Mülheim. . Viele Städte im Ruhrgebiet kämpfen mit großflächigem Leerstand. Betroffen sind auch immer mehr große Immobilien wie Kaufhäuser. Und wenn einmal ein solches Gebäude leersteht, zieht es das Umfeld mit runter.

Wenn’s nach Jürgen Schnitzmeier geht, dann dürfte der erste Mülheimer Parkhauslauf am Samstag auch der einzige bleiben. Nun ist es nicht so, dass der Geschäftsführer der Mülheimer Wirtschaftsförderung etwas gegen Läufer hätte. „Aber der Parkhauslauf sorgt nur für eine temporäre Belebung und wir sind an einer langfristigen Lösung für den Kaufhof interessiert.“

Mehr als 20 000 Quadratmeter Nutzfläche an der Schloßstraße, also in bester Mülheimer Innenstadtlage: Seit Mitte 2010 stehen der Kaufhof und das angrenzende Parkhaus nun schon leer. Aber: Leer stehende Großimmobilien in Innenstädten sind bei Weitem kein exklusives Mülheimer Problem. Viele Kommunen im Ruhrgebiet kämpfen oder kämpften mit großflächigem Leerstand. Im benachbarten Oberhausen wartet der Kaufhof auf seine Abwicklung im nächsten Jahr. In Essen standen zwischenzeitlich gleich vier Hertie- bzw. Karstadt-Häuser leer. Und auch in Moers suchte die Stadt über zehn Jahre einen Investor für zwei leer stehende Kaufhäuser.

„Große leerstehende Immobilei kann das gesamte Umfeld herunter ziehen“

Für Professor Michael Nadler, der an der Technischen Universität Dortmund den Lehrstuhl für Immobilienentwicklung inne hat und den Mülheimer Einzelfall untersucht hat, sind leer stehende Kaufhäuser „die Industriebrachen unserer Zeit.“ Seien es in den vergangenen Jahrzehnten zuerst die Ruinen der Montanindustrie und danach die verwaisten Großimmobilien der privatisierten Staatsbetriebe (zum Beispiel Post und Telekom) gewesen, „haben wir es nun mit einer dritten Welle des großräumigen Leerstands zu tun.“

Der Mechanismus ist immer der gleiche: Die großen Kaufhausketten ziehen sich aus der Innenstadt zurück, weil sie immer weniger Kunden haben. Das wiederum mindert die Attraktivität der Fußgängerzonen. Die Folge: Weniger Besucher kommen, die Kaufkraft sinkt, der Leerstand im Einzelhandel wächst. „Eine große leerstehende Immobilie kann letztlich das gesamte Umfeld herunter ziehen“, sagt Nadler. Diese Abwärtsspirale zu durchbrechen, sei kompliziert. Denn: „Es ist äußerst schwer, solch’ riesige Immobilien zu vermarkten.“ Äußerst schwer, aber nicht unmöglich. „Man braucht eben ein sehr pfiffiges Nutzungskonzept.“

Zu viele Flächen für den Handel

An pfiffigen Ideen mangele es in Mülheim nicht, sagt Wirtschaftsförderer Schnitzmeier. Gemeinsam mit dem Besitzer der Immobilie, einem privaten Investor, und dem Einzelhandel suche man nach neuen Mietern, „aber ein schlüssiges und wirtschaftlich tragfähiges Gesamtpaket“ habe man noch nicht gefunden.

Woran es hapert? „Wir haben im gesamten westlichen Ruhrgebiet ein Überangebot an Einzelhandelsflächen.“ Großflächiger Einzelhandel sei deswegen keine Option für das Kaufhof-Gebäude. Deswegen müsse man über gemischte Nutzformen nachdenken: „Aber ich kann ja nicht in der einen Ebene eine Diskothek ansiedeln und in der darüber ein Altenheim.“

Gemischte und kleinteilige Nutzformen sind die einzige Lösung, um dem Leerstand von Riesenimmobilien Herr zu werden – da sind sich Schnitzmeier und Raumforscher Nadler einig.

1100 Passanten pro Stunde

Das Problem: Für den Eigentümer muss dabei genügend Rendite abfallen – sonst verpufft auch die beste Idee. Und diese Rendite muss letztlich von den 1100 Passanten kommen, die es nach der aktuellen Zählung der Immobilienfirma „Jones Lang LaSalle“ noch stündlich auf die Mülheimer Schloßstraße verschlägt.

Wie Nadlers Lösungsvorschläge für Mülheim aussehen? „Im Erdgeschoss könnte man Nahversorger ansiedeln.“ Das stärke die Wohnqualität in der Stadt. Für die oberen Geschosse schweben ihm viele, kleinteilige Einzelhändler vor. Im Obergeschoss sei eine Büronutzung vorstellbar, darunter ein Fitnesscenter. Damit könnte wohl auch Wirtschaftsförderer Schnitzmeier leben: Wenn die Läufer nicht mehr im verweisten Parkhaus ihre Runden drehen. Sondern auf einem Laufband im ehemaligen Kaufhof joggen.

Bye, Bye Hertie

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