Hamburg. 60 Prozent der Experten, die am deutschen Markt tätig sind, gehen von einer Abkühlung aus. Wer besonders betroffen sein wird.

Die Abkühlung des Immobilienmarktes wird nun auch von den Maklern eingestanden. Sie blicken zunehmend pessimistisch in die Zukunft und erwarten eine Abkühlung des Marktes. Das zeigt eine Umfrage des Hamburger Onlineportals Hausgold unter 4000 Maklern. Das Unternehmen hat sich darauf spezialisiert, Immobilienverkäufern einen passenden Makler zu vermitteln.

Klar ist, dass die besten Zeiten am Immobilienmarkt aus Sicht der Verkäufer und der Makler, die von den hohen Provisionen profitieren, die sich am Kaufpreis orientieren, vorbei sind. So rechnen insgesamt 86 Prozent der befragten Makler damit, dass es in den nächsten zwölf bis 24 Monaten zu einer Abkühlung am Immobilienmarkt kommen wird. 48 Prozent der Makler sind davon fest überzeugt, 38 Prozent rechnen mit „eher ja“ mit einer solchen Entwicklung. Nur 14 Prozent verneinen die These von der Abkühlung am Immobilienmarkt.

Immobilien Hamburg: Deutschlandweit Preisrückgang erwartet

Das wird auch nicht ohne Auswirkung auf die Immobilienpreise bleiben. 59 Prozent der Makler rechnen mit fallenden Immobilienpreisen, geht aus der Umfrage aus dem zweiten Quartal hervor. Im ersten Quartal 2022 war das noch gar kein Thema unter den Maklern. Damals erwarteten nur sieben Prozent der Makler fallende Preise. 62 Prozent setzten auf stabile Preise und 31 Prozent hegten noch die Hoffnung von weiter steigenden Preisen. Aktuell rechnen noch 37 Prozent mit konstanten Preisen und vier Prozent mit steigenden Preisen.

Wie schnell sich das Meinungsbild unter den Maklern in Bezug auf eine Abkühlung des Immobilienmarktes gewandelt hat, zeigen die Ergebnisse von den Umfragen aus den Vorquartalen. Dabei muss man nicht einmal ein Jahr zurückgehen. Noch im vierten Quartal 2021 glaubten lediglich 36 Prozent der Makler an einen Stimmungswandel in ihrer Branche, immerhin 64 Prozent sprachen sich dagegen aus.

Wirtschaft von vielen Krisen beeinflusst

Diese Entwicklung ist nicht verwunderlich, denn in den vergangenen Monaten hat sich die wirtschaftliche Lage in Deutschland grundlegend geändert. Statt einer kräftigen Erholung in der Nach-Corona-Zeit, wie sie viele Konjunkturexperten noch zu Beginn des Jahres erwartet hatten, droht Deutschland nun eine Rezession. Ukraine-Krieg, steigende Energie- und Materialpreise, gestörte Lieferketten und Fachkräftemangel setzen der Wirtschaft immer mehr zu. In der Folge wächst die Angst vor dem Verlust des Arbeitsplatzes. Die Unsicherheit über die wirtschaftlichen Perspektiven ist groß und schränkt die Zahl potenzieller Immobilienkäufer stark ein.

Vor den wirtschaftlichen Unsicherheiten hatte sich das Umfeld für die Immobilienwirtschaft aber schon bei den Zinsen für die Finanzierung des Haus- oder Wohnungskaufs eingetrübt. Lange bevor die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Zinserhöhungszyklus einleitete, wurden Baufinanzierungen sprunghaft teurer. Davon sind Hamburger besonders betroffen. Nach den Daten des Baugeldvermittlers Dr. Klein nahmen sie im Schnitt im zweiten Quartal 2022 ein Darlehen über rund 460.000 Euro für die Erfüllung des Traums von den eigenen vier Wänden auf. Bei einer 15-jährigen Zinsbindung und einer Tilgung von drei Prozent liegt die Kreditrate dafür bei 2340 im Monat.

Angebot an Immobilien könnte steigen

Das sind 30 Prozent mehr als noch Anfang des Jahres, als man den Immobilienkauf noch mit einer Belastung von 1800 Euro im Monat aufgrund der noch deutlich niedrigeren Zinsen hätte stemmen können. Seitdem haben sich die Zinskonditionen fast verdoppelt. Zusammen mit den steigenden Energiepreisen bringt das viele Finanzierungskonzepte ins Wanken.

Gleichzeitig könnte das Angebot an Immobilien steigen. „Jeder zweite Makler erwartet nach unserer Umfrage, dass künftig mehr Eigentümer verkaufen wollen“, sagt Sebastian Wagner, Geschäftsführer und Gründer von Hausgold. So wollen die Verkäufer eventuell weiter steigenden Zinsen und fallenden Preisen vorbeugen. Im ersten Quartal 2022 hatten erst elf Prozent der Makler diese Erwartung.

Viele Anlageimmobilien rechnen sich nicht mehr

Nach Einschätzung der Makler aus der Umfrage von Hausgold werden Anlageobjekte und Luxusimmobilien am stärksten von den Preisrückgängen betroffen sein. Zu dieser Einschätzung waren auch schon zuvor andere Experten gekommen. Als Luxusimmobilie gelten Objekte, die mehr als eine Million Euro kosten. Viele Anlageimmobilien rechnen sich wegen der stark gestiegenen Zinsen nicht mehr.

Käufer müssen in Hamburg mehr als 43 Jahresnettokaltmieten einnehmen, bevor der Kaufpreis abbezahlt ist. Bei diesem sogenannten Kaufpreisfaktor von 43,2 liegt Hamburg bei den Großstädten an der Spitze, noch vor München (42,3), Berlin (41,6) oder Frankfurt/Main (37,3), wie eine Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank ergab.

Immobilien Hamburg: Kaum günstige Objekte

Zum hohen Kaufpreisfaktor kommen in Hamburg noch durchwachsene Perspektiven bei der künftigen Wertsteigerung. Die HWWI-Experten rechnen damit, dass die reale Preisentwicklung, also nach Abzug der Inflationsrate, in den nächsten Jahren auch negativ ausfallen kann. Die geringsten Preisanpassungen erwarten die Makler bei preiswerten Immobilien. „Dies wird damit begründet, dass sich potenzielle Käufer aufgrund herausfordernder Finanzierungskonditionen preislich nach unten bewegen“, sagt Wagner.

Doch diese Objekte mit Preisen von weniger als 500.000 Euro gibt es in Hamburg kaum. Außerdem kann es sich bei den älteren Objekten um Immobilien mit einem hohen Energieverbrauch handeln. Die Käufer müssten dann noch fünf- bis sechsstellige Beträge investieren, um staatliche Auflagen zu erfüllen. Es wird sich in den nächsten Monaten erst noch zeigen, ob solche Immobilien weitgehend preisstabil bleiben werden.