Hamburg. LBS berichtet von 27 Prozent mehr Verträgen. Kunden können sich niedrige Zinsen sichern. Was man beachten sollte.

Bausparverträge waren in der Niedrigzinsphase ein Ladenhüter. Die Zahl der neu abgeschlossenen Verträge hatte sich seit 2013 mehr als halbiert. Doch mit den gestiegenen Zinsen erlebt der Bausparvertrag sein Comeback. Der Grund: Immobilienkäufer fürchten drastische Zinsanstiege zum Beispiel bei Anschlussfinanzierungen. Der Trick: Mit Bausparverträgen lassen sich niedrige Zinsen viele Jahre im Voraus sichern. Deshalb setzen nun auch Hamburger wieder vermehrt auf das Bausparen. Doch was muss man beachten? Wie hoch sind die Zinsen? Welche Kosten entstehen? Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Immobilien Hamburg: Wie funktioniert Bausparen?

Ein Bausparvertrag kombiniert Ansparen und die Finanzierung einer Immobilie. Mit regelmäßigen Raten sparen Bausparer zunächst Eigenkapital an, in der Regel 30 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer zum Eigenkapital das Darlehen ausgezahlt. Beides zusammen ergibt die Bausparsumme. Die Ansparphase dauert Jahre, sie ist umso länger, je langsamer angespart wird. Nach der Auszahlung startet die Tilgungsphase.

Das Besondere am Bausparvertrag ist, dass der Zins für das Darlehen bereits bei Vertragsabschluss feststeht. Für Sparer, die erst in einigen Jahren einen Immobilienkauf oder eine Anschlussfinanzierung des laufenden Kredits planen, ist ein Bausparvertrag daher eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Zwar sind die Zinsen von Hypothekendarlehen wieder etwas gesunken, aber eine Rückkehr zu den historisch niedrigen Zinsen halten Experten für unwahrscheinlich. Anders als bei einem Forward-Darlehen, bei dem man sich gegen einen Zinsaufschlag die aktuellen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern kann, besteht bei einem Bausparvertrag keine Abnahmeverpflichtung. Wenn sich die Pläne ändern oder der Bausparzins doch nicht attraktiv ist, dann lässt man sich das Angesparte auszahlen und verzichtet auf das Darlehen.

Wie ist die Nachfrage nach Bausparverträgen in Hamburg?

Die Nachfrage nach Bausparverträgen hat in Hamburg deutlich zugenommen. „Wir haben von Januar bis Ende Juli 27 Prozent mehr Verträge als im gleichen Zeitraum des Vorjahres abgeschlossen“, sagt Holger Schramm, Sprecher der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg. Der Bausparumsatz sei sogar um 68 Prozent gestiegen. „Die durchschnittliche Bausparsumme liegt bei uns bei rund 70.000 Euro“, so Schramm.

Was sind die Gründe?

Die gestiegenen Zinsen machen Bausparen wieder interessant. Viele hatten schon verinnerlicht, dass Zinsen für Hypothekendarlehen immer niedrig bleiben. Doch das ist Geschichte. „Wir verzeichnen seit Mitte März einen deutlichen Anstieg der Nachfrage – zuletzt mit einem Plus im Neugeschäft von deutlich über 50 Prozent. Die Ära extrem niedriger Bauzinsen ist vorbei. Das spüren immer mehr Eigentümer und solche, die es werden wollen“, sagt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen.

Auch angesichts der staatlichen Auflagen zur Modernisierung der Immobilien, insbesondere zur Verbesserung ihrer Energieeffizienz gewinnt Bausparen an Bedeutung. „Aufgrund des hohen Investitionsbedarfs im Bereich der energetischen Modernisierung sehen wir weiter gute Rahmenbedingungen für das Bauspargeschäft“, sagt Schramm von der LBS. Durch die explodierenden Energiepreise rechnen sich Sanierungen schneller. „Unser Baufinanzierungsgeschäft erhält damit einen zusätzlichen Impuls. Bausparkassen können heute Kredite bis zu 50.000 Euro als Blankodarlehen ohne Kosten für Grundbucheintrag und Notar vergeben“, so König. Das spart Kosten.

Für wen ist Bausparen interessant?

Wer sich als Eigentümer mit laufendem Darlehen gegen höhere Zinsen absichern will, kann heute einen Bausparvertrag abschließen und diesen regelmäßig besparen. Bei Zuteilungsreife in einigen Jahren lässt sich dann ein Darlehen zu festen Konditionen zwischen aktuell 0,45 Prozent bis 2,35 Prozent abrufen. Die Zinsen sind niedriger als bei Hypothekendarlehen. „Bauspardarlehen lassen sich bei der Anschlussfinanzierung als Baustein nutzen, indem sie beispielsweise direkt als Sondertilgung eingebracht werden. Das reduziert die Höhe der Restschuld – und damit die Verbindlichkeiten aus der klassischen Immobilienfinanzierung“, sagt Mijam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft beim Baugeldvermittler Interhyp. Sollte das Zinsniveau in Zukunft höher sein, spart der Eigentümer zusätzlich nennenswert Geld“, so Mohr. Da heute Hypothekendarlehen meist über mehr als zehn Jahre abgeschlossen werden, bleibt viel Zeit für die Ansparphase.

Auch mit Blick auf Modernisierungen und energetische Auflagen kann ein Bausparvertrag für die Zukunft sinnvoll sein. So lässt sich konsequent eine Rücklage bilden, die sich nicht so schnell auflösen lässt wie ein Sparplan. Meist geht es hier um Bausparsummen bis 50.000 Euro. „Für solche Beträge werden bei allgemeinen Verbraucherdarlehen schnell doppelt so hohe Zinsen fällig“, sagt Alexander Krolzik, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg.

Einen Bausparvertrag auf die vage Absicht eines späteren Immobilienkaufs hin abzuschließen, hält der Verbraucherschützer aber nicht für sinnvoll. „Da die Verzinsung bei den Bausparkassen sehr gering ist, kann das Eigenkapital auf anderen Wegen angespart werden“, sagt Krolzik. Außerdem müssten für Hamburger Verhältnisse sehr hohe Bausparsummen von 200.000 bis 300.000 Euro abgeschlossen werden, um auch nur einen Teil der späteren Immobilienfinanzierung damit bestreiten zu können. „Für eine Bausparsumme über beispielsweise 300.000 Euro fallen dann schon bei Vertragsschluss Kosten in Höhe von 3000 bis 4800 Euro an“, rechnet Krolzik vor. Denn die Bausparkassen verlangen eine Abschlussgebühr von einem bis 1,6 Prozent der Bausparsumme.

Gibt es eine Alternative zum Bausparen?

Wer etwa für seine Anschlussfinanzierung eine Bausparsumme über 100.000 Euro abschließt, muss in sieben Jahren hohe monatliche Raten zwischen 500 und 675 Euro aufbringen, wie ausgewählte Tarife (s. Grafik) zeigen. Bei längeren Ansparzeiträumen verringert sich die Ansparrate. Dieses Geld müssen Immobilienbesitzer neben der laufenden Finanzierung erst einmal haben. „Wenn sie es haben, können sie es auch direkt in die Finanzierung stecken, sofern ihr Vertrag Sondertilgungen ermöglicht“, sagt Krolzik. Auch so lässt sich die Restschuld für die zweite Finanzierungsrunde reduzieren, allerdings weniger als mit einem Bauspardarlehen.

Was muss man beim Bausparen beachten?

„Bei einem Bauspardarlehen sollte man nicht auf der Jagd nach dem niedrigsten Zins sein, denn je niedriger der Zins ist, desto schneller muss das Darlehen in der Regel auch zurückgezahlt werden“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Das zeigt sich am niedrigen Zins der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg von knapp einem Prozent. Aber der Tarif hat auch die höchste Anspar- und Tilgungs­rate. Knapp fünf Jahre nach Zuteilung muss das Bauspardarlehen schon zurückgezahlt sein.

Neubau vs. Altbau: So unterschiedlich sind die Mieten

Ist das das Ende des Preisbooms für Häuser und Wohnungen?

Preise sinken – was Besitzer und Käufer nun beachten sollten

Die längste Zeit für die Rückzahlung haben die Bausparer mit knapp 17 Jahren bei dem Tarif von Wüstenrot mit einem Zins von 1,95 Prozent. Entscheidend sei, dass ich mit dem Zins gut leben kann und eine Zinssicherheit habe, so Herbst. Wichtiger als der Zins sind Ansparrate und Tilgungsrate. Denn mit diesen beiden Größen wird schnell klar, ob man sich ein Bauspardarlehen überhaupt leisten kann. „Ein Bauspardarlehen muss wesentlich schneller getilgt werden als ein Hypothekendarlehen“, sagt Herbst. Auch der Zuteilungszeitpunkt ist ein Schätzwert der Bausparkasse und nicht garantiert. „Wenn viele Bausparer zur gleichen Zeit ihr Darlehen abrufen wollen, kann es zu Wartezeiten kommen“, sagt Krolzik.

Immobilien Hamburg: Taugt Bausparen auch als Sparvertrag?

Das ist keine gute Idee. Mit der Zweckbindung des Bauspardarlehens, den Abschlusskosten sowie den Kontoführungsgebühren von meist 12 Euro im Jahr eignet sich der Bausparvertrag nach Krolziks Einschätzung nicht zum Ansparen. Zudem bieten Bausparverträge einfach keine brauchbaren Guthabenzinsen. Meist sind es nur 0,01 Prozent. In der Vergangenheit gab es auch Bauspartarife mit attraktiven Zinsen.

Das ist aber vorbei, nachdem die Bausparkassen in der Niedrigzinsphase damit schlechte Erfahrungen gemacht haben. Die Bausparkassen wollten sich von den Verträgen verabschieden, die Kunden wegen der hohen Zinsen weiter besparen. Einige Anbieter hatten mit dem Versuch, Kunden aus den noch hoch verzinsten Altverträgen zu drängen, für Negativschlagzeilen gesorgt.