Hamburg. Die HypoVereinsbank erwartet Wertverluste in Hamburg – auch für Wohnungen aus dem Bestand. Warum Mieten aber weiter steigen.

Am Hamburger Immobilienmarkt kommen Verkäufer und Kaufwillige kaum noch zusammen. „Mit der Zinswende infolge der hohen Inflation ist das Marktgeschehen ins Stocken geraten, denn der Immobilienerwerb ist durch die gestiegenen Finanzierungskosten für immer mehr Interessentinnen und Interessenten nicht mehr erschwinglich“, sagte Rene Babinsky, Regionalbereichsleiter für das Privatkundengeschäft der HypoVereinsbank im Norden, bei der Vorstellung einer aktuellen Studie zum Hamburger Wohnimmobilienmarkt.

Aber nicht nur Selbstnutzer fallen als potenzielle Käufer immer häufiger aus. Besonders stark hätten Immobilien bei Kapitalanlegern mit dem kräftigen Zinsanstieg „gegenüber Anleihen an Attraktivität eingebüßt“, erklärte Babinsky. Er geht davon aus, dass die zinsbedingten Preisrückgänge dabei erst „noch am Anfang“ stehen.

Immobilien Hamburg: Die Nachfrage nach älteren Häusern sinkt

Tatsächlich erwarten die Experten der HypoVereinsbank für 2023 sinkende Preise bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand in allen Hamburger Lagen, von den „einfachen“ bis zu den „sehr guten“ (siehe Grafik). Für neu errichtete Wohnungen rechnet man nur in einfachen und mittleren Lagen mit deutlicheren Preisabschlägen.

Neubauwohnungen seien aktuell aber nur noch in einigen einfachen Lagen für rund 5000 Euro pro Quadratmeter zu erwerben. Überall sonst seien sie deutlich teurer mit bis zu 17.000 Euro je Quadratmeter in den sehr guten Lagen. Luxuswohnungen an Elbe und Alster seien naturgemäß noch kostspieliger (mehr als 20.000 Euro/Quadratmeter), heißt es.

Ebenso wie Bestandswohnungen dürften ältere Häuser von Wertverlusten betroffen sein. Denn hiervon kommen der Studie zufolge immer mehr auf den Markt, während die Zahl der Kaufwilligen beziehungsweise der hinreichend finanzkräftigen Interessenten stark abnehme.

Die Bank rät zu möglichst langer Zinsbindung, die Planungssicherheit gibt

„Erschwingliche“ Baugrundstücke für Eigenheime mit Preisen bis zu 600 Euro pro Quadratmeter hingegen seien praktisch nur noch südlich der Elbe, etwa in Fischbek, in den Vier- und Marschlanden sowie in Teilen von Harburg und Bergedorf zu finden. In guten und sehr guten Lagen nördlich der Elbe müsse man für ein Grundstück mindestens 1100 Euro je Quadratmeter einplanen.

„Im Hinblick auf die zuletzt gestiegenen und wohl auch weiter steigenden Zinsen und Baustoffpreise wird in der Beratung die Frage ‚welche Immobilie kann ich mir wirklich leisten‘ wichtiger denn je“, so Babinsky. Im Hinblick auf die Finanzierung empfiehlt er, sich das „historisch betrachtet nach wie vor immer noch eher niedrige Zinsniveau“ möglichst lange zu sichern.

Eine auf den ersten Blick günstigere Finanzierung auf zehn Jahre könne sich „spätestens nach Ablauf rächen, wenn dann die höheren Zinsen nicht mehr gestemmt werden können“, so Babinsky. „Daher lieber die Zinsen bis mindestens 20 Jahren sichern und bei der Immobilie vielleicht eine Nummer kleiner und somit günstiger“, rät der Regionalbereichsleiter. Denn gerade in einem „wirtschaftlich herausforderndem Umfeld“ gehe es um Planungssicherheit und nicht um den kurzfristig niedrigsten Zins.

In guten Lagen zahlt man bei Neuvermietung 18,40 Euro je Quadratmeter

Insgesamt beobachte man auch vor dem Hintergrund des drastisch veränderten Zinsumfelds ein „sehr besonnenes Verhalten“ bei der Kreditplanung: „Unsere Privatkunden bringen bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise und der steigenden Inflation immer noch rund 20 Prozent Eigenkapital auf“, so Babinsky, vermögende Kunden auch mehr. Das sei vernünftig, „denn in Immobilien investiertes Geldvermögen ist der Inflation erst einmal entzogen“.

Ganz anders als bei den Kaufpreisen zeigt die Tendenz bei den Mieten, die zuletzt um zwei bis vier Prozent pro Jahr stiegen, eindeutig weiter nach oben. In den besonders begehrten Lagen an Elbe und Alster – HafenCity, Harvestehude, Uhlenhorst, Rotherbaum – werden Wohnungen den Angaben zufolge in der Regel nicht mehr unter 19 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Immer häufiger lägen hier die Mietforderungen bei bis zu 24 Euro/Quadratmeter. In „guten“ Lagen erreiche die durchschnittliche Miete bei einer Neuvermietung in Hamburg inzwischen rund 18,40 Euro pro Quadratmeter.

Immobilien Hamburg: Viele "Aufwertungsprozesse" im Süden der Stadt

Zunehmende Nachfrage durch Zuwanderung aus dem In- und Ausland sowie durch Personen, die unter anderen Bedingungen eine Immobilie gekauft hätten, werde „die Mietpreisentwicklung eher noch befeuern“, erwarten die Experten der HypoVereinsbank.

Fraglich sei, ob die enorm gestiegenen Nebenkosten dämpfend wirken könnten. „Aufwertungsprozesse“ würden sich vor allem im Hamburger Süden angesichts der vielfältigen Planungen für neue große Bauvorhaben und aufgrund der verbesserten Erreichbarkeit – unter anderem durch die Fortsetzung der U4 bis Elbbrücken – fortsetzen.