Hamburg. Bramfeld ist einer der bevölkerungsreichsten Stadtteile Hamburgs. Experten sehen ihn als Zukunftsstandort. Warum HVV-Linie U5 so bedeutsam wird.

  • In Bramfeld stehen meist ältere Häuser zum Verkauf.
  • Was die Veränderungen im Stadtteil für die Immobilien bedeuten.
  • Weshalb die HVV-Linie U5 so wichtig für Bramfeld ist.

Der Stadtteil Bramfeld steht vor großen Veränderungen. Obwohl mit rund 52.000 Bewohnern einer der bevölkerungsreichsten der Stadt hat er keine U-Bahn-Anbindung. Doch das soll sich bis 2029 ändern und wird nach Einschätzung von Experten auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben.

„Bramfeld sehe ich als Zukunftsstandort, der Stadtteil, der an Wellingsbüttel grenzt, wird noch unterschätzt“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführerin von Frank Hoffmann Immobilien. Trotz seiner Größe sind weite Teile Bramfelds im öffentlichen Nahverkehr nur durch Buslinien angebunden. Mit der vollautomatisch fahrenden U-Bahn-Linie U5, deren Bau bereits 2021 begonnen wurde, wird sich das ändern. Der Fahrgastbetrieb zwischen City Nord und Sengelmannstraße wird 2029 aufgenommen.

Immobilien Hamburg: U-Bahn-Anschluss von Bramfeld spricht für höhere Immobilienpreise

Die weitere Strecke von Bramfeld über Sengelmannstraße (U1) und City Nord direkt bis zum Borgweg (U3) soll im Jahr 2033 eröffnet werden, sagte Verkehrssenator Anjes Tjarks (Grüne). Bis zum Jahr 2040 soll die gesamte Linie U5 fertiggestellt sein, 25 Kilometer lang durch Hamburg führen und auf ihrer Route 23 Haltestellen bedienen. Deutschlands größtes U-Bahn-Projekt bindet nach Berechnungen der Verkehrsbehörde 180.000 Hamburger erstmals oder besser an die Schnellbahnen an und soll täglich 270.000 Fahrgäste befördern.  

Der in einem alten gelben Bauernhaus befindliche Kulturladen Brakula in der Bramfelder Chaussee ist das größte Stadtteilkulturzentrum im Nordosten Hamburgs.
Der in einem alten gelben Bauernhaus befindliche Kulturladen Brakula in der Bramfelder Chaussee ist das größte Stadtteilkulturzentrum im Nordosten Hamburgs. © Monika Drews | Monika Drews

Die Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben nach Reises Einschätzung viele noch nicht auf dem Schirm. „Die Preise in dem Stadtteil werden noch steigen“, sagt sie. Denn hier gibt es Immobilien, „die im angrenzenden Wellingsbüttel das Doppelte kosten“. Für Familien sei hier Immobilieneigentum noch erschwinglich, so die Maklerin. „Im Moment kaufen vor allem Anleger Wohnungen für 3500 bis 4500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, weil sie glauben, dass der Standort an Wert gewinnen wird“, sagt Reise.

Immobilien in Hamburg: In Bramfeld stehen meist ältere Häuser zum Verkauf

Nach Angaben von ImmoScout24 liegt der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser aus dem Bestand in Bramfeld bei 4677 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind rund 300 Euro unter dem Hamburger Durchschnitt. Auch in Bramfeld hat sich die Preiskorrektur der vergangenen Jahre am Immobilienmarkt ausgewirkt. Im dritten Quartal 2024 ist der Durchschnittspreis rund 14 Prozent niedriger als im dritten Quartal 2022.

Auf das Erfahren der Natur hat sich auch das Hamburger Umweltzentrum Gut Karlshöhe im nördlichen Bramfeld spezialisiert.
Auf das Erfahren der Natur hat sich auch das Hamburger Umweltzentrum Gut Karlshöhe im nördlichen Bramfeld spezialisiert. © Michael Rauhe / FUNKE Foto Services | Michael Rauhe

Mehr als 30 Einfamilienhäuser sind in Bramfeld im Angebot, meist ältere Objekte mit viel Wohnfläche und häufig einer Einliegerwohnung. Die Häuser stammen oft aus den 1930er- oder aus den 1960er-Jahren. Ihr Makel ist meist die schlechteste Energieeffizienzklasse H. Deutlich unter dem Durchschnittspreis liegt ein Einfamilienhaus mit sieben Zimmern auf 140 Quadratmetern Wohnfläche aus dem Jahr 1936 für 574.000 Euro. Dazu gibt es ein 800 Quadratmeter großes Grundstück. Die Fassade ist bereits gedämmt, dennoch gibt es Renovierungsbedarf im Haus.

Hamburger Immobilien: Preisgesenkte Häuser warten auf Käufer

Bereits um sieben Prozent gesenkt im Preis wurde ein 145 Quadratmeter großes Haus mit sechs Zimmern aus dem Baujahr 1964 auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück für 650.000 Euro. Zumindest das Dach ist aus dem Jahr 2019. Obwohl es bei diesen älteren Objekten sicher noch Verhandlungsspielraum gibt, sind weitere hohe Investitionen notwendig, um die schlechte Energieeffizienz der Häuser zu verbessern: 1500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche dafür auszugeben, ist noch eher ein konservativer Wert.

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Der Bramfelder See liegt schon in Steilshoop ist aber für die Bramfelder ein beliebtes Erholungsziel. © picture alliance / imageBROKER | Gerken & Ernst

Dazu gibt es Alternativen. Auch neue Objekte entstehen in Bramfeld, wie eine Doppelhaushälfte mit knapp 120 Quadratmetern Wohnfläche und vier Zimmern für knapp 600.000 Euro. Das sind nur knapp 500 Euro mehr pro Quadratmeter als der Durchschnittspreis. Die Grundstücke der neueren Häuser sind meist nur noch halb so groß wie bei den älteren Objekten, was sich auch auf den Gesamtpreis auswirkt.

Immobilien Bramfeld: Ruhige Wohngebiete abseits der Bramfelder Chaussee

Sofort einziehen kann man in ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 2008 mit moderner Ausstattung auf 115 Quadratmetern für 725.000 Euro. Der Aufpreis pro Quadratmeter würde in etwa dem entsprechen, was man in die älteren Häuser noch investieren müsste.

Abseits der viel befahrenen Nord-Süd-Verbindung Bramfelder Chaussee gibt es in dem Stadtteil viel zu entdecken, der nach dem Ersten Weltkrieg noch das zweitgrößte Gemüseanbaugebiet in Deutschland nach den Vier- und Marschlanden war. Heute ist Bramfeld ein großes Wohn- und Gewerbegebiet. Mit Otto hat hier einer der größten Arbeitgeber Hamburgs seinen Sitz.

Siedlung Hohnerkamp - Bramfelds Architekturperle aus den 1950er-Jahren

Entlang der Bramfelder Chaussee reiht sich damit eine bunte Architekturmischung von einfachen Mehrfamilienhäusern bis hin zu herausgeputzten Jugendstilvillen, dazwischen Restaurants und kleine Geschäfte. Östlich der Bramfelder Chaussee dominieren ruhige Wohnstraßen mit Einzelhaus- und niedriger Mehrfamilienhausbebauung.

Das Einkaufszentrum Marktplatz Galerie in der Bramfelder Chaussee. Bramfeld Hamburg *** The Marktplatz Galerie shopping
Treffpunkt der Bramfelder: das Einkaufszentrum Marktplatz Galerie in der Bramfelder Chaussee. © IMAGO/Hanno Bode | IMAGO/Hanno Bode

Der Architekt Hans Bernhard Reichow hat in den 1950er-Jahren im Bramfelder Norden mit der Siedlung Hohnerkamp eine gänzlich neuartige Bauweise geschaffen. Die Siedlung mit über 1500 Wohnungen besteht aus Reihen-, Mehr- und Einfamilienhäusern. Dazwischen erstrecken sich großzügige Gärten und Grünanlagen.

Grüne Seite des Stadtteils: Wo Immobilienkäufer in Bramfeld entspannen

Obwohl Bramfeld teils sehr eng bebaut ist, hat der Stadtteil auch eine grüne Seite. „Sehr zu empfehlen ist das Umweltzentrum Gut Karlshöhe“, sagt Reise. Auf neun Hektar dreht sich alles um bewusste Lebensart im Einklang mit der Natur. Der Bramfelder See liegt schon in Steilshoop, zieht aber viele Bramfelder zum Spazieren an. Das Kulturzentrum des Stadtteils, das Brakula (Abkürzung für Bramfelder Kulturladen), steht für eine nicht kommerzielle Kulturarbeit.

Für einen Einkaufsbummel empfiehlt sich die Marktplatz Galerie mit rund 60 Geschäften und Restaurants. Direkt vor dem Einkaufszentrum findet an jedem Dienstag und Freitag ein Wochenmarkt mit bis zu 50 Ständen statt. Hier treffen sich die Bramfelder zum Klönschnack.

Immobilien in Bramfeld: Angebotene Wohnungen sind in besserem Zustand als Einfamilienhäuser

Rund 30 Eigentumswohnungen sind in Bramfeld im Angebot, meist aus den Baujahren zwischen 1960 und Mitte der 1970er-Jahre. Nach den Angaben von ImmoScout24 liegt der durchschnittliche aktuelle Quadratmeterpreis bei 4531 Euro. Das sind elf Prozent weniger als vor zwei Jahren. Der Quadratmeter Wohnfläche ist hier rund 200 Euro günstiger als im Schnitt von Hamburg.

Im Unterschied zu den Einfamilienhäusern sind die Wohnungen meist in einem besseren Zustand. Von außen zum Teil schon gedämmt und innen vielfach modernisiert. Eine bereits energetisch sanierte Dreizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern aus dem Jahr 1970 soll 350.000 Euro kosten. Noch etwas günstiger ist eine gleich große Wohnung mit moderner Innenausstattung in einem Rotklinkerbau aus dem Jahr 1968 für 300.000 Euro. Auch Neubauwohnungen sind im Angebot: Drei Zimmer auf 100 Quadratmetern kosten 619.000 Euro.

Preis Mietwohnungen in Bramfeld bei knapp zwölf Euro pro Quadratmeter

Bei den Mietwohnungen zeigt sich, dass es auch noch Angebote für unter zehn Euro (kalt) pro Quadratmeter gibt, zum Beispiel für eine Zweizimmerwohnung mit 74 Quadratmetern. Die SAGA hat in Bramfeld rund 6800 Wohnungen in ihrem Bestand, davon rund 480 öffentlich gefördert. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt aktuell bei acht Euro je Quadratmeter.

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Rund zwei Dutzend Mietwohnungen sind in Bramfeld auf ImmoScout24 im Angebot. Die Durchschnittsmiete liegt bei 11,88 Euro. Das sind 7,3 Prozent mehr als im dritten Quartal 2022 und noch etwas günstiger als im Hamburger Durchschnitt, der bei 12,44 Euro pro Quadratmeter liegt.

Neubauwohnungen in Bramfeld warten noch auf Mieter

Auch Neubauwohnungen im Erstbezug sind bei dem Projekt Luna noch zu haben. Sie sollen im Frühjahr des nächsten Jahres bezugsfertig sein. Noch verfügbar sind große Drei- und Vierzimmerwohnungen. Die Nettokaltmiete für eine 88 Quadratmeter große Wohnung mit Parkett, Einbauküche und elektrischen Rollläden liegt bei 16,63 Euro.

Das umfangreiche Angebot an Immobilien zum Kauf und zur Miete in Bramfeld zeigt, dass der Stadtteil noch nicht von allen entdeckt wurde.