Kreis Pinneberg. Und das in nur zwei Jahren. Der neue Grundstücksmarktbericht für den Kreis sieht noch kein Ende der Entwicklung. Die Details.
Selbst Corona kann den Trend nicht bremsen. Die Nachfrage nach Häusern, Baugrundstücken und Eigentumswohnungen im Kreis Pinneberg ist ungebrochen hoch – die entsprechende Preisentwicklung kennt seit zehn Jahren nur eine Richtung: aufwärts. Laut dem neuesten Immobilienmarktbericht für das Kreisgebiet ist der Grundstücksmarkt in Pinneberg inzwischen einer der vitalsten und teuersten in Schleswig-Holstein. Vor allem die Hamburger Nachbargemeinden und die größeren Städte erleben einen anhaltenden Immobilienboom.
Das teuerste Pflaster ist dabei nach wie vor Wedel. Sowohl für unbebaute Grundstücke (510 Euro pro Quadratmeter) als auch für Häuser (3690 Euro pro Quadratmeter) und Eigentumswohnungen (3000 Euro pro Quadratmeter) müssen Käufer tief in die Tasche greifen. Aber auch Schenefeld, Halstenbek, Rellingen, Quickborn und die Kreisstadt Pinneberg werden für den Erwerb von Eigentum immer kostspieliger. Die Grundstückspreise variieren zwischen 390 und 300 Euro. Je dichter an der Landesgrenze zu Hamburg, desto teurer.
„Eine stagnierende Entwicklung ist weder in den Umsätzen noch im Preisniveau erkennbar“, schätzt Stefan Heesch vom Landesamt für Vermessung und Geoinformation ein. Er ist auch Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg und rechnet mit einer weiteren Drehung der Preisspirale: „Erste Vorauswertungen der Kaufpreise aus dem Bereich der unbebauten Grundstücke zeigen eine Preissteigerung von fünf bis 20 Prozent.“
Gewinner der letzten Zeit – Pinneberg und Quickborn
Weil verfügbare Grundstücke rar werden, sind aber auch dem Immobilienmarkt im Kreis räumliche Grenzen gesetzt. Das zeichnet sich etwa bei der stagnierenden Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge ab. Seit 2015 werden jährlich etwa 4000 Verträge und damit gleichbleibend viele abgewickelt. Die Verknappung der zur Verfügung stehenden Grundstücke trägt folglich zur Preissteigerung bei. In Großstadtnähe, also dem Osten des Kreises, seien beispielsweise „neue Ein- und Zweifamilienhäuser nur noch für die Stadt Pinneberg am Markt registriert“, heißt es im aktuellen LBS-Immobilienmarktatlas 2020.
Dennoch gehöre der Markt im Kreis zu den „aktivsten“ im Land. Nach dem Kreis Ostholstein, der bei Immobilienkäufern vor allem mit seiner Ostseeküste punktet, landet der Kreis Pinneberg auf Platz zwei. Das bedeutet: Hier werden die zweitmeisten Kaufverträge abgeschlossen. „Am Volumen der Kauffälle ist deutlich abzulesen, dass die küstennahen Gebiete und die Hamburger Umlandkreise eine höhere Aktivität aufweisen als die ländlich geprägten Regionen im übrigen Binnenland“, heißt es dazu im Immobilienatlas 2020.
1,2 Milliarden Euro Umsatz im vergangenen Jahr
Ablesen lässt sich das an den Umsätzen bei Immobilienverkäufen. Im Kreis Pinneberg hat sich diese Summe allein in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt. Wechselten 2010 noch 607 Millionen Euro pro Jahr bei Verkäufen den Besitzer, waren es im vergangenen Jahr satte 1,2 Milliarden Euro. Wobei das meiste Geld in Neubauten oder Bestandshäuser gesteckt wird. 770 Millionen Euro waren es im Vorjahr. „Im Bereich der unbebauten Grundstücke ist bei gleichen Fallzahlen der Geldumsatz steigend“, heißt es im Immobilienmarktbericht des Kreises. Sprich: Die Grundstücke werden teurer.
Insgesamt, so heißt es in dem Bericht weiter, werde in nahezu allen Teilmärkten seit Jahren ein „starker Preisanstieg“ verzeichnet. Konkret haben sich die Grundstückswerte seit 2010 um 50 Prozent erhöht, bebaute Grundstücke wurden im gleichen Zeitraum 60 bis 70 Prozent teurer. Bei Eigentumswohnungen lag der Wertgewinn in zehn Jahren bei etwa 70 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Kreis hat sich in nur 14 Jahren verdoppelt – von 2000 Euro auf 4000 Euro bei Erstbezügen.
Elmshorn ist noch erschwinglich
Den größten Sprung machte in den vergangenen zwei Jahren laut LBS-Atlas Quickborn sowie die Kreisstadt Pinneberg. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich allein in den vergangenen 24 Monaten in Pinneberg um 20 Prozent, bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand waren es sogar 25 Prozent – von 1900 Euro auf 2400 Euro pro Quadratmeter. Ähnlich teuer ist es in Quickborn (2500 Euro), noch teurer in Wedel (3000 Euro). Dagegen nimmt sich der Quadratmeterpreis in Elmshorn mit 2100 Euro fast bescheiden aus.
Grundsätzlich zieht sich ein günstiger werdendes Preisgefälle von Ost nach West – in Bokel oder Seestermühe etwa sind Grundstücke zwei Drittel günstiger als im Hamburger Randgebiet. Wobei auch die Ballungsräume des Kreises den Preis treiben. Die Nachbargemeinden von Pinneberg, Elmshorn oder Wedel sind generell teurer als die Landregion.
Ein Grund für das Wachstum: Suburbanisierung der Familie
Ein Indiz für den Immobilienboom ist zudem die steigende Einwohnerzahl des Kreises. Wie berichtet, werden dafür von der Kreisverwaltung die Zuzüge von außerhalb ins Feld geführt. Vor allem sei „weiterhin ein starker Zuzug von jungen Familien aus Hamburg“ zu beobachten. „Suburbanisierung“ wird dieser Trend genannt, wenn in einer Lebensphase der Familiengründung der Wunsch nach größerem und günstigerem Wohnraum ehemals überzeugte Großstädter ins Umland zieht.
Ob Elmshorn, Wedel oder Halstenbek, der überwiegende Teil der Städte und Gemeinden im Kreis hat im Vorjahr einen kräftigen Bevölkerungsanstieg verzeichnet. Insgesamt wuchs die Einwohnerzahl im Kreis um 0,54 Prozent auf nun 316.103 Menschen – fast 2000 Bewohner mehr als im Vorjahr. Erwartungsgemäß legten dabei die direkten Hamburger Nachbarn zu. Halstenbek genau wie Schenefeld, Rellingen, Ellerbek, Bönningstedt, Wedel oder Pinneberg. Aber auch Elmshorn, Kölln-Reisiek, Tornesch oder Bokel wuchsen mit (noch) günstigen Grundstückspreisen..