Hamburg. Günstige Förderbedingungen und niedrigere Preise vereinfachen den Kauf. Wie sich die Kreditrate um Hunderte Euro senken lässt.

Allmählich kommt der Immobilienmarkt wieder in Schwung. Die Verkäufer sind zu Preissenkungen bereit, und manche Experten rechnen schon bald mit einem Ende des Preisrückgangs. Die Käufer arrangieren sich mit den höheren Zinsen und suchen nach Lösungen, jetzt den Traum von den eigenen vier Wänden doch noch zu verwirklichen.

„Wir raten den potenziellen Käufern, sich im Umland von Hamburg umzusehen und zwar konkret in Schleswig-Holstein, denn die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) bietet besonders günstige Förderbedingungen“, sagt Frank Lösche, Baufinanzierungsberater beim Baugeldvermittler Dr. Klein in Hamburg. In Kombination mit einem KfW-Förderdarlehen lässt sich so die monatliche Belastung um mehrere Hundert Euro senken.

Immobilien Hamburg: Ersparte reicht nur für die Nebenkosten

Er rechnet das an einem Beispiel vor: Der Kaufpreis der Immobilie liegt bei 400.000 Euro; und das Ersparte reicht gerade, um die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten zu begleichen. Das sind in diesem Beispiel 34.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer ist in Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent höher als in Hamburg (5,5 Prozent) und verschlingt allein 26.000 Euro. Es muss also ein Kredit über 400.000 Euro aufgenommen werden (s. Grafik).

In der ersten Variante ohne KfW-Förderdarlehen führt das zu einer monatlichen Belastung von 2160 Euro. „Wenn man bedenkt, dass dazu noch die Nebenkosten der Immobilie wie Heizung, Wohngebäudeversicherung, Strom und Müllentsorgung kommen, dann werden sich das viele Familien nicht leisten können“, sagt Lösche.

Viereinhalb Prozent Zinsen und lange Zinsbindung haben ihren Preis

Für die Vollfinanzierung der Immobilie stellt die Bank Bedingungen. Sie beharrt auf einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. „Bei einem hohen Beleihungsauslauf sind viele Banken nicht bereit, sich auf eine niedrigere Tilgung einzulassen“, sagt Lösche. Beleihungsauslauf ist der prozentuale Anteil der aufgenommenen Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Je höher dieser Anteil ist, desto höher fällt auch der Zins aus. In diesem Fall sind es 4,48 Prozent. Das liegt zwar über dem aktuellen Durchschnittswert von 4,09 Prozent (s. Grafik), ist aber der hohen Kreditsumme geschuldet, und mit der langen Zinsbindung von 20 Jahren fühlt sich auch die finanzierende Bank sicherer.

In der zweiten Variante kommt das Kreditprogramm 124 der KfW-Förderbank ins Spiel. Damit wird der Kauf von selbst genutztem Eigenheimen oder Eigentumswohnungen mit bis zu 100.000 Euro gefördert. Das Geld kann nicht nur für den reinen Kaufpreis, sondern auch für geplante Instandsetzungen oder Modernisierungen genutzt werden.

Aufspaltung des Kredits bringt Vorteile bei der Finanzierung

Die 400.000 Euro werden in zwei Kredite aufgespalten. 300.000 Euro werden bei einer Bank aufgenommen. In diesem Fall gibt sie sich mit einem Prozent Anfangstilgung zufrieden, weil nur 75 Prozent des Kaufpreises finanziert werden. Der Zinssatz ist mit 4,01 Prozent etwas günstiger als in der ersten Variante, weil die Beleihung der Immobilie nicht so ausgereizt wird.

Die restlichen 100.000 Euro werden als KfW-Darlehen über die Investitionsbank Schleswig-Holstein aufgenommen. Das hat mehrere Vorteile. Die Förderbank ist bereit, mit dem Kredit in den zweiten Rang im Grundbuch zu gehen. Nach Lösches Aussage nimmt die IB.SH keine eigene Prüfung der Immobilie vor, und das Eigenkapital müsse lediglich 7,5 Prozent betragen.

Mit KfW-Förderdarlehen sinkt die monatliche Belastung um knapp 500 Euro

Unterm Strich beträgt die monatliche Belastung dann nur noch 1688 Euro, also 472 Euro weniger als mit der ersten Finanzierungsvariante. Der Kredit bei der Bank kostet 1253 Euro und das KfW-Darlehen 435 Euro im Monat. Der Vorteil von knapp 500 Euro ist ein gutes Polster, um davon die Nebenkosten der Immobilie zu bestreiten.

Doch reichen 400.000 Euro für einen Immobilienkauf? Zumindest ist das die Summe, die Hamburger im zweiten Quartal 2023 als Kredit für die eigenen vier Wände aufgenommen haben, wie der Baugeldvermittler Dr. Klein ermittelt hat. Verglichen mit dem Vorjahresquartal, ist das ein Rückgang von 13 Prozent (s. Grafik). Die Immobilienpreise sind gesunken, und aufgrund der gestiegenen Zinsen können sich die Käufer auch nicht mehr so hohe Kredite leisten.

Immobilienpreise im Hamburger Umland um bis zu 20 Prozent gesunken

Nach der jüngsten Marktanalyse des Beratungsunternehmens Empirica sind in den Kreisen Herzogtum-Lauenburg, Pinneberg, Segeberg, Steinburg und Stormarn die Angebotspreise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand zwischen 10,7 Prozent (Stormarn) und 20 Prozent (Steinburg) innerhalb eines Jahres zurückgegangen. Dennoch sind Stormarn und Pinneberg mit Quadratmeterpreisen von 4101 Euro und 3857 Euro noch recht teuer und sprengen das Budget, wenn das Haus 120 Quadratmeter groß ist.

Besser sieht es in den Kreisen Herzogtum-Lauenburg (3124 Euro), Segeberg (3454 Euro) und Steinburg (2239 Euro) aus. Hier passen 120 Quadratmeter Wohnfläche im Einfamilienhaus ins Budget von 400.000 Euro.

Wo Verkäufer Preise gesenkt haben, ist Verkauf wieder möglich

Denn die Angebotspreise bieten noch Verhandlungsspielraum. Käufer gehen davon aus, dass sie diese Preise noch drücken können. „Wo die Verkäufer die Preise reduziert haben oder sich von vornherein auf die neue Lage mit ihren Forderungen einstellen, ist auch wieder ein Verkauf möglich“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführende Gesellschafterin von Frank Hoffmann Immobilien.

Wenn es kein Einfamilienhaus sein soll, dann ist der Immobilienerwerb mit einer Eigentumswohnung aus dem Bestand noch einfacher, denn die Quadratmeterpreise für diese Objekte liegen in den genannten Kreisen in Schleswig-Holstein bis zu 14 Prozent unter denen für ein Einfamilienhaus. Am teuersten ist es im Kreis Stormarn mit einem Angebotspreis von 3504 pro Quadratmeter, am günstigsten im Kreis Steinburg mit 2097 Euro. Eine 100 Quadratmeter große Wohnung bleibt in allen Kreisen im Budget von 400.000 Euro.

Immobilienfinanzierung: Nicht mehr als 30 Prozent des Einkommens für Kreditrate

Mit geringeren Kaufsummen wird dann die gesamte Finanzierung günstiger, als wenn die 400.000 Euro ausgereizt werden. „Letzteres ist eine Variante für Leute, die wenig Eigenkapital haben“, sagt Lösche. Wird die Immobilie modernisiert, können Zuschüsse beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden.

Die Grenzen für jede Finanzierung setzt das eigene Haushaltsnettoeinkommen. „Mehr als 30 Prozent sollte die monatliche Kreditrate nicht ausmachen“, sagt Lösche. Bezieht man die Nebenkosten mit ein, liegt die Grenze bei 40 Prozent. Doch es geht nicht nur um die persönlichen Finanzen.

Auch IFB Hamburg gewährt Förderdarlehen, doch Kaufpreise in Hamburg sind noch zu hoch

Man sollte sich beim Immobilienkauf schon sicher sein, dass die beruflichen Perspektiven klar sind und keinen Ortswechsel erfordern“, sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Und man muss auch zum Verzicht zugunsten der selbst genutzten Immobilie bereit sein, wenn es um Urlaub oder andere Ausgaben geht. „Neue Küche, Carport, Gartenneugestaltung, das kann man auch später noch realisieren, und so lässt sich die Kreditsumme vielleicht etwas abspecken“, sagt Scobel.

Auch bei der Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) kann das KfW-Darlehen 124 beantragt werden. „Sie ist aber etwas strenger als die Schleswig-Holsteiner etwa in Bezug auf das Eigenkapital“, sagt Lösche.

Immobilien: Hamburger Förderbank will neues Programm für breite Einkommensgruppe starten

Die IFB bestätigt das auf Nachfrage, sieht aber das größere Problem in den „Herausforderungen bezüglich des Hamburger Preisniveaus sowie der monatlichen Finanzierungskosten“, wie eine Sprecherin der IFB sagt. Denn in Hamburg liegt das Preisniveau bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bei mehr als 5000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, obwohl die Preise innerhalb eines Jahres um rund elf Prozent gefallen sind.

Die Gefahr der Abwanderung besteht also unverändert, wenn Hamburger den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen wollen. Doch Hamburg will gegensteuern. Die IFB kündigt eine „neue Förderung für den Erwerb von Wohneigentum für eine breite Einkommensgruppe“ an. Einzelheiten soll es in dieser Woche geben.