Hamburger Umland: Hier sind Häuser und Wohnungen noch bezahlbar

Hamburg. Noch findet man im Hamburger Umland Orte, in denen der Quadratmeter weniger als 3000 Euro kostet – doch auch dort wird es nun teurer.

Die Corona-Pandemie hat keine Entspannung auf dem deutschen Immobilienmarkt gebracht. Vor allem in Metropolen wie Hamburg können sich Normalverdiener kaum noch ein Haus oder eine Eigentumswohnung leisten. Nach einer neuen Studie der Sparda-Bank Hamburg, die dem Abendblatt exklusiv vorliegt, müssen Interessenten im Stadtgebiet für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand bereits durchschnittlich 4900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlen, während es im Schnitt der Hamburg umgebenden Landkreise 2754 Euro sind.

Zwar sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 2017 im Umland mit 17,5 Prozent stärker gestiegen als in der Hansestadt mit 15,9 Prozent, aber das deutlich niedrigere Preisniveau zieht viele Kaufinteressenten an. So liegen in den Landkreisen Harburg, Segeberg und Pinneberg die Quadratmeterpreise unter 3000 Euro (siehe Grafik).

Noch günstiger wird es in den Landkreisen Stade und Herzogtum Lauenburg. Hier kann Wohneigentum etwa auf dem Durchschnittsniveau in ganz Deutschland (2394 Euro je Quadratmeter) erworben werden. „Die Preise haben im Hamburger Umland zuletzt stärker angezogen als in Hamburg selbst. Gleichzeitig stellen wir fest, dass unsere Kunden vermehrt Immobilien aus dem Hamburger Umland nachfragen“, sagte Oliver Pöpplau, Vorstandsvorsitzender der Sparda-Bank Hamburg, dem Abendblatt.

Jeder zweite Arbeitnehmer aus dem Landkreis Harburg ist Pendler

Auch Makler stellen einen Trend ins Umland fest. „Das hohe Preisniveau und der Mangel an verfügbaren Objekten in den Hamburger Kernstadtteilen hat Interessenten in den vergangenen Jahren zu einem immer größeren Suchradius gezwungen“, sagt Lars Seidel, Geschäftsführer des Hamburger Maklers Grossmann & Berger. „Dadurch gab es in den günstigeren Regionen einen Aufholeffekt bei den Kaufpreisen, der 2020 noch stärker ausfiel. Vor allem Eigentumswohnungen am Stadtrand und im gut angebundenen Umland waren vor Corona so beliebt wie noch nie.“

Wer ins Hamburger Umland zieht, kann sich auch mehr Wohnfläche leisten, wie die Daten der Sparda-Bank zeigen. Der Anteil der Immobilien mit großer Wohnfläche ist im ländlichen Raum deutlich höher als in den Metropolen. Während man in Hamburg im Schnitt auf 95 Quadratmeter Wohnfläche lebt, sind es im Landkreis Harburg 120 Quadratmeter. Ein Nachteil: Um zur Arbeit zu gelangen, müssen viele in die Stadt fahren, was mit Kosten verbunden ist. In den Landkreisen Harburg und Herzogtum Lauenburg trifft das auf mehr als jeden zweiten sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zu.

Wie sich die Verbreitung des Homeoffice auswirkt

Bisher war ein langer Arbeitsweg belastend, doch mit der Verbreitung von Homeoffice tritt dieses Problem nun seltener auf. „Vor der Pandemie war das Umland häufig ein Kompromiss wegen der hohen Preise in Hamburg“, sagt Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohnen bei Grossmann & Berger. „Jetzt suchen viel mehr Käufer gezielt im Umland.“ Nach Einschätzung des Maklers dürften dort die Preise für Einfamilienhäuser künftig noch stärker zulegen als für andere Immobilientypen.

Die Durchschnittspreise in der Grafik beziehen sich auf den gesamten Landkreis, also auch auf Orte abseits der Kreisstädte, die in der Regel gut an Hamburg angebunden sind. Das Preisniveau in den Kreisstädten und anderen gefragten Orten ist dabei meist höher, als der Durchschnittspreis suggeriert. Außerdem handelt es sich um Preise für Eigentumswohnungen, während junge Familien eher Einfamilienhäuser bevorzugen.

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Immobilienpreise in den Landkreisen Stade und Harburg am günstigsten

Der Immobiliendienstleister Prea Group hat deshalb für das Abendblatt auch die Durchschnittspreise pro Quadratmeter Wohnfläche für Einfamilienhäuser im Hamburger Umland ermittelt. Danach gibt es durchaus noch günstige Lagen in der Region, obwohl die Preise seit 2011 schon stark gestiegen sind, zum Beispiel in Winsen (Luhe) im Landkreis Harburg um knapp 100 Prozent. Dennoch gehört die Kreisstadt mit einem Quadratmeterpreis von 2870 Euro zu den günstigen Lagen. Im fünf Kilometer entfernten Drage beträgt der Quadratmeterpreis sogar nur 2110 Euro. Auch in Stelle gibt es das Eigenheim für knapp 3000 Euro je Quadratmeter. In Jork im Landkreis Stade kostet der Quadratmeter Wohnfläche rund 2300 Euro, und auch in Escheburg (Herzogtum Lauenburg) kann auf dem gleichen Preisniveau ein Haus erworben werden.

Deutlich teurer wird das Eigenheim dann schon in Oststeinbek, Wedel, Rellingen, Wentorf und Schenefeld mit rund 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Preislich dazwischen liegen im Landkreis Pinneberg Bönningstedt (3508 Euro je Quadratmeter Wohnfläche) und Pinneberg (3540 Euro), im Landkreis Harburg Seevetal (3340 Euro), Rosengarten (3220 Euro) und Neu Wulmstorf (3200 Euro), im Landkreis Stormarn Tangstedt (3550 Euro) und Glinde (3440 Euro) im Landkreis Segeberg Norderstedt (3410 Euro). Die Preisdaten stammen aus den Angeboten von Immobilienportalen.

Wo die Preise in den kommenden zehn Jahren am stärksten steigen

Auch einen Blick in die Zukunft versuchen die Experten von Prea. In einem Drittel der 30 untersuchten Orte im Umland werden nach ihrer Prognose die Quadratmeterpreise von Einfamilienhäusern bis 2025 um weniger als zehn Prozent steigen. Dazu gehören Schenefeld, Seevetal, Rosengarten, Winsen (Luhe) und Reinbek. „Die Preisprognose erfolgt mithilfe eines Algorithmus, in dem neben den Preisdaten der Vergangenheit andere Daten der Region wie Bevölkerungswachstum, Einkommensentwicklung und wirtschaftliche Entwicklung mit einfließen“, sagt Juri Ostaschov von der Prea Group, die Maklergeschäft und Transaktionsberatung für professionelle Investoren betreibt.

Der Algorithmus wird mit den Preisdaten aus zwei Jahrzehnten gespeist. Das geschieht in der Form, dass man etwa aus den Preisdaten bis 2010 eine Prognose für 2015 erstellt und sie dann mit den tatsächlichen Ergebnissen aus 2015 überprüft. Bei Fehlern kann der Algorithmus angepasst werden. „Wenn die Preise in den nächsten fünf Jahren nicht mehr so stark steigen, dann signalisiert das, dass die Käufer kaum mehr bereit sind, an dem Standort noch höhere Preise zu bezahlen. Meist handelt es sich um Orte, die schon ein relativ hohes Preisniveau erreicht haben“, sagt Ostaschov. Diese Orte wären bei fallenden Immobilienpreisen auch stärker von einem Preisrückgang betroffen. „Natürlich ist das keine exakte Preisvorhersage, aber wir geben eine Preisspanne an, die mit 95-prozentiger Wahrscheinlichkeit im oberen wie im unteren Bereich erreicht werden kann. Denn aus den Preisdaten aus zwei Jahrzehnten können auch Rückschlüsse über die Entwicklung bei fallenden Immobilienpreisen für die einzelnen Standorte gezogen werden.“ Zum Beispiel Ahrensburg. In den nächsten fünf Jahren können die Preise dort noch um gut zwölf Prozent auf 4400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen oder – wenn der Einbruch am Immobilienmarkt kommt – auf 3750 Euro fallen.

Besonders stark steigende Preise erwarten die Experten für Orte, an denen es noch relativ günstige Immobilien gibt, wie etwa Drage oder Stelle im Landkreis Harburg mit Quadratmeterpreisen von weniger als 3000 Euro. Hier könnte es zu Preissteigerungen für Wohneigentum von bis zu 30 Prozent bis zum Jahr 2025 kommen – wenn die Prognose der Fachleute tatsächlich aufgehen sollte.