Hamburg. Bei wachsender Bevölkerung reicht Hamburgs Neubautätigkeit nicht aus, um Bedarf zu decken. Mietpreisbremse zeigt kaum Wirkung.

Die Hansestadt steht vor einem Bevölkerungszuwachs und damit auch vor weiteren Mietpreissteigerungen. So soll die Bevölkerung in Hamburg bis 2040 um acht Prozent wachsen, geht aus einer Studie des Beratungsunternehmens Wuest zum Wohnungsmarkt in Norddeutschland hervor. Bereits im Zeitraum 2016 bis 2021 lag das Bevölkerungswachstum mit 3,6 Prozent deutlich über dem Bundesdurchschnitt.

„Ein moderates Bevölkerungswachstum verbunden mit einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung, geringer Neubautätigkeit und niedrigen Leerstandsquoten führen zu dynamischen Zuwächsen bei Mieten in Norddeutschland“, heißt es in der Studie, die 15 Städte in Norddeutschland untersucht hat.

Mietpreissteigerungen trotz hohem Neubau

Mit rund 31 Prozent ist die Wohnkostenbelastungsquote in Hamburg am höchsten und die Leerstandsquote mit 0,5 Prozent am geringsten. So ist es nicht verwunderlich, dass zwischen Braunschweig und Rostock die höchsten Mieten in Hamburg zu bezahlen sind.

Nach der Studie liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Bestandsobjekte bei 12,56 Euro je Quadratmeter. Innerhalb von zehn Jahren sind die Mieten um 41 Prozent gestiegen. Für nach 2010 errichtete Wohnungen müssen 15,17 Euro je Quadratmeter bezahlt werden. Nach der Prognose ist Hamburg die einzige Stadt unter den 15 Orten, wo auch in Zukunft mit einem deutlichen Mietpreisanstieg gerechnet wird – trotz weiterhin hohen Neubaus.

Schätzungsweise 10.494 Neubauwohnungen – pro Jahr

So wird der durchschnittliche Bedarf an Neubauwohnungen in den nächsten fünf Jahren auf 10.494 Einheiten jährlich geschätzt. Im Rahmen des Bündnisses für das Wohnen hatte sich Hamburg vorgenommen, jährlich 10.000 Wohneinheiten zu erreichen.

2021 war das Ziel aber deutlich verfehlt worden. Fertiggestellt wurden lediglich 7461 neue Einheiten, was einem Rückgang von 34 Prozent gegenüber 2020 entspricht. Baugenehmigungen wurden im vergangenen Jahr für 9852 Wohnungen erteilt. Doch nicht jede geplante und genehmigte Wohneinheit wird auch errichtet.

Seit 2020: Mietpreissteigerung um zehn Prozent

Auch die Mietpreisbremse brachte in den vergangenen zwei Jahren keine Entlastung für die Mieter, geht aus einer Studie des Immobilienportals Immowelt hervor. Untersucht wurden dazu die Angebotspreise in 38 Städten für Bestandsobjekte in einer Größe zwischen 40 und 120 Quadratmeter. I

In Hamburg klettern die Preise seit 2020 um zehn Prozent. Mietwohnungen werden derzeit im Schnitt für 12,40 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Bremen beträgt das Plus sogar 14 Prozent, wenngleich die mittleren Mieten mit neun Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger sind. Die Inflationsrate lag in diesem Zeitraum bei 9,5 Prozent.

Erbitterter Streit um Wege beim Wohnungsbau

Allerdings gibt es im Süden auch Städte, wo der Mietanstieg bereits deutlich geringer ausfällt. München verzeichnet einen Anstieg von vier Prozent. Aktuell werden Wohnungen für 18,60 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Frankfurt verteuern sich die Angebotsmieten gar nur um zwei Prozent auf 14,10 Euro pro Quadratmeter. Die Verschärfung der Mietpreisbremse dürfte nach Einschätzung der Immowelt-Experten für das Abflachen der Preiskurven allerdings weniger verantwortlich sein. Vielmehr scheint die Grenze des Bezahlbaren allmählich erreicht.