Hamburg. Was von Haus- und Wohnungskäufern finanziell beachtet werden muss, wenn sie 2021 in die eigenen vier Wände ziehen wollen.

Die Corona-Pandemie hat das Interesse an den eigenen vier Wänden noch gesteigert. Wer viel zu Hause bleiben muss, der wünscht sich ausreichend Platz und möglichst einen eigenen Garten. Doch die Pandemie erschwert gleichzeitig den Immobilienkauf durch Kurzarbeit und unsicher gewordene Jobs.

Wer kann sich eine Immobilie – gerade in einer teuren Stadt wie Hamburg – überhaupt noch leisten? Wie werden sich die Zinsen entwickeln? Was ist bei einer Baufinanzierung zu beachten? Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wird der Immobilienkauf durch Corona schwieriger?

Entgegen vieler Erwartungen hat es bei den Immobilienpreisen keine flächendeckenden Rückgänge zumindest in den Metropolen und dem jeweiligen Umland gegeben. Die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden hat in der Pandemie noch zugenommen. „Ungeachtet der Corona-Eindämmungsmaßnahmen und deren Folgen kletterten die Preise nach der Schockstarre im Frühjahr weiter“, sagt Lars Seidel, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger.

So geht der Hamburger Makler davon aus, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Hamburg 2020 um sieben Prozent auf durchschnittlich 4600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht haben werden. Bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand wird von einem Preisanstieg von 2,1 Prozent ausgegangen, so dass Käufer mit einem Durchschnittswert von 4900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren müssen. Zwei Drittel der Deutschen erwarten nach einer Umfrage des Baugeldvermittlers Interhyp, dass die Hindernisse beim Bauen durch die Corona-Krise zugenommen haben.

So rechnen 66 Prozent mit höheren Preisen und Bauverzögerungen. „Die Umfrage spiegelt vor allem die Sorgen der Menschen wider, die wir auch in unserer Beratung spüren“, sagt Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr. Während des Lockdowns werden auch Objektbesichtigungen stark zurückgehen, obwohl sie unter Beachtung der Hygieneregeln möglich sind.

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Wie werden sich die Zinsen für Baugeld entwickeln?

Entgegen aller Erwartungen sind die Zinsen für Baufinanzierungen im Jahr 2020 noch weiter gesunken, zum Teil auf Rekordtiefs von unter 0,4 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung. „Baufinanzierungen bleiben 2021 günstig“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers Dr. Klein. Für diese Annahme spreche vor allem, dass die Europäische Zentralbank den Markt weiterhin mit Geld fluten und damit die Anleihekurse oben halten wolle.

Möglich seien aber leichte Anstiege bei längeren Zinsbindungen. BaufinanzierungsexperImmobilen teurer, Zinsen weiter niedrig Was von Haus- und Wohnungskäufern finanziell beachtet werden muss, wenn sie 2021 in die eigenen vier Wände ziehen wollen te Max Herbst von der FMH-Finanzberatung sagt: „Die Zinsentwicklung ist derzeit schwer abzuschätzen.“ Deshalb hat er zwei Szenarien entworfen.

Wenn die kommenden Impfungen den erhofften Erfolg haben und sich die Weltwirtschaft schnell erholt, können auch die Baugeldzinsen um einen halben Prozentpunkt steigen. Werden sich dagegen die negativen wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie noch länger hinziehen, erwartet Herbst die Baugeldzinsen auf dem aktuellen Niveau: „Sie werden sich dann um bis zu 0,25 Prozentpunkte mal nach oben oder unten bewegen.“

Was heißt das konkret?

Aktuell notieren die Baugeldzinsen für Laufzeiten von zehn, 15 und 20 Jahren nahe ihren historischen Tiefstständen, die sie im Frühjahr 2020 erreicht hatten. Nach einem leichten Anstieg sind die Konditionen durch die Corona-Pandemie wieder gesunken. Eine zehnjährige Zinsbindung gibt es für 0,65 Prozent. Eine doppelt so lange Zinsbindung kostet im Schnitt 1,13 Prozent.

In der praktischen Finanzierung fallen die Zinsen meist etwas höher aus, weil Eigenkapital knapp ist. Aber selbst wenn die Baugeldzinsen um einen halben Prozentpunkt steigen sollten, was zumindest in der ersten Jahreshälfte 2021 kaum jemand erwartet, bleiben die Konditionen für Baufinanzierungen auf einem historisch niedrigen Niveau.

Besteht Hoffnung auf negative Bauzinsen?

Wenn die Zinsen im nächsten Jahr noch weiter sinken, würde diese Debatte befeuert, doch die Aussichten sind in diesem Punkt nicht so günstig für Immobilienkäufer. Einzelne Programme der staatlichen KfW-Bank haben über Tilgungszuschüsse bereits einen negativen Effektivzins.

Dazu gehört das Kreditprogramm „Energieeffizient Sanieren“. Vom maximalen Kreditbetrag in Höhe von 120.000 Euro müssen mit der höchsten Förderung nur 84.000 zurückgezahlt werden. „Bezogen auf eine Laufzeit von zehn Jahren ergibt sich ein Zinssatz von minus 2,43 Prozent“, sagt KfW-Sprecherin Alia Begisheva. Die KfW möchte Banken diese günstigen Einstände anbieten – verbunden mit einer Erwartungshaltung, perspektivisch negative Sollzinsen an die Endkunden weiterzugeben.

Aber Kreditinstitute sind da sehr zurückhaltend. „So klein das Minuszeichen ist, so groß ist der Aufwand, die IT-Systeme entsprechend umzuprogrammieren. Zudem ist nicht abzusehen, für welchen Zeitraum das überhaupt nötig sein könnte“, sagt Neumann.

Welche Faktoren bestimmen den Zins?

Bei der individuellen Baufinanzierung kommt es in erster Linie auf den Anteil des Eigenkapitals an. Je höher dieses ist und je geringer so die gekaufte Immobilie beliehen wird, desto niedriger fällt der Zins aus. Bei einem Kreditbetrag über rund 285.000 Euro (siehe Grafik) fällt der Zins für eine 15-Jährige Zinsbindung mit 1,27 Prozent relativ hoch aus, wenn man bedenkt, dass es eine solche Finanzierung schon für knapp unter einem Prozent geben kann.

Allerdings hat der Käufer nur 15 Prozent Eigenkapital (bezogen auf den Kaufpreis), das zum großen Teil für die Nebenkosten aufgewendet werden muss. Auch die Höhe der anfänglichen Tilgung hat Einfluss auf den Zins. Je höher der Tilgungssatz, desto günstiger der Zins.

Was muss bei einer Baufinanzierung beachtet werden?

Die Höhe der Zinsen ist bei deiner Baufinanzierung nicht alles. Verbraucher sollten nämlich auch darauf achten, wie flexibel ein Baudarlehen gestaltet ist. Wichtig ist etwa die Frage, ob Sondertilgungen möglich sind, um nicht planbare Geldzuwendungen zum Beispiel aus Erbschaften oder Abfindungen zusätzlich in die Tilgung der Immobilie stecken zu können.

Auch eine Option auf zwischenzeitliche Veränderung der Tilgungsrate während der Laufzeit ist ratsam, falls man finanzielle Probleme bekommt. „Es ist wichtig, dass der Kredit auf die persönlichen Erfordernisse ausgerichtet ist“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale. „Die monatliche Belastung sollte zudem 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts nicht übersteigen“, rät der Experte.

Dabei müssen aber auch die Nebenkosten für die Immobilie mit einbezogen werden. Bei der Zinsbindung raten die Experten zu mindestens 15 Jahren. Auch die Restschuld nach der Zinsbindung sollte beachtet werden. Sie muss dann eventuell zu höheren Zinsen finanziert werden.