Günstige Ferienwohnung: Wo es an Nordsee und Ostsee noch bezahlbare Immobilien gibt

Hamburg. Die Kaufpreise für Immobilien an den Küsten steigen weiter immens. An wenigen Orten kann man aber noch ein “Schnäppchen“ machen.

Seit dem Corona-Sommer 2020 haben Ferienimmobilien an den Küsten Schleswig-Holsteins und auf den Ostfriesischen Inseln einen deutlichen Preisschub verzeichnet. Der neue LBS Immobilienmarktatlas der Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg verzeichnet Preissteigerungen von bis zu 100 Prozent innerhalb von zwei Jahren.

Aber damit dürfte auch der Höhepunkt der Preisentwicklung überschritten sein, denn steigende Zinsen für Finanzierungen, hohe Energiepreise und wirtschaftliche Unsicherheit gehen auch an Ferienimmobilien nicht spurlos vorüber. Wie sieht es in den einzelnen Ferienregionen aus? Wie geht es mit den Preisen weiter? Das Abendblatt beantwortet die wichtigsten Fragen zum neuen Immobilienmarktatlas.

Ferienwohnungen: Wo gab es die höchsten Steigerungen?

Absoluter Spitzenreiter bei den Einfamilienhäusern aus dem Bestand ist Kellenhusen an der Ostsee im Kreis Ostholstein mit einem Preisanstieg von knapp 105 Prozent von Sommer 2020 bis zum Sommer 2020. Für den Quadratmeter Wohnfläche müssen inzwischen rund 5000 Euro bezahlt werden.

„Der weitgehend unbekannte Ort ist ein typisches Beispiel für sogenannte Überlaufeffekte bei den Preisen, wenn bekannte Ostseebäder immer teurer werden“, sagt Wolfgang Ullrich, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH. Käufer ziehen auf ihrer Suche immer weiter, wenn bekannte Lagen für die meisten nicht mehr bezahlbar sind.

Ferienwohnungen in Timmendorfer Strand sind weiter teuer. © Klaus Bodig / HA

In Timmendorfer Strand steigen die Preise schon seit Jahren. Erste Ausweichreaktionen der Käufer erfolgten nach Scharbeutz und Sierksdorf. Und dann entdeckten Immobilieninteressenten das 40 Kilometer von Timmendorfer Strand entfernte Kellenhusen, das inzwischen nur noch 23 Prozent günstiger als Timmendorfer Strand ist. Doch auch in bekannten Orten wie St. Peter-Ording verteuerten sich Einfamilienhäuser noch einmal um 92 Prozent. In 15 Lagen wurden bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand innerhalb von zwei Jahren Preisdynamiken oberhalb von 60 Prozent festgestellt.

So verteuerten sich diese Objekte in Schönberg an der Kieler Bucht um 93 Prozent. Pro Quadratmeter Wohnfläche fordern Verkäufer 4356 Euro. Mit einem Plus von 83 Prozent liegt Heringsdorf mit einem naturbelassenen, kurtaxefreien Strand im Kreis Ostholstein auf dem zweiten Rang. Ein Quadratmeter Wohnfläche kostet rund 4000 Euro. Im Ostseeheilbad Großenbrode investierte die Gemeinde in den letzten Jahren zehn Millionen Euro. Das zog Käufer an, die Eigentumswohnungen verteuerten sich um 77 Prozent und kosten inzwischen fast 6000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Preise für Ferienwohnungen: Zeichnet sich nicht eine Wende ab?

„Auch die Ferienimmobilien in Schleswig-Holstein sind von der aktuellen Entwicklung betroffen“, sagt Ullrich. „Aktuell erleben wir den Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt auch in den Ferienregionen.“ Die Verkäufer können nicht mehr unter sich überbietenden Käufern auswählen, sondern die Käufer diktieren die Bedingungen. „Der Immobilienmarktatlas erfasst traditionell die Preisentwicklung in zwei Jahren, also seit Sommer 2020. Die Preissteigerungen fallen deshalb so hoch aus, weil hier noch die Pandemie hereinspielt, alle wollten möglichst an den heimischen Küsten Urlaub machen“, so Ullrich. „Die jetzt dokumentieren Preissteigerungen erfolgten vor allem bis Ende 2021 und noch Anfang 2022.“

Immobilien an der Nordsee: Wie ist die Lage auf Sylt?

Traditionell werden hier die höchsten Immobilienpreise verzeichnet, im Schnitt sind es für Einfamilienhäuser aus dem Bestand 15.232 Euro pro Quadratmeter (plus 15 Prozent) und für Eigentumswohnungen 11.625 Euro (plus 34 Prozent). Sowohl für Häuser (28.671 Euro pro Quadratmeter) wie für Wohnungen (15.285 Euro) ist Kampen der teuerste Ort auf der Insel.

Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass auch auf Amrum und Föhr die Preise für Häuser in den vergangenen zwei Jahren noch einmal um rund 60 Prozent gestiegen sind, wieder als Folge eines Ausweicheffekts der Immobilienkäufer. Sylt dürfte den Höhepunkt der Preisentwicklung erreicht haben. „Bei weiter steigenden Zinsen ist von nachgebenden Preisen auszugehen, insbesondere bei Immobilien, die älter als 20 Jahre sind“, sagt Sylt-Makler Peter Peters. „Die Nachfrage ist deutlich zurückgegangen, die Vermarktungszeiten haben sich verdoppelt.“

Wie ist die Entwicklung an den Ausflugzielen der Hamburger?

In Timmendorfer Strand verteuerten sich Einfamilienhäuser noch einmal um 48 Prozent auf 6465 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 37 Prozent auf 7306 Euro. Im benachbarten Scharbeutz verteuerten sich Eigentumswohnungen sogar nochmals um 50 Prozent auf 6777 Euro. Sieht man von den Inseln ab, so sind diese Orte die teuersten Lagen für Ferienwohnungen.

Wo gibt es noch günstige Ferienwohnungen?

Vielleicht mal einen Blick in die Region zwischen Schleswig und Glücksburg werfen. Auch dort sind die Preise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand zwischen 30 und 50 Prozent gestiegen. Aber mit Ausnahme von Kappeln (plus 48 Prozent) und Glücksburg (plus 37 Prozent) liegen die Quadratmeterpreise dort noch unter 3000 Euro, etwa im Umland von Kappeln (2887 Euro) oder in Süderbrarup/Brodersby (2776 Euro).

Selbst im städtischen Schleswig bleibt der Quadratmeterpreis knapp unter 2500 Euro. Das niedrigste Preisniveau für gebrauchte Häuser an der Nordseeküste ist laut LBS in Galmsbüll mit 2019 Euro je Quadratmeter und im östlichen Schleswig-Holstein in Büdelsdorf mit 2390 Euro zu finden.

Ferienwohnungen an Nordsee und Ostsee: Wie entwickeln sich die Preise?

Aktuell sei der Markt im Wandel, die Zeit der stetigen Preissteigerungen vorbei, so Ullrich. „Die Käufer von Vermietungsobjekten fragen sich angesichts steigender Energiepreise, ob sie noch eine ausreichende Rendite erwirtschaften können.“

Selbst Käufer, die sich die Immobilien noch leisten könnten, zögerten und warteten ab, wie sich der Markt entwickle. Dennoch will Ullrich keine Prognose wagen, wie die Preisentwicklung in den kommenden zwei Jahren im Detail aussieht. „Viel hängt zunächst davon ab, wie wir wirtschaftlich durch diesen Winter kommen“, sagt Ullrich. Zunächst aber erwartet er leichte Rückgänge bis stagnierende Immobilienpreise.