Kreis Pinneberg. Neue Studie belegt: Gebäude und Eigentum im Umland sind deutlich günstiger geworden. Doch für Käufer gibt es einen anderen Haken.

Überraschung: Der Immobilienmarkt im Kreis Pinneberg kennt bei Preisen und Umsatz zurzeit nur eine Richtung – nach unten. Das gilt zum einen für die Zahl der Verkäufe, die um mehr als ein Drittel regelrecht eingebrochen sind. Und auch die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind im vorigen Jahr jeweils um etwa 15 Prozent gesunken.

Die Kostenentwicklung liegt damit aber immer noch auf dem Preisniveau der Jahre 2020 und 2021. Eine Ausnahme bilden Erstverkäufe von Wohnungen, die auf sehr hohem Niveau – durchschnittlich 5400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – stagnieren.

Hauskauf im Kreis Pinneberg: Immobilienmarktbericht liefert Details

Das sind die wichtigsten Ergebnisse, die aus dem neuesten Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses des Kreises Pinneberg hervorgehen, den Geschäftsstellenleiter Stefan Heesch jetzt in Elmshorn vorstellte. Daran ändern auch Außreißer wie ein zu verschenkender Wasserturm in Elmshorn oder das teuerste Haus im Kreis Pinneberg wenig.

So haben die ehrenamtlichen Grundstücksexperten, Notare und Immobilienmakler, die diesem Gremium angehören, im vorigen Jahr lediglich 2610 Kaufverträge von Immobilien im gesamten Kreis Pinneberg auswerten können – so wenige, wie seit Jahrzehnten nicht mehr.

So wenige Kaufverträge im Kreis Pinneberg wie seit mehr als 20 Jahren nicht

Im Vergleich zu 2019, als noch 4000 Eigentumswechsel von Häusern und Wohnungen notariell beglaubigt wurden, entspricht das einem Rückgang von 35 Prozent. „Da kann man ruhig von einem Einbruch sprechen“, sagt Heesch. „Die letzten 20 Jahre haben wir noch nie so wenige Kaufverträge im Kreis Pinneberg gehabt.“

Gebrauchte Eigentumswohnungen sind um 15 Prozent günstiger geworden, so Stefan Heesch von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses des Kreises Pinneberg. „Wir hatten noch nie so wenige Kaufverträge von Immobilienkäufen in diesem Jahrtausend.“
Gebrauchte Eigentumswohnungen sind um 15 Prozent günstiger geworden, so Stefan Heesch von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses des Kreises Pinneberg. „Wir hatten noch nie so wenige Kaufverträge von Immobilienkäufen in diesem Jahrtausend.“ © Burkhard Fuchs | Burkhard Fuchs

Heesch möchte aber nicht bewerten, was die Ursachen dafür sind. Diese Einschätzung wagt dafür Torsten Kühl, Immobilienmakler aus Uetersen und stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses: „Hauptgrund sind die hohen Zinsen für Immobilienkäufe.“

Preisrückgang macht den Zinsaufwand noch lange nicht wett

Kein Wunder also, dass die Immobilienpreise gesunken sind. So macht der Immobilienexperte Kühl folgende Beispielrechnung auf: Wenn das Einfamilienhaus vorher eine halbe Million Euro gekostet hat, musste der Käufer bei einem Prozent Zinsen und 100.000 Euro Eigenkapital 4000 Euro Zinsen im Jahr dafür aufwenden.

Ist der Kaufpreis nun um zehn Prozent auf 450.000 Euro gesunken, hat der Käufer bei 3,5 Prozent Zinsen, die aktuell von den Banken verlangt werden, für 350.000 Euro Kredit mit 12.250 Euro im Jahr eine dreimal so hohe Zinslast zu tragen.

Immobilienmakler Torsten Kühl, der dem Vorstand des Gutachterausschusses des Kreises Pinneberg angehört, sagt: „Es war ein schwieriges Jahr für unsere Branche.“
Immobilienmakler Torsten Kühl, der dem Vorstand des Gutachterausschusses des Kreises Pinneberg angehört, sagt: „Es war ein schwieriges Jahr für unsere Branche.“ © Burkhard Fuchs | Burkhard Fuchs

Auch bei dem jetzt für das Jahr 2023 festgestellten Rückgang um 15 Prozent der Immobilienpreise ist die Zinslast bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro für das Einfamilienhaus statt der 2022 noch verlangten 530.000 Euro immer noch fast dreimal so hoch. Um dieselbe Zinslast zu erreichen, müssten die Immobilienpreise bei dem derzeitigen Zinsniveau schon um 60 Prozent einbrechen und das Einfamilienhaus nicht 450.000 Euro, sondern nur noch die Hälfte, also rund 225.000 Euro kosten.

Makler Kühl: 2023 war ein sehr schwieriges Jahr für unsere Branche

„Das vergangene Jahr war für unsere Branche schwierig“, gibt Makler Kühl zu. Die aktuelle Entwicklung des ersten Quartals 2024 gäbe allerdings Hoffnung auf Besserung des Immobilienmarktes, sagt Kühl. „Aktuell zieht die Nachfrage nach Immobilien wieder an.“ Ob das so bleibt, hänge wesentlich von der Entwicklung der Bauzinsen ab. Auch da gebe es erste Hinweise, dass diese bald sinken könnten.

Im Vergleich zu 2014 sind die Immobilienpreise immer noch auf einem sehr hohen Niveau. Vor zehn Jahren kostete ein Einfamilienhaus im Kreis Pinneberg durchschnittlich etwa 250.000 Euro. Im Jahr 2020 waren es 400.000 Euro und 2023 eben die genannten 450.000 Euro, minus 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr 2022. Dieser Preisrückgang um 15 Prozent sei kreisweit zu beobachten, erklärt Heesch. Wobei die Immobilienpreise am Hamburger Rand sogar noch etwas stärker als in weiter entfernteren Kommunen zu purzeln scheinen.

Am teuren Hamburger Rand sind die Preise deutlicher gefallen

So sind die Einfamilienhäuser, die 25 Jahre und älter sind, in den hochpreisigen Kommunen Rellingen, Schenefeld und Halstenbek, wo ein Grundstück inzwischen im Durchschnitt 650 Euro pro Quadratmeter kostet, sogar um 20 bis 25 Prozent günstiger geworden. Der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus aus den 90er Jahren liegt aber immer noch bei durchschnittlich 570.000 Euro für Haus und Grundstück.

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Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich bei den Eigentumswohnungen. So kostet eine bereits bewohnte Wohnung, die im Kreis Pinneberg weiterverkauft wird, mit durchschnittlich 3000 Euro je Quadratmeter heute immer noch doppelt so viel wie vor zehn Jahren. Das gilt auch für eine neu errichtete Wohnung, die erstmals bezogen wird: Deren Kaufpreis, der heute bei durchschnittlich 5400 Euro liegt, hat sich in zehn Jahren um zwei Drittel erhöht.

Eigentumswohnungen kosten immer noch bis zu 5100 Euro je Quadratmeter

Den größten Preisrückgang verzeichneten auch hier jene weiterverkauften Eigentumswohnungen, die sich in den Hamburg nahen Kommunen Wedel, Rellingen, Schenefeld und Halstenbek befinden. Dort sind die Kaufpreise je nach Alter um bis zu 20 und 25 Prozent gefallen. Gleichwohl muss der Käufer in Wedel immer noch 5100 Euro und in Rellingen, Schenefeld und Halstenbek 3900 Euro für den Quadratmeter einer fünf bis 25 Jahre alten Eigentumswohnung zahlen.

Nur der Erstbezug einer Wohnung hält sich bei einem marginalen Rückgang der Kaufpreise um zwei Prozent auf höchstem Niveau. Da schwankt der durchschnittliche Kaufpreis in den Städten des Kreises Pinneberg zwischen 4000 Euro je Quadratmeter in Tornesch und Uetersen bis 6000 Euro in Rellingen, Schenefeld und Halstenbek.

Der komplette, etwa 70 Seiten umfassende Immobilienmarktbericht für den Kreis Pinneberg kann in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Langelohe 65b in Elmshorn für 50 Euro käuflich erworben werden, Telefon: 04121 / 57998 – 104.