Düsseldorf. Vertreter von Eigentümern und Mietern gaben in Düsseldorf den neuen Mietspiegel heraus. Welche Empfehlungen sie gegen Wohnungsknappheit haben.
Die Bestandsmieten in Düsseldorf sind seit 2021 gegenüber 2024 im Durchschnitt um 6,1 Prozent angestiegen. Das geht aus einer Erhebung und Auswertung von Haus und Grund Düsseldorf und dem Mieterverein Düsseldorf hervor. Im Abstand von zwei Jahren bringen der Verband der Haus- und Wohnungseigentümer (Haus und Grund) und der Mieterverein gemeinsam den aktuellen Mietspiegel der Landeshauptstadt heraus, der online zu finden ist. Am Montag stellten ihn Vertreter beider Vereine in Düsseldorf vor.
Einzig rechtsgültiger Mietspiegel
Basis für den Mietspiegel sind vereinbarte Mieten aus den vergangenen sechs Jahren, die sowohl bei Haus- und Wohnungseigentümern sowie Mitgliedern des Düsseldorfer Mietervereins erhoben werden. Aus diesen Angaben seien Werte erhoben worden, „die für die Berechnung des Mietspiegels relevant sind. In die Berechnung der Miete einer Wohnung fließen neben Größe und Lage der Wohnung auch deren Baujahr, Ausstattungsmerkmale wie ein Aufzug oder eine Freisprechanlage sowie Modernisierungsmaßnahmen ein“, erklären die Kooperationspartner.
„Der Mietspiegel ist für Düsseldorf das allein rechtsgültige Mittel, die Miethöhe für die mehr als 350.000 Wohnungen der Landeshauptstadt zu berechnen“ betonte Mietervereins-Vorsitzender Hans-Jochem Witzke. Der Mietspiegel der beiden kann also auch vor Gericht als Begründungsmittel angeführt werden. „Andere Angaben, etwa aus Internetportalen, geben nicht nur rechtsungültige, sondern auch verzerrte Werte wieder“, so Witzke.
+++ Folgen Sie der NRZ Düsseldorf jetzt auch bei Instagram! +++
Der Mietspiegel sei ein wichtiges Instrument, um zu prüfen, wie sich die Mieten in Düsseldorf entwickeln, wie auch Johann Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf, erklärte: „Mit Hilfe des Mietspiegels lässt sich die Mietsteigerung in Düsseldorf berechnen: Anhand der aktuellen Werte sehen wir, dass die Bestandsmieten deutlich langsamer steigen, als es subjektiv wahrgenommen wird.“
Mietenanstieg nicht so hoch wie die Inflation
Die Wohnungen aus der Erhebung sind im Mietspiegel nach Baujahr gruppiert – zum Beispiel „1961 bis 1976“. Außerdem wurden sie nach „einfacher“, „mittlerer“ und „guter“ Lage eingeordnet. Für jede Kombination von Lage und Baujahren wurde in der Erhebung dann eine Preisspanne für die Mieten pro Quadratmeter und deren Mittelwerte berechnet. Dabei wurde Wohnungen mit zentraler Beheizung sowie Bad/Dusche berücksichtigt und auch Kabelanschluss und Isolierverglasung mit einberechnet. Für fehlende Ausstattungen finden sich auch Richtwerte für Abschläge im Mietspiegel. In Betracht kommende Abschläge finden sich dort auch für Wohnungen in weniger beliebten Stadtteilen (etwa Lichtenbroich oder Rath), Aufschläge für beliebte Quartiere (wie Oberkassel und Carlstadt).
Anhand der Mittelwerte jeweils für die „mittlere“ Lage wurde festgestellt, wie stark die Miete im Durchschnitt im Vergleich zum letzten Mietspiegel gestiegen ist. Über alle Baujahresklassen hinweg betrug die durchschnittliche Mietsteigerung in Düsseldorf von 2021 gegenüber 2024 6,10 Prozent. Auffälliger stieg die Miete im Schnitt nur bei Wohnungen mit Baujahren ab 2011 (plus 11,42 Prozent).
Die Inflationsrate ist von Dezember 2021 bis Februar 2024 um 12,79 Prozent hingegen deutlich stärker angestiegen als die Durchschnittsmiete, betonen die Kooperationspartner. Dieser im Vergleich moderate Anstieg liege einerseits an der Wirksamkeit des Mietspiegels, der auch Ausgangspunkt für die Mietpreisbremse ist, räumte Haus & Grund-Vorstand Fliescher ein. Doch er betonte auch: Vermieter fühlten eine Verantwortung gegenüber ihren Mietern. Viele verzichteten zum Beispiel in der Coronakrise auf mögliche Mieterhöhungen. „Das begegnet uns immer wieder in Beratungsgesprächen“, so Fliescher.
Eigentümer-Vertreter fordern geringere Bauvorschriften
Für Mieter, die eine Mieterhöhung von 6,10 Prozent zahlen müssen, sei diese natürlich trotzdem sehr belastend, sagt Mietervertreter Witzke. Die Gründe für die Entwicklung werden nicht erhoben. Ein gemeinhin bekanntes Problem benannten die Kooperationspartner allerdings: Das im Vergleich zur Nachfrage geringe Angebot an Wohnungen in Düsseldorf. „Freifinanzierter Mietwohnungsbau ist aktuell nicht möglich“, so Leif Steffens von Haus & Grund. Das liege neben den zur Zeit sehr hohen Baukosten besonders an einer großen Zahl von Vorschriften, an die sich Bauherren zu halten haben. Dazu fallen unter anderem technische Normen, aber beispielsweise auch Vorschriften zur Barrierefreiheit oder Erdbebensicherheit. Diese führe zu einem hohem Aufwand und Kosten, die besonders bei den aktuellen Zinsen schwer zu finanzieren seien. Das betreffe private Wohnungsbauer ebenso wie Wohnungsbaugenossenschaften, fügte Hans-Jochem Witzke hinzu.
„Es braucht einen Paradigmenwechsel“, erklärt Steffens, hin zu „mehr Vertrauen“ in Wohnungswirtschaft und Vermieter. Es solle jede Bauvorschrift einzeln daraufhin überprüft werden, ob sie wirklich nötig ist, und ob sie bauen ermögliche oder verhindere, schlug Fliescher vor. Der Weg dahin sei allerdings schwierig: die Verantwortung für verschiedene Vorschriften liege auf verschiedenen politischen Ebenen. Förderprogramme mit geringen Anforderungen, wie sie im März Oberbürgermeister Keller ankündigte, helfen, wenn sie zu mehr Bautätigkeit führen, erklärten die Verbandsvertreter. „Das kann aber nur ein Startschuss sein“, so Fliescher. Denn der Staat könne nicht gegen zu strenge Vorschriften „anfördern“.
Lesen Sie auch diese Nachrichten aus Düsseldorf