Vermieter die Erhöhungsmöglichkeit des aktuellen Mietspiegels von 2023, dann müssen Mieter in Altbauten bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung also im gesamten Jahr zwischen 250 und 380 Euro mehr für die Nutzung der Räume einkalkulieren.

Dies sind allerdings nur die reinen Tabellenwerte: Sie reichen von 4,82 Euro pro Quadratmeter (große Wohnung über 90 Quadratmeter im Altbau vor 1949) bis 7,13 Euro (mittlere Wohnungsgröße zwischen 60 und 90 Quadratmeter in Häusern mit Baujahr zwischen 1995 bis 2014). Der Mietspiegel sieht vor, dass der Vermieter Zuschläge erheben kann – bei guter Wohnlage, bei ausgezeichneter Isolierverglasung der Fenster, modernen Badezimmern oder sehr guten Dämmungen. Haben ältere Häuser, gebaut vor 1964, einen Balkon, dann ist ebenfalls ein Aufschlag möglich – von 51 Cent pro Quadratmeter.

Was auch dieser aktuelle Mietspiegel nicht beschreibt und beschreiben kann: Wie teuer sind eigentlich Wohnungen in komplett neu gebauten Häusern beim Ersteinzug? Hier berichten Investoren der Sparkasse und Makler von Quadratmeter-Preisen an Kaltmieten von 10 bis 13 Euro. In seiner jährlichen Übersicht geht der Immobilienverband Deutschland (IVD) aktuell von 11 bis 11,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche für eine Neubauwohnung in Oberhausen aus. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet also mittlerweile hier in guten Lagen bis zu 1040 Euro kalt im Monat – ohne Heizung, Warmwasser und sonstige Betriebskosten.