Düsseldorf. Immobilienberater haben Vorschläge für mehr Wohnungsbau in Düsseldorf ins Spiel gebracht. Einer davon dürfte für Mieter nicht angenehm klingen.

Die Lage auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt bleibt auch kurz vor dem Jahreswechsel äußerst angespannt. Dazu meldet sich jetzt auch die Immobilien-Beratungsfirma Colliers zu Wort: „Wenn die Düsseldorfer Politik nicht gegensteuert, wird die Stadt mit einem immer knapper werdenden Angebot bei stetig steigender Nachfrage konfrontiert sein“, kommentiert Herwig Lieb, Regional Manager NRW bei Colliers. Die Errichtung von gefördertem Wohnraum bleibe hinter dem Bedarf zurück. „Daraus resultieren explodierende Mieten und eine extreme Unzufriedenheit der Stadtgesellschaft“, warnt er. Sieben Handlungsempfehlungen an die Politik haben nach Meinung des Immobilienexperten und seiner Kollegen das Potenzial, den Bau von bezahlbarem Wohnraum in Düsseldorf in Schwung zu bringen.

„Obergrenzen für Mieten anheben“

„Handlungskonzept wohnen aussetzen“ lautet die erste dieser Ideen. Konkret geht es dabei um die Anhebung der Quote für geförderten Wohnungsbau von 30 auf 50 Prozent: Diese hätte den Wohnungsneubau schon vor den raschen Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank quantitativ erheblich eingeschränkt, heißt es. In der „neuen Normalität“ von Bauzinsen um die vier Prozent plus wäre eine Quote von maximal 20 Prozent gefördertem Wohnungsbau eher realistisch, sagen die Immobilienberater.

Die nächste Empfehlung: „Obergrenzen für Mieten anheben“. Es sei ausdrücklich zu begrüßen, dass Nordrhein-Westfalen die Förderbedingungen für den sozialen Wohnungsbau erheblich verbessert und hierfür bis 2027 insgesamt neun Milliarden Euro bereitgestellt habe. „Die im Programm festgelegten Obergrenzen für die Mieten sind allerdings zu starr und zu niedrig“, betonen die Immobilienexperten. „Selbst für die ‚Hotspots‘, das sind die Städte mit dem stärksten Bevölkerungswachstum und den höchsten Mietsteigerungsraten, beträgt die Obergrenze für die Einkommensgruppe A lediglich 7,10 Euro pro Quadratmeter.“ Angesichts des Zinsniveaus und der gestiegenen Baukosten sei dies für Bauträger und Projektentwickler kein kostendeckender Wert.

Einen „deutlich realistischeren Weg“ sehen die Experten im Land Baden-Württemberg: Dort orientieren die Obergrenzen sich flexibel am Mietniveau für vergleichbaren frei finanzierten Neubau. „Das führt im geförderten Wohnungsbau zu Mieten, die 20 bis 40 Prozent unter den vergleichbaren Marktmieten liegen.“ Dies mache den sozialen Wohnungsbau deutlich attraktiver als die „starre“ NRW-Höchstmiete.

Stadt soll Transparenz über fehlbelegte Sozialwohnungen schaffen

Als nächstes empfehlen die Colliers-Berater, die Fehlbelegungsabgabe für Sozialwohnungen wieder einzuführen, die NRW 2006 abgeschafft hat. Mittlerweile werde in Düsseldorf ein erheblicher Anteil der vorhandenen Sozialwohnungen von Haushalten mit zu hohem Einkommen belegt. Über den genauen Anteil müsse die Stadt Transparenz schaffen. Die Einnahmen aus einer wieder eingeführten Fehlbelegungsabgabe könnten direkt in die Förderung des sozialen Wohnungsbaus fließen, so der Vorschlag.

Der nächste Punkt: Die Anforderungen und Vorschriften an den geförderten Wohnungsbau seien deutlich zu hoch, teils höher als an frei finanzierte Wohnungen. Dazu gehöre etwa, dass mindestens ein Drittel der Grundstücksfläche als Grünfläche zu gestalten sei, die Beschränkung der Anzahl der Wohnungen pro Hauseingang sowie die Stellplatzverordnung.

Als fünfte Handlungsempfehlung solle die Politik den Wohnungskauf zur Altersvorsorge vereinfachen: „Wer selbst im zu erwerbenden Wohneigentum leben will und sich auf eine Haltedauer von mindestens 20 Jahren verpflichtet, sollte von der Grunderwerbsteuer befreit werden.“ Falls sich die Lebensumstände ändern und das Wohneigentum deshalb doch vermietet werden soll, müsse die Miete dann mindestens 20 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Experten: Politik unterschätzt Mehraufwendungen durch Genehmigungszeiten

Als sechstes empfehlen die Immo-Experten: „Die Stadt Düsseldorf sollte in Eigeninitiative alles Notwendige für die deutliche Verkürzung von Genehmigungsverfahren tun. Wir haben den Eindruck, dass die Politik die mit langen Genehmigungszeiten verbundenen Mehraufwendungen und deren Auswirkungen auf die Mieten chronisch unterschätzt.“ Als letzte Maßnahme raten sie zur Vereinheitlichung und Reduzierung von Bauvorschriften. Insgesamt gebe es in Deutschland laut dem Branchenverband Zentraler Immobilien Ausschuss nämlich knapp 20.000 Bauvorschriften, mehr als in jedem anderen Land. Das verusache erhebliche Kostensteigerungen. Es solle deswegen überprüft werden, welche Standards und Vorschriften nicht zwingend notwendig sind, so die Immobilienexperten abschließend.