Hamburg. Exklusiv: Führender Hamburger Makler erwartet deutliche Trendumkehr. Worauf Verkäufer hoffen dürfen – und Käufer gefasst sein müssen.
Für potenzielle Immobilienkäufer ist es keine gute Nachricht, für Eigentümer, die verkaufen wollen, aber sehr wohl: Im nächsten Jahr werden die Preise für Bestandsimmobilien in Hamburg wieder steigen. Das jedenfalls erwartet der Hamburger Makler Grossmann & Berger auf Grundlage einer Untersuchung. Die Analyse liegt dem Abendblatt exklusiv vor. Demnach werden sich in der Hansestadt Einfamilienhäuser aus dem Bestand um 4,5 Prozent verteuern, gebrauchte Eigentumswohnungen sogar um 7,3 Prozent – wenn die Objekte bestimmte Qualitätsstandards erfüllen.
Immobilienexperten hatten bereits für dieses Jahr steigende Preise erwartet. Grossmann und Berger dagegen kommt nach einer Analyse der eigenen Vermittlungstätigkeit zu dem Ergebnis, dass sie 2024 im Schnitt noch einmal gefallen sind. Demnach gaben die Preise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand um 2,2 Prozent auf 4400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nach und für Eigentumswohnungen um 2,4 Prozent auf 4100 Euro pro Quadratmeter.
Immobilien Hamburg: Verkäufe steigen seit dem zweiten Halbjahr an
Aber: „Die Phase der Bodenbildung bei den Preisen der Bestandsimmobilien scheint durchschritten“, sagt Andreas Gnielka nun, der Geschäftsführer Wohnen bei Grossmann & Berger. Vom aktuellen Niveau, bei dem im Schnitt ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern und ortsüblich großem Grundstück 572.000 Euro kostet und eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung 328.000 Euro, werde es wieder aufwärts gehen, so der Makler.
„Seit dem zweiten Halbjahr spüren wir bei von uns vermittelten Verkäufen im Bereich Wohnen Bestand eine deutliche Belebung des Geschäfts, sodass wir bei der Anzahl der verkauften Objekte auf einen Rekordwert zusteuern werden“, sagt Gnielka. Maßgeblich ist aus seiner Sicht auch, dass sich die staatliche Förderung von Sanierungen wieder verbessert habe.
Immobilien Hamburg: Preisanstieg um einige Zehntausend Euro erwartet
Im nächsten Jahr müssen Käufer laut der Prognose schon einige Zehntausend Euro mehr für vergleichbare Häuser und Wohnungen ausgeben. „Wir beobachten vor allem für Immobilien in gut angebundenen Lagen eine Zunahme der Nachfrage. Dabei suchen die Kaufinteressenten insbesondere nach jüngeren Bestandsimmobilien oder auch energetisch sanierten Objekten älterer Baujahre“, sagt Gnielka. Bei Objekten dieser Art und in Erwartung weiterer Zinssenkungen prognostiziert Grossmann & Berger für 2025 wieder steigende Kaufpreise.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein frei stehendes Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche, guter Bausubstanz und Energieeffizienzklasse C wird der Prognose zufolge von 4400 auf 4600 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei einer bezugsfreien Drei-Zimmer-Eigentumswohnung (80 Quadratmeter) aus dem Bestand, ebenfalls mit guter Bausubstanz und Ausstattung, wird mit einem Preissprung von 4100 auf 4400 Euro pro Quadratmeter gerechnet.
Immobilien Hamburg: Preise sollen auf das Niveau von 2019 steigen
In die Prognose fließen die eigenen Abschlüsse von Grossmann & Berger ein, aber auch die Erfahrungen des Maklerunternehmens beim Verkauf von Immobilien. „Wir berücksichtigen auch, was nicht verkauft werden konnte, weil der Preis von den Käufern nicht akzeptiert wurde“, sagt Gnielka.
Kommt es zu den erwarteten Steigerungen, wären die Immobilienpreise in Hamburg in etwa wieder auf dem Niveau von 2019, also von vor der Corona-Pandemie. Mit ihr setzte ein enormer Anstieg der Immobilienpreise von bis zu 19 Prozent bis 2021 ein, weil viele Pandemiegeplagte eine eigene Immobilie als idealen Rückzugsort sahen. Außerdem waren seinerzeit die Zinsen für Immobiliendarlehen noch günstig.
Immobilien Hamburg: Preise steigen laut Prognose stärker als Inflationsrate
Doch seitdem entwickelten sich die Preise deutlich abwärts. Einfamilienhäuser verbilligten sich nach den Daten von Grossmann & Berger um 21,4 Prozent, Eigentumswohnungen um 13,7 Prozent. Doch diese Phase fallender Preise sei jetzt zum Stillstand gekommen, ist Gnielka überzeugt.
Die gute Nachricht für viele Immobilienbesitzer in Hamburg: 2025 wird der Wertzuwachs ihres Hauses oder ihrer Wohnung wieder über der Inflationsrate liegen. Erwartet wird eine allgemeine Preissteigerung von etwa 2 Prozent. Tritt das Preisplus bei Wohnimmobilien zwischen 4,5 und 7,3 Prozent tatsächlich ein, verbleibt einem Eigentümer auch real eine positive Rendite zwischen 2,5 und 5,3 Prozent.
Immobilien Hamburg: Günstige Einfamilienhäuser im Süden der Stadt
Innerhalb Hamburgs sehen die Immobilienpreise je nach Lage sehr unterschiedlich aus, wie der Report von Grossmann & Berger ebenfalls zeigt. Die günstigsten Immobilien werden 2025 im Süden Hamburgs zu finden sein. Dabei ist für Häuser der Stadtteil Heimfeld mit mehr als 3600 Euro pro Quadratmeter der teuerste Standort. In Eißendorf, auf Finkenwerder und in Hausbruch liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3400 und 3600 Euro. In Neugraben-Fischbek werden 3200 Euro bis 3400 Euro fällig.
Immobilien Hamburg: So stark könnten Haus- und Wohnungspreise 2025 steigen
Im beliebten Sasel müssen Käufer bei Häusern aus dem Bestand mit Quadratmeterpreisen zwischen 5000 und 6000 Euro rechnen. Diese Spanne gilt ebenfalls für Wohldorf-Ohlstedt, während Wellingsbüttel und Volksdorf mit mehr als 6000 Euro pro Quadratmeter noch teurer sind. Die günstigeren Stadtteile im Nordosten Hamburgs (Quadratmeterpreise von 4500 bis 5000 Euro) sind Bergstedt, Poppenbüttel, Duvenstedt und Lemsahl-Mellingstedt.
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Auch im Hamburger Umland zeichnet sich für das nächste Jahr bei gut erhaltenen Immobilien aus dem Bestand ein Preisanstieg ab. Bei Häusern rechnen die Experten von Grossmann & Berger mit einem Anstieg um 3,2 Prozent auf 3200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wohnungen könnten sich um 3,4 Prozent auf 3000 Euro pro Quadratmeter verteuern.
Mit Blick auf die gesunkenen Finanzierungszinsen und das aktuell noch moderate Preisniveau rechnet das Maklerunternehmen für das nächste Jahr mit einem anhaltenden Interesse von Kaufinteressenten. „Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen, und Hamburg ist von der Wirtschaftsflaute noch nicht so betroffen wie Flächenländer“, sagt Gnielka. „Für potenzielle Käufer, die lange gezögert haben, ist die Marktphase jetzt günstig.“