Hamburg. Experten erwarten mehr Leerstand und rapide sinkende Mieten wegen Corona-Pandemie. Gewerbemakler glauben an goldene Zukunft.

Projektentwickler Dieter Becken mauert den Grundstein selbst zu Ende. Das Jackett hat er abgelegt, geschickt hantiert er mit Kelle und Mörtel unter den Blicken der Gäste am Klostertor. Dort, nahe der Amsinckstraße und dem Hauptbahnhof, ist auf einem seit 70 Jahren unbebauten Grundstück von 3500 Quadratmetern Fläche noch Platz für ein weiteres Bürogebäude. Nachdem Becken gemauert hat, prüft Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) mit der Wasserwaage. Passt.

An vielen Ecken in der Stadt entstehen derzeit neue Bürogebäude. Längst nicht alle haben einen Mieter vorzuweisen so wie Dieter Beckens Connexion Office. 8000 der 17.000 Quadratmeter Nutzfläche hat der Ökostromanbieter Lichtblick angemietet, der im Sommer 2022 einziehen will. „Mit mehreren Mietinteressenten laufen derzeit Gespräche“, sagt Becken. Das Interesse sei wegen der Lage am Hauptbahnhof groß.

Mehr Homeoffice führt zu mehr Untermietern bei Firmen

Becken ist nicht der Einzige, der in der Hansestadt um Mieter wirbt. An der Dammtorstraße/Ecke Valentinskamp wird das neue Deutschlandhaus mit 30.000 Quadratmetern Bürofläche hochgezogen. Das Burstah Ensemble am Großen Burstah wird neue Büros auf 20.000 Quadratmetern bieten und in der HafenCity entsteht Edge HafenCity mit weiteren 22.500 Quadratmetern.

Dazu kommen noch Baustellen an der Spaldingstraße mit weiteren 20.000 Quadratmetern und in der City Nord. Makler rechnen damit, dass bis Ende 2023 rund eine Million Quadratmeter Bürofläche neu entstehen. „Wir sehen nur vereinzelt größere zeitliche Verschiebungen bei Projektentwicklungen wegen Corona“, sagt Tobias Scharf vom Immobiliendienstleisters Cushman & Wakefield.

Dabei läuft es jetzt schon nicht mehr rund auf Hamburgs Büroimmobilienmarkt. Jahrelang lag der jährliche Flächenumsatz bei Vermietungen deutlich über 500.000 Quadratmetern. „In diesem Jahr werden wir wohl mit rund 400.000 Quadratmetern abschließen“, sagt Scharf. Das wäre ein Rückgang von 27 Prozent im Vergleich zu 2019. Im ersten Halbjahr wurden nur 165.000 Qua­dratmeter neu vermietet. „Es war das umsatzschwächste Halbjahr seit 2004“, sagt Andreas Rehberg. Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Immer mehr Firmen holen sich Untermieter in ihre Quartiere.

Heftige Einschnitte werden im Coworking-Bereich erwartet

Heftige Einschnitte werden nun im Coworking-Bereich erwartet. Die Hansestadt wurde in den vergangenen Jahren von diesen neuen Büroflächen, die zumeist von Start-ups und Kreativen zeitweise genutzt werden, regelrecht geflutet. „Hamburg ist mit 90 Anbietern nach Berlin der zweitgrößte Standort für Coworking“, sagt Gordon Beracz, Geschäftsführer und Leiter der Vermietungsabteilung bei Colliers International in Hamburg.

Die Coworking-Anbieter haben in den vergangenen Jahren viele der neuen Büroflächen in Hamburg angemietet. „Sie haben drei bis vier Euro pro Quadratmeter mehr bezahlt und häufig gleich für 15 Jahre angemietet“, sagt Beracz. Er rechnet damit, dass es 20 bis 30 Prozent der Anbieter schwer haben werden, zu überleben.

Beracz erwartet: „Der Leerstand in Hamburg wird auf sechs bis sieben Prozent im nächsten Jahr zunehmen.“ Gegenüber der aktuellen Situation wäre das eine Verdopplung. 2010, nach der Finanzmarktkrise, lag die Leerstandsquote bei knapp zehn Prozent. „Die Gesuche werden flächenmäßig um 20 bis 30 Prozent geringer ausfallen als vor der Pandemie“, erwartet Beracz.

Drei Millionen Quadratmeter zu viel in der Stadt?

Gewerbemakler sehen den Büromarkt dennoch nicht in einer Krise. Hamburg könne von seinem Branchenmix profitieren. „In der Werbewirtschaft braucht man den unmittelbaren Kontakt, nur daraus kann Kreativität entstehen“, sagt Rehberg. Er glaubt, dass durch die Pandemie zwei gegenläufige Tendenzen ausgelöst werden.

Einerseits könne durch ein verstärktes Homeoffice der Bedarf an Mitarbeitern sinken. „Auf der anderen Seite gibt es einen neuen Bedarf. Wenn stärker auf Dienstreisen verzichtet wird, braucht es mehr und größere Konferenzräume, um Meetings per Internet abzuhalten. Das würde auf der normalen Arbeitsfläche stören.“

Noch vor einigen Monaten waren die Gewerbemakler in ganz anderer Stimmung. Angesichts der Zunahme von Homeoffice, Konjunkturflaute und Sparbemühungen der Firmen gingen einige davon aus, dass Hamburg künftig mit zehn bis 20 Prozent weniger Bürofläche auskommt. Bei insgesamt fast 14 Millionen Quadratmetern Bürofläche in der Stadt könnten also bis zu knapp drei Millionen Quadratmeter abgerissen oder ganz anders genutzt werden.

Immobilienexperten „rechnen mit gravierendem Abschwung auf dem Büromarkt“

Während die Makler glauben – oder vielleicht auch nur behaupten –, dass die neue Arbeitswelt nach Corona auf den Büromarkt insgesamt keine großen Auswirkungen haben wird, haben sich viele Firmen längst anders entschieden. Der Versicherungskonzern Allianz, der in der City Nord mit einem großen Standort vertreten ist, überlegt, künftig mit 30 Prozent weniger Bürofläche auszukommen.

Der Laborgerätehersteller Eppendorf hat die Planungen für ein großes Verwaltungsgebäude auf dem Firmen-Campus gestoppt. Und in einer aktuellen Umfrage der Beratungsgesellschaft KPMG sagten 69 Prozent der Unternehmenschefs, dass sie damit rechnen, künftig weniger Bürofläche zu benötigen.

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„Wir rechnen mit einem gravierenden Abschwung auf dem Büromarkt“, sagt auch der Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Nach seinen Modellberechnungen könnten die Büromieten in Hamburg um bis zu 22 Prozent sinken. „Es wird künftig weniger Bürofläche benötigt, weil es neben dem Trend zum Homeoffice auch strukturelle Veränderungen gibt“, sagt Voigtländer. Der Wissenschaftler ist überzeugt: „Viele Büroarbeiten wie die Kreditbearbeitungen werden in den nächsten Jahren automatisiert.“

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Dieter Becken bleibt zuversichtlich für sein mehr als 110 Millionen Euro teures Connexion Office am Klostertor. Er hat schon viele Krisen durchgestanden. An einen schnellen Verkauf des neuen Bürogebäudes an einen institutionellen Investor, wie das bei Projektentwicklungen üblich ist, denkt er nicht. „Wir werden es erst zu Ende bauen und vollständig vermieten“, sagt Becken dem Abendblatt. „So lange bleibt Connexion Office im Besitz der Familie.“